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【賃貸】VS【住宅】

賃貸住宅にずっと住む方がいいのか?
住宅(マンション)を購入した方がよいのか?

先行き不安な世の中、ローンなどリスクを負うよりは・・・
って考えている人は非常に多いと思います。
マイホームブームがウソのように消え、借家で快適に暮らした方が
いいという人が多くなっているようです。

賃貸派は、若い人に増えているようです。
なぜなら、1人っ子や2人兄弟(姉妹)という人が多くなっているので、
2人兄弟と2人姉妹なら、長男は嫁をもらっていずれ親の家に住むし、
次男は嫁の家に入って暮らせば、どちらも家を買わなくてよくなります。
それに、親もお金を持っている人が多いので、子どもに一緒に
住んでもらうために二世帯住宅に改築したりするケースも多いようです。
このようなことから、わざわざ買わなくても親と一緒に住むまでは
賃貸暮らしという人が増えている。

まぁ、実際住んでみると親と合う合わないもあるし、
思い描いたようにはうまくいかないのも事実なのですが・・・(笑)

いろいろと悩むところだと思われますので
・・・またもや比較してみましょう。


【賃貸住宅】
メリット
・家族構成の変化などに合わせた広さ・間取りに住み替えられる
・住みたい場所、利便性のよい場所に住むことができる
・補修費用や固定資産税など余計な費用がかからない
・比較的リスクが少なく気軽

デメリット
・住みたい場所に住みたい物件があるとは限らない
・退職後(高齢になった場合)に賃貸住宅が借りられなくなる可能性が高い
・設備や内装を自由に変えられない 、設備のグレードが低い
・左右上下階の騒音


【分譲住宅(マンション)】
メリット
・床や壁の構造、オートロックなどの建物設備が良く快適
・間取りや内装・設備などを自分好みのスタイルにできる
・退職後に家賃を払わなくても住まいが確保されているため、精神的に自由
・土地の税金には大きく変化はないが、建物は年数により安くなるために固定費がかからなくなる

デメリット
・ローン完済までは借金という重い負担がある
・将来の生活設計が、物件価格の変動に左右される
・補修費、維持管理の必要がある
・資金的な制約があるために好きな場所に住めるとは限らない。

金銭的には、賃貸住宅は借りる際に若干費用の負担はあるものの平均的な支出に対し、
分譲住宅は購入時に多額の費用を必要とします。

購入の場合
住宅取得時の条件
●購入価格/2000万円
●頭金/   100万円
●借入金/ 1900万円
●諸費用/  150万円
●毎月返済額/ 64,910円(年2.20%・35年返済)
※金利は変わらないものとする
※固定資産税等は含めない

賃貸の場合
●月額賃料/  6万円
●仲介手数料/ 6万円
●礼金・敷金/ 12万円
●更新料/2年後とに0.25ヶ月相当分
※賃料は変わらないものとする

初期費用
●購入費用/250万円(頭金+諸費用) ●賃借費用/24万円(仲介手数料+礼金・敷金)
10年後の総支出   1028万9200円          751万5000円
20年後の総支出   1807万8400円         1479万円
30年後の総支出   2336万7600円          2206万5000円

かなり大雑把過ぎる計算です。
持ち家にはその他の経費はかかりますし、賃貸だって同じ所に30年も
住むことなんて珍しいでしょうから引越代などもかかります。

どちらも一長一短があると思います。
でもまぁ、これまた結局、住まいへの考え方は人それぞれ、
なにしろ将来の金利や家賃の動向は仮定のもとに計算するしかないので、
結局は時がたってみないとわからないのですが、あくまで参考となれば
ってことで!

