HOME > 職に関するあれこれ

現在のストレス原因

  • 現在のストレス原因
風邪もようやく治ってきておりますが
現在のブログを書く気にさせない要因がこの分譲宅地の件

売主が私ですから非難は私に来るのですが
私ではどうしようもないところの
「法務局」と「不動産登記法」
ここでつまづいています

おかげで奥歯にモノが挟まった状態で日々過ごしています
あ~こういうのは非常にツラい
早く次の仕事の段取りが取りたいのだが・・・
引渡日すら決めることができないでおります

いろいろ法律はありまして守ることも大事ですが
現代社会に即してないものが多いのですから
拡大解釈ってものが必要だと思うんです・・・
応用力のない人ってどうも私は合わない(^_^;)

かなりの経済損失を被っております(T_T)
国会公務員の皆様・・・柔軟に柔軟にいきましょうよ
不況の昨今なんですから

こんなに建ててどうするんだろ・・・?

年間を通じてあまり大きく動きのない上山の賃貸市場なのですが
それでも、3月は若干の動きはあります。
本当に微増程度ですが・・・苦笑

去年から今年の3月まで上山はちょっとしたアパート建築ラッシュでした。

現場を知らないおバカなお役人が見切り発車したような
建築基準法改正で住宅を建てた数が減っている中、
着工世帯数は上山は例年同様の水準・・・
まぁ、これはアパートの世帯数が増えたことによるもので
それをカウントしなければ、5割以上の落ち込みでしょう。


「みんな~、上山はいいとこですよ~お出でくださいまし」(笑)


私が思うのは、なぜ?今??アパート新築??
それもあまり人気のない間取を作るか??
これが私の率直な意見。

・人口減少中
・新たな企業立地も見込めず
・学生、企業出向者がほとんどいない
・新築物件でも即満室にならないほど飽和気味状態。

なのに・・・なのに・・なぜ?
まぁ、建築されているのはほとんどが大手会社のアパートで
『家賃保証』されているようですが、本当に大丈夫??
お金を持っている地主さんなら気長に待つのもいいでしょう。
家賃保証がついているのなら、その保証が確実な時期まではまずは安泰かな?

しかし、アパート建築業者も市場リサーチそんなに甘くていいんだろうか?
自分のところで建てたアパートが結局はライバルになってしまうだろうに。

よ~く考えよぉ~お金は大事だよぉ~【山形ニュータウンについて】

結構長いですよ。
飽きたら違う記事をご覧ください(笑)


山形県内で相次いで大規模な宅地分譲が行われています。
でも…そんなに必要なのでしょうか?
人いないのに大規模な宅地分譲の乱発。

今年夏に地元の山形新聞をはじめ、読売新聞とか
さまざまなメディアで取り上げられたのですが河北新報の記事を使って
私の私見を…何かの参考程度にでもなればってことで。

蔵王みはらしの丘(山形ニュータウン)

事業を行っているのは、「UR都市機構」(独立行政法人都市再生機構)
都市再生機構は、都市圏での住宅供給や再開発を行ってきた都市基盤整備
公団と地方都市圏の開発を行ってきた地域振興整備公団が統合して生まれた
ものです。
それに、山形県・山形市・上山市も支援を行い現在宅地分譲を行っています。

ようするに、税金もた~くさん投入されているわけです。

南ジャスコから上山へとつながる道路も開通して便利になりました。
次は…「ホームセンタームサシ」がオープンするか?どうか?
そして、この街の発展性は??

2007年07月19日木曜日の記事です。
~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

一部宅地を民間売却 山形・みはらしの丘分譲進まず計画変更


山形、上山両市にまたがる大規模ニュータウン「蔵王みはらしの丘」の分譲が
予定通り進まず、事業主体の都市再生機構が事業計画を変更することになった。
整備終了期間を当初予定の2010年度から3年間延長するとともに、住宅用地の
一部エリアを民間の開発業者に一括売却する。開発を支援する山形県と山形、
上山両市の同意を得て国に認可申請した。

