※賃貸住宅を建てたい人へ※

サブリースって最近流行ってます。

何それ？って人がいると思いますので簡単に説明すると・・・
業者が一括して賃貸住宅を借り上げて、空室が出てもその分を保証する制度。

たとえば
１０部屋×５０，０００円のアパート。
満室だと　　　月５００，０００円
３部屋空室だと月３５０，０００円

空室保証が８５％の場合１５％分は借り上げ業者の管理料となります。
でも、何部屋空きが出ようが月４２５，０００円が確保されます。
これを見ると・・・「お得！それいいな」って思うでしょ？
そうこれでずっといくならお得な場合『も』あります。
この『も』が大事です。( ..)φメモメモ

家賃保証規定に「数年ごとに賃料改定を行う」などの条項が
盛り込まれている場合などがあるのが普通です。その場合には、
必ずしも当初の家賃が永久に保証されるわけではありません。
もし契約書にそう書いてあっても判例（裁判所の判決）で
経済情勢の変化で借り上げ業者側が賃料を改定することも
可能ということになっております。
しっかり、事前にこれからの賃料設定計画を確認しておくことが大事です。

中には、オーナー側がかなり理不尽なことをいわれて
問題になっているケースもあります。

大手業者が損してまで大家さんに利益をあげさせるなんて
そんなうまい話あるわけないですよ。
この他にもこの場ではいえませんが、いろいろ仕掛けがあるんです。
（聞きたい方には教えますのでご一報ください。）
よく考えて下さいね。

家賃保証をするのは大手業者ですが、いろんな逃げ道があります。しかし、
借金をしてアパートを建築し何十年も経営するのはオーナーなのですから！
経営者としての自覚をしっかり持ちましょう。

どうしていいかわからない時は信頼できる知識ある人へ相談しましょう。

また日銀金利が上がるってことで
各金融機関も利上げをしてくるでしょう。
徐々に知らず知らず高くなる金利。でも、預けていても増えないお金(ToT)

金融商品だけではなく、すべてにおいてメリット・デメリットは必ずあります。
いいトコばかりあるものなんてあるわけがありません。
都合のよい話ばかり世の中にはあるはずがありません。
不合理なことばかりです。
でも・・・信じて人ってだまされちゃうんですよねぇ～(苦笑)

「目の前のお得な話」

もうちょっと目先のことばかりではなく、先のことも視野に入れて考えましょう。
メリットばかりでなく、デメリットも調べた上で行動しましょう。
といっても、それでも選択するに難しい事は多いのでしょうから。


今回は、住宅ローンを借りる際に選ばなくてはいけない
この３つの金利について・・・

①固定金利期間選択型

　「当初３年間○％」「当初５年間○％」など、
　一定期間固定金利が適用されるタイプ。

☆メリット☆
　・キャンペーン金利商品が豊富で、低金利で有利な商品が多い。
　・当初の固定金利期間内の返済額が一定。
　・高金利時に借りると、一定期間終了後将来の金利が低い時には返済額が減少。

★デメリット★
　・借入時に固定金利期間終了後の返済額が不明。
　・低金利に借りると、一定期間終了後に金利が上がれば返済額も増加。
　・キャンペーン金利から普通金利に戻るとその差は大きく、返済額も増える。

②変動金利型

　金融情勢の変化に伴い、返済途中でも金利が変動するタイプ。
　
☆メリット☆
　・低金利時には返済額が少ない。
　・高金利時に借りると、将来金利低下時には返済額が減少。

★デメリット★
　・借入時には将来の返済額が不明。
　・低金利時に借りると将来の金利上昇につれ返済額が増加。
　・金利が急上昇した場合、毎月の利息の支払額が
　　毎月の返済額を超える減少も起こります。

③全期間固定金利型

　借り入れたときの金利が全返済期間を通じて変らないタイプ
　
☆メリット☆
　・借入時に返済期間全体の返済計画が確定。
　・低金利時に借りると、将来にわたり低金利の返済が確定。

★デメリット★
　・高金利時に借りると将来の金利低下時には恩恵を受けることが出来ない。

住宅ローンの場合は長期になりますから、できるだけシビアな見通しで
返済計画を立てて選択するのが一番適当です。
営業マンとかからすすめられて安易に・・・ってのは危険ですよ。

