≪４月２９日≫

米沢～上山までの国道１３号線沿いにある山間の地区「中川」

そこに岩部山と呼ばれる山があり、三十三観音が掘り込まれている岩場が点在します。
これから暖かくなりますので三十三観音巡りで雑念を払拭するのもいいかも？

数年前からライトアップされ桜を観れるスポットが誕生。
国道を車で走りながらでも心なごむ桜を観る事ができます。
南下するよりも北上する方がキレイに見えるので
来年の桜の時期には南陽方面から北上する際に左手を注目です。

岩部山

【分譲マンション】

・≪管理≫
　マンションを購入しても、毎月発生する管理費などがあります。
　管理費や修繕積立金やマンション自体の管理運営状態をよくチェック
しましょう。
　マンションは「管理を買え」といわれるように管理が重要なのです。
管理規約なども気に留める必要があります。

・≪集合住宅であること≫
　分譲マンションは、区分所有で買った人のものですが集合住宅です。
　隣近所と全くかかわらなくて良いなどということはありません。
規律を守り皆と仲良く！
　これは一番重要なことです。本当は戸建住宅以上に大事なのかも
しれません。

・≪購入代金以外の費用≫
　マンション購入の際に、分譲価格のみで家賃より安いと単純に考えると
大変です。
　ローンの支払いがすべて終了しても、マンションを持っている間はずっと
　管理費・修繕積立金・駐車料は発生しますので毎月かかる金額も
結構あなどれないものです。
　固定資産税に関しても建物の価値がかなり高いために、戸建住宅の
土地建物の固定資産税に匹敵する税金がかかることもあります。
　
・≪間取と配置≫
　家族構成にもよりますが４人家族程度ならＬＤＫ部分が広く
なければ窮屈さを感じるかもしれません。逆に、老夫婦であれば
狭い部屋が好まれます。
　マンションは構造上、梁や柱が出て部屋の形も変形していることも
多いで何もなければ
　広く感じても家具を置くと急に狭く感じることでしょう。しっかりとした
レイアウトイメージを持つことも大事です。

・≪日照≫
　戸建のように日当たりが悪いと湿気が発生するとかいう点は
ないでしょうがマンションといえども日当たりは重要だと思います。

・≪周辺状況≫
　将来的に売ったり、貸したりしやすいマンションを購入するのが
ベストです。高齢者の場合は周辺施設にも気を配ることも大切です。

【戸建住宅】

・≪雪≫
　山形は雪国なので雪には数ヶ月といえども毎年悩まされるものです。
　大雪の際はどこも麻痺してしまうので仕方ありませんが、除雪機械の
進化などで極端に狭い道を除き、通常車が進入できるところであれば
除雪の心配はあまりしなくてもよいと思います。逆に、大きい道路の
近くの方が除雪した雪の大きな塊があったり、歩道に雪が積もっていたり
と不便な点も出てくる場合もあります。

・≪建物≫
　住宅展示場すべてをハシゴされる方がほとんどだと思いますが
　結局、どれを選んだらいいか悩む人も多いと思います。
　当然だと思います。
　価格だけに惑わされない選び方をしましょう。新築状態では問題は
　あまりおきません。建築してから数年後からが大事なのです。
　アフターフォローがしっかりできる業者か？
　価格も重要ですがこれもかなり重要です。
　
・≪日照と場所≫
　日常生活を送るわけですから、建物を重視したい気持ちはわかりますが
　土地選びも重要です。
　最近は、建物を決めてから土地を探す人が増えていますが、
　土地がなければ建物は建ちません。
　日当たりは大切ですから南側に広めの道路や高い建物がない土地が
　おすすめです。
　道路は交通量が多すぎると騒音もあるでしょうから、住宅用地であれば
　主要道路沿いにこだわる必要はないと思います。

・≪周辺状況≫
　「きれいな街に住みたい」気持ちはわかりますが、見た目と住むのは
　違います。
　現実の利便性（駅・バス停・公共機関・学校・生活関連施設)など
　周辺状況を重視した方がよいと思います。

【戸建】【分譲マンション】
新築時はどちらもすばらしいですが、１０年後、２０年後のことも
少し考えてみてください。
建物自体の耐用年数は分譲マンションの方が上回りますが、
それはあくまでも理論的なもの。
配管や設備関係に関しては戸建住宅と同じように老朽化します。
時間が経過すればするほど多額の費用が必要となるのはどちらも
同じなのですが、構造的に考えると分譲マンションの方が費用が
多くかかるのです。だから綿密な計画に基づく管理と運営が必要とされます。
大きな買物ですので専門家にも相談しながら進めていき、
両方のメリット・デメリットを比べながら自分のライフスタイルに
合うものを探すのが一番です。

費用面と考え方次第なのですが、マンションでかかる毎月の管理費・
修繕費・駐車料は年間毎で計算してみると結構な金額になります。
その分も考え融雪などの設備に費用をかければ、
雪の心配もかなり軽減されます。また、マンションの管理費などに
相当する金額を毎年見込んで業者と契約すれば戸建住宅でも同じように
対応は可能なのです。雪の処理といっても毎日行うわけではないので。

