前にも家賃保証に関する記事を載せました。
最近もアチコチで建築している現場を見かけます。

「　借入あまりしていないといいなぁ～」と思ってます。

きっとこんな記事を書いてもこういう情報を仕入れていない人だからこそ
建築するんだろうから無意味といえば無意味なのかもしれないが・・・^_^;

◆当初の家賃が完全保証されるという誤解◆
　
３０～３５年一括借り上げシステム！
これは３０～３５年間ずっと同じ家賃で保証されるのではありませんよ！！
そんな幸せな保証はありえません(^.^)

仮に極端な話ですが１室だけのアパートを建築した場合。
様々な細かい取り決めや保証料などの件は省略します。

※誤解※
　１年～３５年
　１室：６０，０００円

※実際※
　１年～保証期間内
　１室：６０，０００円

　保証期間更新後（期間２～５年）
　１室：その時の周辺相場近くまで減額
　　　　入居状況により据え置きもあるが数千円～数万円減額まで

落ちついて考えてみましょう。利便性の高い一等地なら無理矢理
あり得るかもしれませんが・・・普通、
築２０～３５年のアパートに６０，０００円出して住みたいと思います？
同じ賃料払うなら新築がいいに決まってます。

要するに、
家賃保証は家賃額の保証ではなく、保証期間を保証する契約
なので家賃改定規定は必ず約定にあるものです。

当初の家賃設定に無理があれば、数年後には必ず『家賃の減額』を
交渉されるでしょう。

契約を結び建築させることが目的の場合、近隣相場や他社と比較して
とりあえずは高い家賃設定で保証し、数年後に家賃が不相応になるのは
あたり前、そこで賃料を下げさせるわけです。

この時、家賃の減額交渉がうまくいかず裁判となることもあります。
地方の場合は泣き寝入りするオーナーも少なくはないのですが・・・
実際の裁判で法律上、借主の家賃保証会社は、結審するまで妥当と
思われる家賃を支払えばＯＫ。

※今までの保証金額※
　６５，０００円

※周辺相場※
　５０，０００円

とりあえずは５０，０００円を支払っておけばよいのです。
しかも・・・「裁判＝家賃保証会社とケンカ」となるわけで
保証契約自体打ち切られることもあるでしょうから
「あとは自分で管理をどうぞ！」ってことになることもあり。

泣くのはオーナー(T_T)

長期間の保証をする場合、１０年前後で
家賃保証会社の指定業者でメンテナンスをしなければ、家賃保証契約を
継続できないなども契約書に記載されています。
賃料保証で穴が空いた部分を修繕費できっちり利益をとられる事も
あります。（普通の業者に頼むよりも割高です。）

知り合いの業者が安くしてくれるからといってメンテナンスを頼むのは
ＮＧであり、それをしたら家賃保証契約の打ち切りになります。

相手は大手であり、プロです。
建築時や保証期間の間でしっかり利益をオーナーから得て
損をしないように計算しています。

それに、一括保証と言いながら
家賃保証会社が状況が不利になった場合には解約する理由はちゃんと
用意しているものです。

地方では、家賃保証して合う物件はそう多くはないですよ。
そんな物件ばかりなら、地元の不動産業者が借り上げます。

訴訟もおきているのも現実です。
地方の人は情報が乏しく知らないだけです。
ＣＭイメージに踊らされてはいけません。
長期収支を考えて経営者として判断しないといけません。

しか～し！！
建築費に投入できる自己資金がたくさんあったり、
立地条件もよい場所ならこのシステムでＯＫ！
安心のもとに収益を上げることが可能です！！

借金額が少なく立地条件が悪い場所でもなんとかＯＫ！
（保証がつけばですが・・・）

でも・・・実際、そんな物件なら無理にリスク回避の手段を取らずとも
しっかりとしたアパート経営が可能なんですけどね（笑）

建築費における借金の割合！これが一番重要です！！

ドン○ホーテの走りのようなお店です。
一体メインは何なんでしょう？(笑)

・・・昔からの雑貨屋さんなんですけどね。
こういうお店に行くのは非常に楽しい。
いろんなわけわからないものたくさん売っているので。

「コマレオ」じゃ・・・もう物足りねぇ～(笑)
ドンキ○ーテが山形市じゃなくて上山市にできてくれるといいのだが
奇を狙った作戦で！・・・ないだろうが(-"-)



歴代の天皇の顔が描いてある掛け軸です。
売り物なのか…展示物かわからないのですが
自慢気に店のオヤジが説明しておりました。

「おおはさま」
岩手県花巻市大迫町大迫3-203
大迫商工会
電話：０１９８－４８－３２３０

メニューがこんなにない焼肉屋も初めてだった。
単なる常連が来る一杯飲み屋？？って感じでした。

肉の種類が・・・
　特上カルビ
　上カルビ
　牛タン
　カルビ
　牛ホルモン
　豚ホルモン
　豚みそ
　牛みそ
これだけ？？？おいおい・・・




牛タンを頼んだから店の主人が勝手に焼いてくれて取り分けてくれた。
わさびで食べる食べ方を始めて堪能。
これはこれで美味い！



焼き野菜・・・「葱とほうれん草」のみ。
これで７５０円は高くないか？？
それに、ほうれん草はあっという間に焼けて炭に・・・



ビールを頼んだらお通しにタコの刺身
メニューにある海鮮ものは「イカ」
タコはお通しだけのため？

上カルビ・牛タンは美味しかったけど、メニューは少なすぎるし、
ご飯は昨日炊いたような感じで美味しくなかったし、
当たりハズレの差が非常にデカイ店でした。
総合的評価は・・・ゴメンナサイ！
たぶん二度目はないです。

「ＹＡＫＩＮＩＫＵ　正次郎」
仙台市青葉区一番町2-5-15共栄壱番町ビル2F
電話： ０２２－２６７－６８４７
営業時間 17:00～1:00　定休日：無

まちおこしの最終兵器として誕生したんでしょう。
でも、景色は山しか見えないような気がするのだが
登って行く人はいるのかなぁ。

ここの小・中学生ぐらいかな^_^;



結構高いとこにあるんですよ。
登る気すらおきずに見上げて終了～～～



でも・・・ココだけの話、本当は車でも行けるらしいのですよ。
秘密ですよ！(笑)

「おおはさま」
岩手県花巻市大迫町大迫3-203
大迫商工会
電話：０１９８－４８－３２３０

何ともアホらしい題名ですが…（笑）

久々に「野球盤」なるものを体験。
ひじょ～～に懐かしい。
旅館で貸出してくれるのです。
酒を飲みながらだとかなりヒートアップします！コレ(^.^)

今もあるんですねぇ～。
昔より進化しているのが変化球が投げれるようになってました。
人形も小太り風のかわいいキャラクターとなり、
スタジアム自体もグレードアップしたような気がします。

興味のある方はこの温泉に泊まるか？
近くのおもちゃ屋やトイザらスへ直行です！！

台温泉「やまゆりの宿」
岩手県花巻市台2-57-9
電話： ０１９８－２７－２０５６