実際の事例を見ると①③を選択する人が多いようです。

最近、仕事系のネタが少なかったので
ちょいと真面目な一面もガツっと見せておこうってことで・・・

低金利時代も終わりを迎えそうな今日この頃です。
終わるかどうかはわかりませんが、この調子だと上がる一方みたいな雰囲気です。

徐々に上がっていく金利。
０．２％とかって数値で最近あがっています。
数値が小さいから気にならないかもしれませんが、
一番低いとされている時と比べると１％近く上がっているんですよ！？
知ってました？

そんなに景気いいですかねぇ？？
主要都市の大企業とか金融機関とか一部の業種ばかりが
調子よさそうなんっすけどネェ～。
その方々が日本の経済を引っ張っているっていうことなんだろうから、
中心はそっちなんだろうねぇ～(-_-メ)


上昇数値は、０．２％とか小さい数値なのであまり気にならないですが
だまされちゃ～いけません！数字のマジック！！

１００円、２００円なら気にしなくてもいいかもしれないですが
住宅ローンは数千万単位です。この時の差を考えてみましょう。
仮に借入の利率が違うと月々の返済と、総額にはどう変化出るでしょう？

Ａさん
借入額　　　　　金利　　　　　　
　２５００万　　　２．８２０％

Ｂさん
借入額　　　　　金利　　　　　
　２５００万　　　３．４２０％　　　

金利差　０．６％

※複雑だと分かりにくいので簡単に計算にします。
　金利は変動なく、繰り上げ償還もせずに３５年で返済（フラット３５型）　
　平成１９年２月の融資実効金利を基準に、一番低い金利と一番高い金利の
　金融機関を参考例として計算しています。

　　　　　月々　　　　　　　　　返済総額
Ａさん　　　約９４，０００円　　　　約３，９３６万円

Ｂさん　　約１０２，０００円　　　　約４，２９１万円　　　

ＡさんとＢさんの違いは
月々で８，０００円
３５年間では３５５万円

Ａさんの方がいいに決まっております。
Ｂさんがいいと思ったあなたは金銭感覚がズレすぎです(笑)

借りる金融機関や金利のタイミングの違いで
毎月、将来的にこんなに違うのをどう思いますか？
金利上昇傾向にありますから、頑張れるのであれば
少しの無理をしてもマイホーム計画を早めてもお得さはじゅうぶんありますよ。

０．６％の金利の差でこの開きがあるのです。
手続き諸経費とか一時的な目先のものよりも長期のことを考えて
住宅ローンは選択した方がよいと思います。

次回は、固定金利と変動金利はどちらがよいか？
メリット・デメリットの比較です。

ハトマークでお馴染みの宅建協会
その山形支部の新年会

新年会の前には、大泉逸郎や中島誠之助の講演会。
豪華賞品が当たる抽選会があり、一般の方も含めて６００人もの人が
集まったそうです。大盛況でした。

画像は新年会前に行われた

※　六椹八幡宮雅楽会『桃李花』　※の演奏

①　五常樂　急（ごじょうらくのきゅう）
②　越殿樂　　（えてんらく）
③　豊栄の舞　（とよさかのまい）
④　陪臚　　　（ばいろ）

②は「神社と言えばこの曲！！」と皆さんも知っている曲です。
雅楽を聞いて荘厳な雰囲気の中、新年会を行ってきました。

六椹八幡宮は山形市鉄砲町にあります。
雅楽会へのお問い合わせもそちらへ

『たくさん空いている土地があるんだから
家はどこでも建てられるだろ～～』

と・・・よくお客さんが探しにきますが
そこでぶち当たるのが

「市街化調整区域」

これは市街化を抑制すペき区域のことで、さまざまな規制がかかり
原則として住宅を建てることができません。
逆に『市街化区域』には建築できます。

もっと詳しく説明すると・・・

都市計画区域の中で市街化を抑制する意味を持った区域。
山林地帯や農地などが中心で、人口及び産業の都市への急激な集中による
無秩序、無計画な発展を防止しようとする役割を持ちます。

市街化調整区域には、基本的に、住居も含め建物は許可なく建てられません。

でも、例外として・・・
　①　農林漁業用のある一定の建築物。
　②　国、都道府県、指定都市が建てる建造物。
　③　都市計画事業の施工として行う建造物。
　④　都市区画整理の一環として行う場合。
　⑤　非常災害の応急措置として行う建築物。
　⑥　仮設建築物など。

見てもわかりますように、いずれにしてもかなり特殊な場合に
限られるのです。


厳しい規制はありますがそれをクリアできる人は建築可能となって
おりますので詳しいことは行政や不動産業者へとおたずね下さい。