「あまりにも売れないから計画を延ばして一応体裁は整え、
あとは民間へと丸投げしますよ。」簡単にいえばこういうこと。


や~っすく土地を引き受けなければ民間が手を出すメリットはないわけで、
逆にそうしてしまうと早く買った人が損した気分いっぱい。
ちなみに、このニュータウン計画自体もその先見性のない計画が
招いた結果の計画変更であるにもかかわらず・・・。
希望的観測なだけで頼みの綱の民間業者の売却先は決まっておりません。
まぁ、山形県内の業者はあまり手は出したがらないでしょうから
大手のデベロッパーに策を使い押し付けるのでしょう。
でも、人口の増加はかなり低調だろうなぁ。

現在、将来性含みの人口(流動人口含む)が確保されているわけでもなく、
新しい工業地帯や進出企業の目途もあるわけでもないので商業施設を
建てようにも市場性が見込めない・・・。

郊外が爆発的な発達をするには起爆剤が必ずあるわけなのだが・・・
それが何もない。

ミュージアムパークや公園整備をしているけど、だからって人が増える
だろうか?山形近郊にはそのような場所は結構あるし・・・。
西蔵王公園や西公園、芸工大付近など…車ちょっと走らせれば行けること
考えればそこに住む必要性は薄れるってもんです。

市街地と隣接しているならまだしも離れ小島なこの土地にわざわざ民間が
手を出すことはしないでしょ~。仙台とは全く違う市場性ですし。

行政主導の機関ってどうしてこうも適当なんだろう?
自分で稼いだ金じゃないからなんだろうなぁ。
自分の懐は痛まないもんなぁ~。


 民間に売却するのは、住宅用地65ヘクタールのうち、南西の17ヘクタール
(26.1%)。これまでは1区画、330平方メートル前後で区画ごとに分譲して
きたが、自由な区画割りが可能な「大街区」として民間に任せる。
 大街区では、機構が区画街路や上下水道などの整備を行わないため、総事
業費は約318億円から約254億円に64億円減額となる。

「機構の予算が大幅減なので、税金投入少ないから喜べ県民市民の皆さま」


そうではないですよ!
民間は機構よりも利益追求型です。顧客がより買い求めやすい状態を
作らなければ販売は不可能なわけで、面積を小さく価格を安く!
企業側の利益は最大限に!!って考えるわけで、機構が安く手放さない
のなら民間引き受け先は皆無に近いでしょうねぇ。
民間業者は売っても買っても税金かかるわけですし。

だから、事業費が減額になるのはよいけど、今まで多額の費用を投入した
事実を隠そうとしているだけに思えてならない。
無駄な宅地分譲をしなければ254億円がもっと他に必要な部分で
使われることができるわけだし。

 都市再生機構山形都市開発事務所は「民間のノウハウを導入することで別荘
向けの1000平方メートルの広い区画や、逆に購入しやすい200平方メートル
単位などバリエーションが広がり、さまざまな需要が開拓できる」と期待する。

「あとは民間の誰か・・・尻拭い頼む!」

構想あるなら自分たちでしっかりやれよ~。
人のふんどしで相撲取ろうとするなよ~。
と思うのは私だけ??

でかい別荘用地なんて他のいろんな地域で行なっているわけだし、
今更流行らないし、第一に人口増えないじゃん。
すばらしい小学校建てたのはいいけど・・・余計無駄にするつもり?
もともとの計画自体が時代の流れに沿ってないような気がします。

団塊の世代が山形だけにきます!
っていうなら別ですが、来るのはほんの一握りなはず。

でも、南はこれからの温暖化では危険地域になるらしいので
北海道・東北がこれからいいでしょうけど(笑)

 蔵王みはらしの丘は03年7月に分譲開始。計画戸数千700戸に対し、6月末
時点の販売戸数は302戸(1141人)と17.7%にとどまる。年間の分譲件数は、
当初計画していた150戸の半分のペースだ。

「予想 1年間 150戸×10年=1500戸
 現実 1年間  75戸×10年=750戸
・・・それじゃまずいから3年延ばして375戸で1000戸、
あとの売れ残りは500戸程度は民間へバトンタッチ。」

地方が景気いいならわかるが、地方は冷え込む一方なのですよ。
それも日本国中、同じ県内のニュータウン以外の宅地全てがライバルな
わけだし。

4年経過で17.7%
3年延期して2013年までの6年で80%超の分譲できる??
年間ペースで13%程度。4年分を1年で・・・ムリな話です。
だって、分譲開始当時が一番売れてそこから年々売れなくなってきている
わけでしょうし。


 分譲が進まない要因として、山形都市開発事務所は「景気回復の遅れ」を挙げる。
山形市内では、北部で1600区画の住宅団地の造成が進んでいるほか、中心部で
大規模マンションの建設が相次ぎ、宅地分譲の環境は厳しさを増している。

「景気が悪いのと他の分譲宅地とが分譲マンションがあるから
売れないんだよ~。仕方がないよ~。」

おいおい・・・そんなの事業を行う段階である程度分かるだろうが、
どんだけ金つぎ込んで無能なコンサル使って開発しているんだよ?

