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「再建築不可物件」に関して・・・

安い中古物件で「再建築不可」と表示されているものがあります。

これは文字通り、「再建築」=「新しく新築」することが出来ない物件です。
なぜに再び建てることが出来なくなっているか?というと・・・

「建築基準法」という法律があり、都市計画区域内おいて基本的に
道路に2m以上接道していないと建物が建てられないことになっているから
です。この接道義務を果たしていないために再建築不可の物件が大半です。

『買っちゃいけないのか?』

というと、そうではありません。

コストを極力抑えたい人にはよい物件だと思います。
通常の物件に比べて、3~5割程度安いものが多いです。

「再建築不可」物件は、再建築が出来ないだけでリフォームは可能です。
極端な話、昔の柱や壁を残した状態で新築に近い形にすることも可能!!

しかし・・・結構ムリがあり、逆に金かかるかもしれません(笑)
あとは、火事などにはじゅうぶん気をつけないと燃えたら終わりです。苦笑

可能性は薄いのですが・・・
「再建築不可」物件も建築可能にできることがあります。

たとえば、接道義務を果たしている隣地を購入することができれば
自分の土地も含めて再建築可能となります。
そうなれば、買った当初よりも土地価格が上昇する可能性があります。
でも、その隣地を買う際に高い値段を言われる事もあるかも・・・

収入面もあることとは思いますが不動産は安さだけを追及しないで
それぞれのライフスタイルに合わせてお選び下さい。

『田舎』暮らし③

田舎暮らしは比較的容易に可能なのですが・・・
1つめんどくさい法律があります。
これがかなり曲者で・・・郊外のほとんどの農地部分が
指定を受けているといっても過言ではありません。

それが・・・「農業振興地域」といって
「農業振興地域の整備に関する法律」という法律です。
簡単にいえば、農振法とは、優良な農地を守るための法律。

農振地域は農業をするための土地とされていますが、隣地が宅地である場合や、
宅地へ転用しても障害がないような場合は、農業振興地域を解除することが
できます。(解除できない場合もありますので、事前に行政側と打ち合わせを
行った方がいいでしょう)

解除手続きは各市町村を経由して県知事への申請が必要となり、
解除までに6ヶ月以上の期間がかかります。書類の受付に関しても
1年に2回とか各市町村によって異なります。

※宅地や集落と続きならばOKですが
 いきなり農地のど真ん中にポツンでは許可はまず下りません。
 土地が余っていても好き勝手に家を建てることができないのは
 このためなのです。
 農家の人が売りたくても売れないという場合もあります。
 農家を守る法律に逆に首を絞められている人も少なくありません。
 
 人里離れたところがいいのなら農振地域以外を選ばないといけません。
 これがなかなか見つけるの大変なんですよねぇ。
 土地は安いが様々な造成費がかかるケースが多いですし。

 「安くて金もかからない」そんな都合のいい居場所は稀です稀。

『田舎』暮らし②

決して、農家にならないと田舎暮らしができないわけではありません。
「農地」の取得が出来ないだけ。

農地には住宅を建てることはできません。
しかし、「農地→宅地」に変えれば住宅を建築することが出来ます。

地目を「宅地」に変更するための宅地への転用許可が農地法五条の許可。
この許可は必ずOKが来るというものではなく、不許可の場合もあります。
その場合は建築はあきらめてください・・・

規制などの問題もありますが郊外の農地から宅地への転用には
数ヶ月の期間を要します。

ちなみに地目が山林・原野・雑種地は整地をすれば住宅はすぐに建てられます。
規制が厳しいのは「農地」だけなのです。

『田舎』暮らし①

最近、団塊の世代が・・・ってことで
田舎暮らしがクローズアップされることが多いようです。

全国に田舎物件はありますが
山形県に定住して、春夏秋冬を感じてもらい定住人口が増えて
欲しいものです。でも・・・雪が曲者なんでしょうけどね。苦笑

今後、田舎で暮らそうという人のために
「土地はたくさん空いているから簡単に住めるだろう~」
と考えがちですが、いろいろと制約があるので少し説明をしましょう。

土地には、「地目」(土地の目的)というのがあり
「宅地」はどんな方でも購入可能ですが「農地」はそうはいきません。

農地を買うことができるのは農業資格がある人で
農業資格を得るにはある一定以上の農地を持っている(購入して取得する)
必要があります。この面積は各市町村で異なるのですが
1,500坪(5反)というのが一般的でしょうか?
300坪(1反)程度でOKというところもあります。

このぐらいの農地を持っていないと農業はできませんよね?
ってなことで、農家と認められないからです。

土地だけ持っているだけではダメで、耕作機械などの有無まで
チェックするところもあるようですよ。

別に余計なお世話だ・・・と思うのは俺だけかな?
荒地にしておくのなら耕作してもらえる新しい農家の誕生は
むしろ歓迎すべきだと思うんですけどね。
しっかり、農家をする人というのならば。
中には悪巧みをする人もいるから規制がかかるんでしょうが・・苦笑

その辺をしっかり監視すべきで、門戸は広めに開放してもいいのでは?
と思うところです。

コーポ・ハイツ・アパート・マンションの違いって??

賃貸物件には、
「マンション」・「アパート」・「コーポ」・「ハイツ」など
いろいろな呼び方があるのですがその違いというのは
・・・明確な規定はないのです(苦笑)
だから、耳に聞こえる響きのよさで決めているケースも少なくありません。

不動産業者や大家が「マンションだな」と思えば「マンション」
「アパートだろ~」と思えば「アパート」になっちゃうんです(笑)
極端な話、一軒家を「マンション」といえちゃうわけです・・・
まぁ、それを納得するしないは別問題なのですが。
「アパート」「コーポ」「ハイツ」は同じようなものと考えていただいて
構わないと思います。

でも、一般的には木造や軽量鉄骨造の準耐火・低層物件を「アパート」
鉄骨造や鉄骨鉄筋コンクリート、鉄筋コンクリート造などの耐火構造の
集合住宅を「マンション」と呼んでいるところが多いと思います。

◆ マンションとは?
・ 鉄骨造や鉄筋コンクリート、鉄骨鉄筋コンクリート造の耐火構造
・ 3F以上
・ 遮音性が高い
・ 高級感がある
・ エレベータがついていたり管理人がいる場合も多く管理費が高い

◆ アパートとは?
・ 木造や軽量鉄骨造の準耐火構造
・ 2階建てが多い
・ 構造上、高層住宅はできない
・ エレベータなし、管理人もいない場合が多く管理費が安い

…この特徴はあくまでも一般的なものです。
最近では、アパートでも高級感あふれるものや防音性に優れているものも
あります。あまり区別はなくなってきているといっても過言ではありません。
「○○荘」などとあえてレトロな名前をつけるマンションだってあるかも
しれません。

情報誌を見て名前や外観から判断するのではなく、ちゃんと物件を見て
決めましょう。


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