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ハウスプランのご紹介・・・その前に

通常は、「土地を購入して建物を建てる」これが自然の流れなのですが、
「建物を決めてから土地を買う」このような逆転現象が起っております。
モデルハウスが増えてから起きた現象です。

「予算-建物代=土地代」

このような図式が出来上がっております。

「土地」は建物の余ったお金で買うもの・・・間違いです。
「建物」は土地の余ったお金で買うもの・・・間違いです。

建てたいのなら予算に合った土地建物を探す。コレが正解です。
本来なら時期は同じでなくてもよいはずです。

土地が気に入れば土地だけでもキープして、
建物は数年後っていう最近はあまり見かけなくなった方法です。
なぜなら、「土地神話」崩壊後に一緒じゃないと
お金貸したがらないっていう金融期間が多くなったから。

土地だけ買うなら建物代金より安いローンで済みます。
でも、せっかく土地買うなら一緒に建てないともったいない!
この心理が働き土地購入と建物建築は一緒になっている傾向もあります。
住宅会社も建ててくれないと利益にならないってこともあります。

いろいろな思惑が絡み合っている恐ろしい世界です(笑)


予算制限ない方は例外ですが、そんな方はほとんどおりません。
銀行も無限にお金は貸しません…少しだって貸してくれませんけど(笑)

「人生に妥協は必要」よく聞く言葉です。
住宅の場合も必要です。
欠陥住宅やおかしげな土地を買えといっているわけではありませんよ~!

建物 → 増築が可能
土地 → 一度購入してしまえば増減が非常に難しい

隣の近さ・雪・駐車場等であとで悩むことのないように
土地の広さを確保して、建物を今、必要な広さで建築。
その後、狭くなったら増築するというのが
一番賢い方法ではないでしょうか?

近々、低予算でも建築できる住宅の間取り集でも参考程度に
ご紹介致します。

30年って短くない?

こんな記事がありました。

 築30年以上を中心とする老朽マンションについて、
  政府は基本的に建て替えを推進していく方針を固めた。
 大地震などの被害を最小限に食い止めるのが狙い。今秋から、
 建て替えの障害となっている要因などについて、初の本格的な
 実態調査に乗り出す。調査結果は、建て替えにかかわる区分所有法の
 見直しの検討や、今後の建て替え支援施策に反映させたい考えだ。

 築30年以上のマンションは現在、全国に約1万棟、約56万戸あると
 推計されている。老朽化が進んでいるものも多く、阪神大震災級の地震に
 襲われた場合などは、倒壊の危険性などが指摘されている。

 国土交通省によると、阪神大震災の被災マンションの建て替え
 (計105件)を除けば、今年3月末現在で、建て替え工事が
 実施されたのはわずか106棟。実施中か準備中は32棟にとどまって
 いる。調査は、法務省と国土交通省が共同で行い、2年間の予定。

 <ところどころ省略> 

(2007年8月31日14時33分 読売新聞)

 
30年程度で建替えって…マンション寿命は一般住宅と同じぐらい?
コンクリート造にしては短すぎる寿命。
今のマンションなら50年はもつのだろうか?

30年前、その当時の耐震計算でOKってことで建てたが不具合が
生じているのだろうが、・・・ということは、この先も同じように、
予想外のことが起きる可能性

なぜにマンションを建てるのか?
それは簡単。都心部の土地は異常に高いし、一極集中のために土地がない。
小さな土地にたくさんの住戸を確保するには上に行くしかないわけで・・・
だからマンションになるわけです。
土地が住戸面積で按分になるので土地代が安く済むわけです。


でも・・・都心で戸建は買えないのでわかるが地方は??
地方の主要都市中心部では同じことはいえるのだろうけど
東北では仙台とか都市の中心部のごく一部の様な気がする。

仮に、3,500万のマンション。
通常、マンションは建替え時に新築価格と残った残価値との差額を負担。

30年後の物件価値は低いだろうから、マンション寿命を40年
とすると・・・2割5分残(きっともっと少ないはず)として

3,500万の2割5分=875万(残価値)

自己負担2,625万。
実際、この費用負担問題で建替えが難航しているところが大半だろう。

都心でも費用捻出問題で建替えに苦労しているのに、
土地の担保価値が低い地方で簡単には建てられるわけがない。
先は確かにわからないが・・・あまりマンション業者に
踊らされないように注意することも必要なのかぁ~と思ったり。

終の棲家ではなく一時のものと考えて時期をみて
転売するのが賢い方法なのかもしれません。

あとは・・・今後の地球との勝負だな!
「地震、雷、火事、親父」の4大災害のうちの「地震

≪ 土地 ≫を選ぶ時は・・・

土地を購入するとして何を基準に考えますか?