需要と供給のバランスも考えずに大型の宅地分譲開発には無理あるって
わからんのだろうか?
それこそ民間の景気自体を圧迫させている原因でもあるのに。


都市再生機構は、首都圏では既に住宅用地を民間に一括売却しているが、東北の
ニュータウンでは初めて。

「東北での失敗事例1号が山形ニュータウンです!」

やっちゃった!ってな感じですね。
でもそんな中で、がっぽり稼いでる天下り人がいるんだろうなぁ。
そいつらの責任で庶民はこの不景気の恩恵を受けているのでしょう。
悪代官過ぎます。

 県は分譲促進のため、区域内の幹線道路となる県道整備や首都圏でのPRなどを
進める方針。

「道路を作って、首都圏から人をどんどん呼びますよ~。」

って、山形県から流出する人口が多い現在、どうやってそれを逆流させる
気なのでしょうか?
山形だけがそうならPRで逆転できるだろうけど・・・
首都圏集中は他県でも大きな問題です。

宅地分譲で住む場所があっても働き先はあるのかい?
働き先がないから次々流出していっているのに・・・矛盾ない?
先に雇用を作り出すのが優先事項だと思うんだけどなぁ。
それが出来れば必然的に宅地は分譲されていくのに。

~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

成功してどんどん人口が増えて山形が発展して欲しいのですが
あまりにも・・・

ニュータウンは買い時かどうか?
私とすれば、購入を推奨はしません。予定の半分しか売れていない
ところに将来的な発展性を求めるのはギャンブル的な要素もあるのかと。

現在、坪単価15万程度だが・・・仮に、売却先の民間が参入すれば
もっと下げますよ。私なら絶対そうします。だって、機構と同じ価格で
売れないわけだし、公共交通機関もなく立地的に不便ですから。
きれいだけでは街は充実しません。時間が経てばきれいさは風化します。

まぁ、今の状態でも高いと思うんですけどねぇ~。
10万程度が妥当な気がします。
山崩してまで・・・苦笑

「保育園・中学校」用地はありますが
あくまで「用地を確保しているだけ」ですよ。
いずれ建つことが確実なのではないです!!
子供の人数が増えなければ「用地」のままです。

機構側で作ったとしても維持管理は将来的に移管される山形市な
わけですし、機構には山形県・山形市・上山市も協力しているわけ
でしょうから、税金からの予算も含まれていると思います。

住んでいる人にとれば必要なのかもしれませんが・・・
だからって学校を作ればいいってものでもありません。
人口の増加がほとんど見込めていないのなら作るのは無駄です。

どうなるのでしょうか?
ニュータウン。

・今後の状況(現在の状況やうまく進まなかった場合)
・学校や今後の施設整備に関して
・バスなどの交通機関

よく聞いてから購入を検討してみてください。

【新築住宅】VS【中古住宅】

【新築住宅】と【中古住宅】を比較してみましょう

【中古住宅】
◇メリット◇
 価格が安い。
 建物を実際に見ることができる。
 購入してから入居までの期間が短い。
 新築と比べて部屋数が多かったり、敷地が広い場合がある。

◆デメリット◆
 リフォームを考えると費用がかかる。
 築年数にもよるが税制面での優遇が少ない。
 耐用年数が短い。
 前入居者の居住の仕方で大きな差が出る。当たりハズレがある。
 使い勝手の悪さ。
 購入後すぐに修理代がかかる可能性大。
 耐震問題に不安あり
 
【新築住宅】
◇メリット◇
 綺麗で気持ちいい。
 設備が最新のもの。
 中古住宅よりも税制面での優遇がある場合あり。
 同じような作りの中古住宅と比べると耐用年数が長い。
 自分の好きな間取りで建てることが可能。
 修理費用がしばらくは不要、大概の業者が定期メンテナンスを実施。
 耐震問題もクリア