私の意見としては、ライフスタイルの転機や社会的な変化により、
不安な面に直面することも多い中で、少しでも安心を手に入れて
おきたいなら住環境を確保がよいと思います。
もちろん、今すぐ購入は無理だとしても計画・準備を始めるのをすすめます。

実際、高齢者へ賃貸物件の斡旋に関してはいろいろと条件が
厳しくなるのが現状です。
近くに住む身内の人が連帯保証人としてついてもらえるなら別ですが、
貸したいけど・・・「ごめんね」って思いながら断ることも多いです。
引越は体力を使うので高齢者本人も若い時のようにフットワークが
軽くないのも事実。

金融機関でお金の借入れに関しては、収入によるところが大きいのは
当然なのですが年齢的な問題もあるものです。

分譲住宅なら不必要になれば売ったり、貸したりもできるわけですから、
分譲住宅の方がいいのかなぁ~とも思いますが、そこで大事なのは
売ったり貸したりできるような場所を選ぶということが大切。
予算だけを重視するのは要注意・・・といっても気になるとこですが。

でも、そこの差は将来的に大きく変化することになるでしょうから
よ~く考えてみてください。

【戸建住宅】と【分譲マンション】②

【分譲マンション】

・≪管理≫
 マンションを購入しても、毎月発生する管理費などがあります。
 管理費や修繕積立金やマンション自体の管理運営状態をよくチェック
しましょう。
 マンションは「管理を買え」といわれるように管理が重要なのです。
管理規約なども気に留める必要があります。

・≪集合住宅であること≫
 分譲マンションは、区分所有で買った人のものですが集合住宅です。
 隣近所と全くかかわらなくて良いなどということはありません。
規律を守り皆と仲良く!
 これは一番重要なことです。本当は戸建住宅以上に大事なのかも
しれません。

・≪購入代金以外の費用≫
 マンション購入の際に、分譲価格のみで家賃より安いと単純に考えると
大変です。
 ローンの支払いがすべて終了しても、マンションを持っている間はずっと
 管理費・修繕積立金・駐車料は発生しますので毎月かかる金額も
結構あなどれないものです。
 固定資産税に関しても建物の価値がかなり高いために、戸建住宅の
土地建物の固定資産税に匹敵する税金がかかることもあります。
 
・≪間取と配置≫
 家族構成にもよりますが4人家族程度ならLDK部分が広く
なければ窮屈さを感じるかもしれません。逆に、老夫婦であれば
狭い部屋が好まれます。
 マンションは構造上、梁や柱が出て部屋の形も変形していることも
多いで何もなければ
 広く感じても家具を置くと急に狭く感じることでしょう。しっかりとした
レイアウトイメージを持つことも大事です。

・≪日照≫
 戸建のように日当たりが悪いと湿気が発生するとかいう点は
ないでしょうがマンションといえども日当たりは重要だと思います。

・≪周辺状況≫
 将来的に売ったり、貸したりしやすいマンションを購入するのが
ベストです。高齢者の場合は周辺施設にも気を配ることも大切です。

【戸建住宅】

・≪雪≫
 山形は雪国なので雪には数ヶ月といえども毎年悩まされるものです。
 大雪の際はどこも麻痺してしまうので仕方ありませんが、除雪機械の
進化などで極端に狭い道を除き、通常車が進入できるところであれば
除雪の心配はあまりしなくてもよいと思います。逆に、大きい道路の
近くの方が除雪した雪の大きな塊があったり、歩道に雪が積もっていたり
と不便な点も出てくる場合もあります。

・≪建物≫
 住宅展示場すべてをハシゴされる方がほとんどだと思いますが
 結局、どれを選んだらいいか悩む人も多いと思います。
 当然だと思います。
 価格だけに惑わされない選び方をしましょう。新築状態では問題は
 あまりおきません。建築してから数年後からが大事なのです。
 アフターフォローがしっかりできる業者か?
 価格も重要ですがこれもかなり重要です。
 
・≪日照と場所≫
 日常生活を送るわけですから、建物を重視したい気持ちはわかりますが
 土地選びも重要です。
 最近は、建物を決めてから土地を探す人が増えていますが、
 土地がなければ建物は建ちません。
 日当たりは大切ですから南側に広めの道路や高い建物がない土地が
 おすすめです。
 道路は交通量が多すぎると騒音もあるでしょうから、住宅用地であれば
 主要道路沿いにこだわる必要はないと思います。

・≪周辺状況≫
 「きれいな街に住みたい」気持ちはわかりますが、見た目と住むのは
 違います。
 現実の利便性(駅・バス停・公共機関・学校・生活関連施設)など
 周辺状況を重視した方がよいと思います。