① 広さ(面積)
② 場所(立地条件)
③ 価格




・・・①②③どれを選んでも正解です(笑)
しか~し、①②③も含め、更にフィルターをかけると様々変化します。

A 交通(電車・バス)
B 利便(買い物・施設)
C 学校
D 市街地
E 郊外
F 景色
G 現在の街の雰囲気
H その他こだわり

貴方はどのフィルターを何枚選びますか?
フィルターが多いほど、求めたい土地は高額のものになっていくでしょう。

現在の状況は非常に大事です。…が!
購入時の予算や自分年齢のみで刹那的に考えるのではなく、
自分の将来・家族の将来をある程度考えた土地選びが必要です。

・新しい土地は頻繁に市場には出てきませんので、妥協も必要になります。
・人は体力的に衰えていくものです。
・車に乗れない、徒歩・自転車時代が必ずあります。
・今ある便利な施設もいつまであるかもわかりません。
・新興住宅地には落とし穴があります。

この中で、「新興住宅地」コレは結構、落とし穴です。

『計画的で綺麗な街並みや道路・新しい人々の街』
これは必ずある特徴でありメリット。

『商業施設が充実・公共性のある交通機関ができる・小、中学校』
コレは順調に進まなければ得られないメリットです。
予定通りに進まないと・・・デメリットへとトランスフォームします!

計画している道路などはある程度は作られますが
 
 人口が増えない
  ↓
 採算性がないため、商業用地に店舗が張りつかない
 採算性がないため、バス路線もなし
 幼稚園、小、中学校も建てるだけ税金の無駄
  ↓
 大幅な計画の見直しと変更
  ↓
 当初の予定とは異なる街に
  ↓
 閑散として見える
  ↓
 ますます人口が増えない
    
コレがまだ、市街地に近ければ立て直し可能でしょうが、
郊外であれば新興住宅地としての付加価値で人気も地価も高かったのが
人気も地価も下がり、いろいろ不便なために売却するにも売れず・・・
悪循環に陥る場合があります。

新興住宅地は見た目のきれいさで買うのではなく、
判断は大変難しいのですが将来性を見て購入しましょう。
公共の交通機関のない離れ小島的な新興住宅地は要注意です。

でも、こだわりがあればどんなところでも「住めば都」。
貴方はこだわりを持っていますか??

そこで・・・自分のこだわりと家族が感じるものとのギャップが発生。
「家族会議と妥協」、ケンカしない程度にソコソコ悩みましょう。
しかし、なやみ過ぎると土地や建物は決まらなくのでホドホドに。

アパート経営を考える卵へ

前にも家賃保証に関する記事を載せました。
最近もアチコチで建築している現場を見かけます。

「 借入あまりしていないといいなぁ~」と思ってます。

きっとこんな記事を書いてもこういう情報を仕入れていない人だからこそ
建築するんだろうから無意味といえば無意味なのかもしれないが・・・^_^;

当初の家賃が完全保証されるという誤解
 
30~35年一括借り上げシステム!
これは30~35年間ずっと同じ家賃で保証されるのではありませんよ!!
そんな幸せな保証はありえません(^.^)

仮に極端な話ですが1室だけのアパートを建築した場合。
様々な細かい取り決めや保証料などの件は省略します。

※誤解※
 1年~35年
 1室:60,000円

※実際※
 1年~保証期間内
 1室:60,000円

 保証期間更新後(期間2~5年)
 1室:その時の周辺相場近くまで減額
    入居状況により据え置きもあるが数千円~数万円減額まで

落ちついて考えてみましょう。利便性の高い一等地なら無理矢理
あり得るかもしれませんが・・・普通、
築20~35年のアパートに60,000円出して住みたいと思います?
同じ賃料払うなら新築がいいに決まってます。