首都圏のように土地を買いたいが高額すぎたり、土地がなくて
高層にしないといけない訳ではないのですから、山形という土地の
利便度から考えても分譲マンションが合う地域は極一部だと思います。
今の調子でどんどん建設して大丈夫なのだろうか？って思っているのですが・・・それだけマンション建設って儲かるんでしょうねぇ(笑)

山形県内でも高齢化・生活スタイルの変化・雪問題などなどいろんな要因が
あるでしょうが分譲マンションが大流行です。

今後購入される前の検討材料のひとつにでもなってもらえればと思います
のでずらずらと感じることを書いてみました。
まぁ、ライフスタイルに左右される部分が多いでしょうから
個人的には戸建でも分譲マンションでもその人がよければ何でもいいんです
けどね(笑)
資産価値的なものも含めて不動産業を行っているものの意見として
読んでください。

まずは、大まかに説明を・・・
【分譲マンション】

普通マンションが建築される場所というのは、土地の有効利用率の
「建ぺい率や容積率」が大きいエリアです。すなわち建築面積が広く
高層の建物が建てられる場所。
交通・公共施設・商業施設などの生活利便施設が近い場所やリゾート地
などで「土地の価値・土地の人気」が高い地域。
要するに、そのような地域でなければ建築しても「採算」が合わない
わけなので山形県内どこでも建築ＯＫとはいかないのです。

分譲マンションの一番のメリットは「利便性の高い地域」に戸建よりも
安くマイホームが持てるという事。
それはマンションの資産価値が｢土地｣よりも｢建物｣が大きいからです。

簡単な例ですが、Ａさん単独で購入する場合

戸建：土地代　→Ａさん１人で負担
　　　建物代　→Ａさん１人で負担

マンション：土地代　→Ａさんも含めた購入者全員の専有持分割合で負担
　　 　　　 建物代　→自分の住む部屋代の負担

よって、土地代の購入費が非常に安く抑えられるのです。
しかし、一番のメリットは最大のデメリットにもなる要因を含んでおります。

それは「資産価値が目減りしやすい」という点。
分譲マンションの資産価値の８割以上が「建物」による価値なので、
１人あたりの土地の価値はほとんどありません。販売世帯数にもよりますが
１世帯あたりの土地の権利は何百万分～何万分の１程度。

その他、管理費・修繕積立金・駐車場代など購入した金額以外に
月々かかる経費があります。

【戸建】
分譲マンションと違うのは、経済的な制約などはありますが・・・
自分で気に入った地域に建てることが可能な点。所有する土地の権利が
多い点。土地の資産価値は経済状況による地価の変動はありますが、
資産価値はあくまでも「時価評価」。
建物と違い、目減りするだけではなく増える可能性もあります。
立地のよい土地を購入するなら土地代分の費用がマンションよりも多く
必要になる場合が多いです。

管理費・修繕積立金・駐車場代などが月々かからないということ。
＊駐車場に関しては、物件により必要になる場合があります。

固定資産税などの税制面で、住宅を建てることにより軽減される措置が
あります。マンションも同様にあるのですが、一人当たりの権利が少ない
のであまり実感はないかもしれません。

【戸建と分譲マンション共通】

建物は１日でも使えば「中古」になってしまいます。
極端な話、未使用でも契約した翌日に販売すれば「新古扱い」となり
価値が下がるのです。
建物を自動車と同じように考えていただければわかると思います。

まとめ
【戸建住宅】
場所を問わず建てられ土地・建物ともに所有する権利がマンションより多い。
土地は時価価格。建物に関しては年々目減りする。維持管理は個人。
資産価値が高いために、同一地域で比べるとマンションより建設する際に
費用がかかる。
自然災害に関しても保険の種類によっては対応可能となり、経費負担を
軽くすることも可能。

【分譲マンション】
維持管理を管理業者に委任する場合が多く、煩わしさの軽減が可能。
管理費など月々の経費がかかる。
好立地場所に建設されることが多く、所有する建物価値が大半で土地の
権利は少ない。戸建と比べると同一地域内では安価で購入できる。
建物価値は通常は年々目減りするのみ。
セキュリティー面で防犯性が高いとされています。

・・・前置きが長くなりましたので次回へつづく

島一周を歩いても回れるカプリ島。
でも、かなり勾配が急です・・・

でも、雰囲気いい島でした。
ピッツアを食べた店で日本の硬貨「５円」をあげたら大喜び！

穴の開いたコインは外国では珍しいので
多めに持っていって配るといろんな「ご縁」にめぐりあえるかもしれませんよ？

海の幸から山の幸まで味わえる居酒屋です。
｢卵焼｣がおすすめですので一度ご賞味あれ。

旅の方々も気軽にどうぞ。
温かい女将さんの山形弁も味わってみてください。

「居酒屋 高太郎」
山形県上山市沢丁７－１０
電話：０２３－６７２－１１３４