【戸建】【分譲マンション】
新築時はどちらもすばらしいですが、10年後、20年後のことも
少し考えてみてください。
建物自体の耐用年数は分譲マンションの方が上回りますが、
それはあくまでも理論的なもの。
配管や設備関係に関しては戸建住宅と同じように老朽化します。
時間が経過すればするほど多額の費用が必要となるのはどちらも
同じなのですが、構造的に考えると分譲マンションの方が費用が
多くかかるのです。だから綿密な計画に基づく管理と運営が必要とされます。
大きな買物ですので専門家にも相談しながら進めていき、
両方のメリット・デメリットを比べながら自分のライフスタイルに
合うものを探すのが一番です。

費用面と考え方次第なのですが、マンションでかかる毎月の管理費・
修繕費・駐車料は年間毎で計算してみると結構な金額になります。
その分も考え融雪などの設備に費用をかければ、
雪の心配もかなり軽減されます。また、マンションの管理費などに
相当する金額を毎年見込んで業者と契約すれば戸建住宅でも同じように
対応は可能なのです。雪の処理といっても毎日行うわけではないので。

首都圏のように土地を買いたいが高額すぎたり、土地がなくて
高層にしないといけない訳ではないのですから、山形という土地の
利便度から考えても分譲マンションが合う地域は極一部だと思います。
今の調子でどんどん建設して大丈夫なのだろうか?って思っているのですが・・・それだけマンション建設って儲かるんでしょうねぇ(笑)

【戸建住宅】と【分譲マンション】①

山形県内でも高齢化・生活スタイルの変化・雪問題などなどいろんな要因が
あるでしょうが分譲マンションが大流行です。

今後購入される前の検討材料のひとつにでもなってもらえればと思います
のでずらずらと感じることを書いてみました。
まぁ、ライフスタイルに左右される部分が多いでしょうから
個人的には戸建でも分譲マンションでもその人がよければ何でもいいんです
けどね(笑)
資産価値的なものも含めて不動産業を行っているものの意見として
読んでください。

まずは、大まかに説明を・・・
【分譲マンション】

普通マンションが建築される場所というのは、土地の有効利用率の
「建ぺい率や容積率」が大きいエリアです。すなわち建築面積が広く
高層の建物が建てられる場所。
交通・公共施設・商業施設などの生活利便施設が近い場所やリゾート地
などで「土地の価値・土地の人気」が高い地域。
要するに、そのような地域でなければ建築しても「採算」が合わない
わけなので山形県内どこでも建築OKとはいかないのです。

分譲マンションの一番のメリットは「利便性の高い地域」に戸建よりも
安くマイホームが持てるという事。
それはマンションの資産価値が「土地」よりも「建物」が大きいからです。

簡単な例ですが、Aさん単独で購入する場合

戸建:土地代 →Aさん1人で負担
   建物代 →Aさん1人で負担

マンション:土地代 →Aさんも含めた購入者全員の専有持分割合で負担
       建物代 →自分の住む部屋代の負担

よって、土地代の購入費が非常に安く抑えられるのです。
しかし、一番のメリットは最大のデメリットにもなる要因を含んでおります。

それは「資産価値が目減りしやすい」という点。
分譲マンションの資産価値の8割以上が「建物」による価値なので、
1人あたりの土地の価値はほとんどありません。販売世帯数にもよりますが
1世帯あたりの土地の権利は何百万分~何万分の1程度。

その他、管理費・修繕積立金・駐車場代など購入した金額以外に
月々かかる経費があります。

【戸建】
分譲マンションと違うのは、経済的な制約などはありますが・・・
自分で気に入った地域に建てることが可能な点。所有する土地の権利が
多い点。土地の資産価値は経済状況による地価の変動はありますが、
資産価値はあくまでも「時価評価」。
建物と違い、目減りするだけではなく増える可能性もあります。
立地のよい土地を購入するなら土地代分の費用がマンションよりも多く
必要になる場合が多いです。

管理費・修繕積立金・駐車場代などが月々かからないということ。
*駐車場に関しては、物件により必要になる場合があります。

固定資産税などの税制面で、住宅を建てることにより軽減される措置が
あります。マンションも同様にあるのですが、一人当たりの権利が少ない
のであまり実感はないかもしれません。

【戸建と分譲マンション共通】

建物は1日でも使えば「中古」になってしまいます。
極端な話、未使用でも契約した翌日に販売すれば「新古扱い」となり
価値が下がるのです。
建物を自動車と同じように考えていただければわかると思います。