要するに、
家賃保証は家賃額の保証ではなく、保証期間を保証する契約
なので家賃改定規定は必ず約定にあるものです。

当初の家賃設定に無理があれば、数年後には必ず『家賃の減額』を
交渉されるでしょう。

契約を結び建築させることが目的の場合、近隣相場や他社と比較して
とりあえずは高い家賃設定で保証し、数年後に家賃が不相応になるのは
あたり前、そこで賃料を下げさせるわけです。

この時、家賃の減額交渉がうまくいかず裁判となることもあります。
地方の場合は泣き寝入りするオーナーも少なくはないのですが・・・
実際の裁判で法律上、借主の家賃保証会社は、結審するまで妥当と
思われる家賃を支払えばOK。

※今までの保証金額※
 65,000円

※周辺相場※
 50,000円

とりあえずは50,000円を支払っておけばよいのです。
しかも・・・「裁判=家賃保証会社とケンカ」となるわけで
保証契約自体打ち切られることもあるでしょうから
「あとは自分で管理をどうぞ!」ってことになることもあり。

泣くのはオーナー(T_T)

長期間の保証をする場合、10年前後で
家賃保証会社の指定業者でメンテナンスをしなければ、家賃保証契約を
継続できないなども契約書に記載されています。
賃料保証で穴が空いた部分を修繕費できっちり利益をとられる事も
あります。(普通の業者に頼むよりも割高です。)

知り合いの業者が安くしてくれるからといってメンテナンスを頼むのは
NGであり、それをしたら家賃保証契約の打ち切りになります。

相手は大手であり、プロです。
建築時や保証期間の間でしっかり利益をオーナーから得て
損をしないように計算しています。

それに、一括保証と言いながら
家賃保証会社が状況が不利になった場合には解約する理由はちゃんと
用意しているものです。

地方では、家賃保証して合う物件はそう多くはないですよ。
そんな物件ばかりなら、地元の不動産業者が借り上げます。

訴訟もおきているのも現実です。
地方の人は情報が乏しく知らないだけです。
CMイメージに踊らされてはいけません。
長期収支を考えて経営者として判断しないといけません。

しか~し!!
建築費に投入できる自己資金がたくさんあったり、
立地条件もよい場所ならこのシステムでOK!
安心のもとに収益を上げることが可能です!!

借金額が少なく立地条件が悪い場所でもなんとかOK!
(保証がつけばですが・・・)

でも・・・実際、そんな物件なら無理にリスク回避の手段を取らずとも
しっかりとしたアパート経営が可能なんですけどね(笑)

建築費における借金の割合!これが一番重要です!!

アパート・マンションを経営するときは・・・

建築するまでしっかりとオーナーが携わっていくことが大事です。
建築してからはもっと重要なのですが。

①アパートを建築して終わりではありません。
 
 新築建物は努力せずともある程度は埋まるものです。
 消費者ニーズの移り変わりが激しい現代は、立地条件にもよりますが
 早いと築後5年ぐらいからが勝負どころとなります。
 賃貸住宅は数十年間の長い経営期間となるわけなので
 将来のことですから確実性はありませんが市場調査と市場予測を念入に。
 
②満室での収入計算は「机上の空論」
 
 よく広告で満室の時の収入例が載っているものがあります。
 ずっと同じ人が住むのなら別ですが空室なしで何十年・・・
 そんなことはありえません。

③建物価値の減少と補修費用の増加。
 
 建物が新しい時は、補修費用が少なく家賃も高く設定可能。
 それが古くなると、家賃は下がるが補修費用が多くかかります。
 たまに、建物が古いのに補修費用がかかったから値上げする
 オーナーがいます。これは場合にもよりますが基本的には無理な話です。
 修繕費用がかかることも考えて計画しておく必要性もあるのです。

④予算もありますが入居者の目線で建築しましょう

 建物に入居するのは建築業者でもありません。
 ましてやオーナーでもありませんから自己満足はほどほどに。
 そこを間違うと致命的なミスを犯します。

⑤利回り
 
 銀行に預けるよりはずっと良い利率が得られます。
 ハイリターンがあるからこそ・・・
 リスク(空室・滞納などの気疲れ)も伴います。

⑥その他・・・

 立地条件に合った間取・賃料設定が重要です。
 信頼出来そうな不動産業者に相談をしてみましょう。
 有料の業者もいるかもしれませんが対価を払う価値ある情報が得られるはず。

思いついたことをずらずらっと書いてみましたが
もっといろいろあるので,それは個別にご相談して頂ければお答えいたします。

ってなことで ^_^;
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