アパート経営を考える卵へ

前にも家賃保証に関する記事を載せました。
最近もアチコチで建築している現場を見かけます。

「 借入あまりしていないといいなぁ~」と思ってます。

きっとこんな記事を書いてもこういう情報を仕入れていない人だからこそ
建築するんだろうから無意味といえば無意味なのかもしれないが・・・^_^;

当初の家賃が完全保証されるという誤解
 
30~35年一括借り上げシステム!
これは30~35年間ずっと同じ家賃で保証されるのではありませんよ!!
そんな幸せな保証はありえません(^.^)

仮に極端な話ですが1室だけのアパートを建築した場合。
様々な細かい取り決めや保証料などの件は省略します。

※誤解※
 1年~35年
 1室:60,000円

※実際※
 1年~保証期間内
 1室:60,000円

 保証期間更新後(期間2~5年)
 1室:その時の周辺相場近くまで減額
    入居状況により据え置きもあるが数千円~数万円減額まで

落ちついて考えてみましょう。利便性の高い一等地なら無理矢理
あり得るかもしれませんが・・・普通、
築20~35年のアパートに60,000円出して住みたいと思います?
同じ賃料払うなら新築がいいに決まってます。

要するに、
家賃保証は家賃額の保証ではなく、保証期間を保証する契約
なので家賃改定規定は必ず約定にあるものです。

当初の家賃設定に無理があれば、数年後には必ず『家賃の減額』を
交渉されるでしょう。

契約を結び建築させることが目的の場合、近隣相場や他社と比較して
とりあえずは高い家賃設定で保証し、数年後に家賃が不相応になるのは
あたり前、そこで賃料を下げさせるわけです。

この時、家賃の減額交渉がうまくいかず裁判となることもあります。
地方の場合は泣き寝入りするオーナーも少なくはないのですが・・・
実際の裁判で法律上、借主の家賃保証会社は、結審するまで妥当と
思われる家賃を支払えばOK。

※今までの保証金額※
 65,000円

※周辺相場※
 50,000円

とりあえずは50,000円を支払っておけばよいのです。
しかも・・・「裁判=家賃保証会社とケンカ」となるわけで
保証契約自体打ち切られることもあるでしょうから
「あとは自分で管理をどうぞ!」ってことになることもあり。

泣くのはオーナー(T_T)

長期間の保証をする場合、10年前後で
家賃保証会社の指定業者でメンテナンスをしなければ、家賃保証契約を
継続できないなども契約書に記載されています。
賃料保証で穴が空いた部分を修繕費できっちり利益をとられる事も
あります。(普通の業者に頼むよりも割高です。)

知り合いの業者が安くしてくれるからといってメンテナンスを頼むのは
NGであり、それをしたら家賃保証契約の打ち切りになります。

相手は大手であり、プロです。
建築時や保証期間の間でしっかり利益をオーナーから得て
損をしないように計算しています。

それに、一括保証と言いながら
家賃保証会社が状況が不利になった場合には解約する理由はちゃんと
用意しているものです。

地方では、家賃保証して合う物件はそう多くはないですよ。
そんな物件ばかりなら、地元の不動産業者が借り上げます。

訴訟もおきているのも現実です。
地方の人は情報が乏しく知らないだけです。
CMイメージに踊らされてはいけません。
長期収支を考えて経営者として判断しないといけません。

しか~し!!
建築費に投入できる自己資金がたくさんあったり、
立地条件もよい場所ならこのシステムでOK!
安心のもとに収益を上げることが可能です!!

借金額が少なく立地条件が悪い場所でもなんとかOK!
(保証がつけばですが・・・)

でも・・・実際、そんな物件なら無理にリスク回避の手段を取らずとも
しっかりとしたアパート経営が可能なんですけどね(笑)

建築費における借金の割合!これが一番重要です!!

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