まとめ
【戸建住宅】
場所を問わず建てられ土地・建物ともに所有する権利がマンションより多い。
土地は時価価格。建物に関しては年々目減りする。維持管理は個人。
資産価値が高いために、同一地域で比べるとマンションより建設する際に
費用がかかる。
自然災害に関しても保険の種類によっては対応可能となり、経費負担を
軽くすることも可能。

【分譲マンション】
維持管理を管理業者に委任する場合が多く、煩わしさの軽減が可能。
管理費など月々の経費がかかる。
好立地場所に建設されることが多く、所有する建物価値が大半で土地の
権利は少ない。戸建と比べると同一地域内では安価で購入できる。
建物価値は通常は年々目減りするのみ。
セキュリティー面で防犯性が高いとされています。

・・・前置きが長くなりましたので次回へつづく

甘くないんです・・・連帯保証人って

売買物件を買うときの融資や不動産の賃貸物件を借りる時に
「連帯保証人」という言葉をよく聞かれると思います。

「もう従業員じゃないから関係ない。俺に請求される筋合いはない。」
「離婚したからもう赤の他人なので知りません。」
などという方もいるのですがそんな甘くありません。勝手に解除できたら
意味がないのです。

解除できるのは、「許可する側=アパートなどの場合は家主のみ」
解除したければ、代わりの「連帯保証人になる人」を見つけて
家主から許可をもらい外してもらう必要があるのです。


「保証人」の種類は、
「保証人」と「連帯保証人」があり、厳しいのが「連帯保証人」です。
よく「連帯責任」などといって自分は悪くないのに他人のことで怒られた
経験はありませんか?
簡単に言えば「連帯」がつくと、自分以外の人の責任もすべてこうむって
しまうのです。

ちょいと難しいことを言うと
A:お金を借りている人
B:保証人

「催告の抗弁」
 請求ををAに通知したあとでBへ通知してくれ!と言える権利。

「検索の抗弁」
 Aには資産があるから、資産から支払いを受けて足りない場合はBが
払うよ!と言える権利

「分別の利益」
 保証人が2人いる場合に、Aが払えないからBともう1人で借金を
等分して支払うこと。


この権利等の有無が「保証人」と「連帯保証人」の違い。
ちなみに、連帯保証人にはこの権利が全てありません!!

A=Bなのです。
Aが支払うかどうかではなくて、お金を貸している人からBに請求されたら
Bはとにかく支払わなければいけないのです。


軽い気持ちで連帯保証人になるようなことは皆さん避けてください。
一度なってしまってからでは、「知りませんでした」は通用しません。
友情や愛情・・・その他の関係に修復できないしこりを残す可能性を
秘めているのです。借りた人だけではなく、自分の家族にも多大な迷惑が
降りかかる可能性があります。
よほど熟考したうえで決断をお願い致します。

不動産業を行っていて常々思う不思議現象

不思議現象といっても『幽霊』が出るとかの心霊怪奇現象ではありません。

その①

不動産業ではよくある話だと思うが
今まではだ~れも見にも来なかった物件が
突如として内覧の予約が次々と入り

「この物件購入したいな~。」

という人が1人現れると連鎖反応を起こしたように
次々と欲しい人が出てくるのです。
からかってる!?って言いたいぐらいに。

人の心理と行動って不思議ですよねぇ~。
だから、自分が気に入った物件があれば早めに行動することが重要です。

・不動産業者に「買いたい」旨の意思表示を行うなり
・契約を行い手付金を支払うなり

今回も、とある物件でその現象が発生。
こんな時は誰が買い求めることができるか?ですが
「一番高値をつけてくれた人」(売主は一番望むこと)
(販売価格が高いと仲介料の金額も高くなるので不動産業者もよいのですが・・・)

といいたいとこなのですが、
うちの会社では、購入者を天秤にかけるようなことはせず、
上記でも述べたように「買いたい」旨の意思表示をしてくれた人の順番で
交渉を行っていくことになります。

その②
これも不動産業全般においてなのですが
希望地域や間取りなどちょうどよい物件がある時は欲しい人はあまりおらず、
逆にない時に限り欲しい人がたくさんやってくる場合。

そういえば、「マーシーの法則」って本が流行りましたねぇ(笑)
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