◆デメリット◆
 中古住宅より購入価格が高い。
 建築するまですぐに入居できない。
 予算の範囲での建物になり、すべての希望が反映できない。

目先で考えると費用がかからないのは中古住宅ですが、
その分、先々で費用がかかるケースがあります。
逆に、新築住宅の方は最初に費用はかかりますが将来的に
費用が安くすみます。
どちらにも一長一短があるものです。


中古住宅の場合は、どの程度しっかり建てられた住宅なのか?
住んでいた人の手入れの仕方。見えない部分が重要となります。
これから何年住むか?先の事も考える必要性はあると思います。
実際、数十年前の建物って雑な造りのもの多いのも事実です。
開けてびっくり玉手箱…っていうものがよくあります。
中に入っているのは宝ではなく、ガラクタですが・・・(笑)

新築住宅の場合は、シックハウス対策や様々な保証が付いています。
保証費用は買主負担ですが、これは払うだけの価値はあります。
設備や断熱、気密性など段違いでよくなっておりますので快適です。

予算があれば新築を!!
・・・誰しもが思うことです。

しかし、不動産は『安いものには理由がある』
むやみやたらに飛びつかずに落ち着いて考えましょう。


≪リフォーム済≫
コレに騙されてはいけません。
築年数が古ければ古いほど危険性大です。

表面だけ張り替えても、柱や土台がおかしくなっていれば
いずれは不具合が生じてきます。
素人チェックはあてになりませんので、費用はかかりますが
調査してくれる機関があるのでチェックしてもらいましょう。

ちなみに、中古やリフォーム済の物件は、神経質や潔癖症の人には
不向きです。あらを探せば次々と出てくるものですから。
そういう人は新築をお勧めします。

≪再建築ができるか?≫
滅多にありませんが、道路の問題で再建築が不可能な物件も
ありますので注意が必要です。
安易に目の前にある通路を『道路』と判断するのは危険ですよ。
しっかり、調査しましょう。

日あたり

  • 日あたり
「日当たり」のテーマにしては、
かなり大げさな画像となっておりますが…(笑)

アパートでも家を建てる時でも、大概の人が気にするのが「方角」

「この方角に住んだら呪われます!」

っていう『方角』ではなくて、
日当たりに関する『方角』のお話です。
所詮、人も自然の中の生き物ですから日光はとても大切なものです。

敷地が十分に確保できるのであれば気にする必要はありませんが・・・
住宅街に住む方が多いでしょうから重要な要素だと思います。

一般的に部屋や土地の向きがいいとされているのは
」→「」→「「西」→「「」の順番です。


夏は暑いと思うかもしれませんがそれは周りも暑いからであり・・・
実際、太陽高度が高い為に日差しは最小限となり過ごしやすくなります。
逆に冬は太陽高度が低い為、日差しが差し込みやすいので、言うまでも無く
一番良い方角となります。主に、リビング、寝室、客間などに使われます。


日照時間は西向きとあまり変わりませんが、比較的気温が低い時間に日が
差すので、冬は朝以外寒くなってしまいます。逆のことを言えば、
夏は過ごしやすくなるわけです。
太陽の光で目覚めたい!という規則正しい人には適しており、主に、
食堂などに使われます。

西
夏は日差しがきつく、窓があると非常に部屋に熱がこもります。
日中気温が上がりきったところに追い討ちをかける様に日が当たるわけ
ですから。逆に、冬にはその日差しが温かく快適ということになります
が・・・一般的には畳・カーテン・家具など変色しやすいのであまり
窓は取りません。


日照時間が一番少ない方角で、風呂、トイレ、台所、洗面所などに
使われることが多いです。ヴァンパイア的な人には適しているかも?(笑)


今は南に空地があっても住宅が建ってしまうと日が当たらなくなると
いうこともありますので周辺状況は大事です。
南側がある程度広い道路があると問題はないでしょうね。

「日中いないからいいや~」
と思っても、日当たりというのは大切だと思いますよ。

日当たりを気にする場合には、
「北・西」に建物や擁壁があったとしても、窓などはほとんど
とらないので気にしないでよいと思います。
逆に、日差しを防いでくれますのでありがたいかも?

『  』コレが居心地良さの1つのキーワードです(笑)
今日 291件
昨日 639件
合計 1,526,540件