平川英治プロフィールサイト｜株式会社菊池技建/山形市の住宅工務店

「住宅ローンの問題」を未然に防ぐには？

突然ですが皆さんに問題です。新築建売住宅が3,000万円で販売されていました。気に入ったので購入しようと思います。皆さんはいくらで購入しますか？
「もちろん、3,000万円でしょ」「値引してもらって2,900万円かな」と、さまざま答えはありますが、希望の金額で購入できる方は現金で決済される方だけなのです。
仮に借入額3,000万円の住宅ローンを金利２％の35年返済（全期間固定金利の場合）で借入した場合、総額で約4,170万円強の返済総額になります。つまり、3,000万円の家を4,170万円で購入したことになります。
この利息分はお子さんの幼稚園から大学までの教育資金なみの金額、あるいはそれ以上になることもあります。それだけに住宅ローンを選択するということは皆さんにとって重要なポイントになります。今回は住宅ローンを選ぶ前の準備と注意点です。

解決策
① 【ライフイベント表を作成する】
これは今後35年間の家族全員の年齢と、これから起こるイベント（子供の入学など）を表に書き出します。この表のよい点は、いつ、誰に、どのような費用がかかるのかを予測・確認できる点です。さらに、返済計画を考えるうえで、前もってどの時期の返済が自分たちに負担となるのかを予測し、その時期の返済方法を検討できるようにもなります。

② 【借りられる額≠無理なく返せる借り入れ額】
年収によって返済負担率（年収に対する年間返済額）は変わりますが、返済負担率の枠内に収まっているからといって無理なく返せるかというと、それはイコールではないものです。
「無理なく返せる額」を導き出す目安として、「現在の毎月の家賃＋駐車場代」と「現在住宅用に積み立てている貯蓄額」の合計から新居でアップする住宅関連費〔固定資産税・都市計画税（月割）など〕を引いた金額が該当することになります。
　　　　　　　　　　　
　例：家賃（駐車場代込）７万円＋住宅用積立1.5万円＝合計8.5万円－住宅関連費１万円＝無理なく返せる額7.5万円

ここで気を付けたいのは「無理なく返し続けられる年数」も導き出すことです。定年または退職する予定年齢は何歳か。現在の年齢は。繰上返済で確実に短縮できそうな期間は。これらも考慮しておくことが大事です。

③ 【営業マンだけにまかせない】
「融資の件は○○さんにおまかせします」というお客様がおりますが、ホントにそれでいいのでしょうか。互いの信頼関係は重要ですし、悪意をもって住宅ローンの斡旋をする営業マンはいないと思いますが、返済をされて行くのはお客様ご自身です。返済に困っても営業マンが代わりに返済してくれることは絶対にありません。すべては自己責任なのです。
“ご自分で調べてください”と言っているのではありません。担当の営業マンに複数の住宅ローンのシミュレーションを提案してもらうようにして下さい。「住宅ローンを選ぶ＝金融機関を選ぶ」ということにもなりますが、少なくても2行程度は比較するのが良いと思います。返済するのはお客様ご自身です。困っても銀行も助けてくれません。比較検討するのは当然のことです。

得意不得意はあるにせよ、ひとつの住宅ローンだけを紹介する営業マン（ハウスメーカー）は駄目だと思います。営業マンの仕事は特定の住宅ローンにお客様を誘導するのではなく、お客様自身が自らの考えで住宅ローンを選べるように、常にお客様の立場に立って、わかりやすい説明を心がけ、お客様に納得いただけるまでアドバイスをすることです。

金利は子育て以上にお金がかかります。

お客様の声を聞くと、｢規格住宅＝ローコスト住宅、ローコスト住宅＝不安」と連想される方は多いようです。昔は安かろう悪かろうで、〝安いから仕方がない〟となかばあきらめているお客様の話を耳にすることがありました。そもそも〝安いから〟なんてことは理由になりませんよね。そんなことをお客様に感じさせるハウスメーカーに根本的な問題があるのであって、本当の規格住宅というのは、どんな外観の家がどんな材料や設備でどのくらいの価格で建つのかが一目でわかる〝安心な家〟であるべきだと私は思います。規格住宅が格安に提供できる４つのポイントでみなさんの不安もすこしは解消できるといいのですが…

規格住宅が格安な理由

① 【採算分岐点が低い】
プランと仕様が標準化されているので設計士の手間が省けます。注文住宅の場合は営業マンが試算したり建主と設計士の間を行ったり来たりして打合せに費やす手間がいりますが、規格住宅ではそれも不必要となります。
手間がかからず量産体制が確立せきたら、住宅会社は利幅を下げても採算が合うので、売価を安く設定できることになります。

② 【生産効率化が原価を抑える】
規格型なら建物の部材も標準化されます。建主は標準プランから大幅に変更できないルールになっているので、工場での生産性が高まり、生産段階での無駄が省けて原価を抑えることができるのです。

③ 【スケールメリットが活かせる】
販売棟数の計画を立て、それに基づいて部材や設備を大量に一括仕入れする方策をとっています。これにより、材料費の削減が図れるのです。仕入れる部材、設備は定番商品を決めているので、低価格で品質のよいコストパフォーマンスに優れた住宅が建てられるわけです。

④ 【施工段階の省力化で工期を短縮】
設計図書と仕様が統一されているので、どの家も同じ作業を繰り返すため、施工に携わる職人の習熟度が早く段取りもスムーズになります。


規格住宅とは、そのハウスメーカーがこれまで一生懸命手がけてきた住宅建築の作業一つひとつを再検討し、無駄を省き、効率よくシステム化することで少しでもお客様へ還元できて顧客満足度を向上させようと頑張っている証拠だと思っています。そういった努力をしているハウスメーカーは活気があります。
しかも、自由設計の場合であっても、規格住宅を持っているハウスメーカーであれば価格を抑える方法もノウハウとして持っているので極端に単価があがるということはないと思います。
暮らしを見つめなおして、こだわりに優先順位をつけ、何が必要で何が不必要かを明確にさせておくことで、ご自身にあったプランがうまく規格住宅にマッチングしたとき、お客様にとってもハウスメーカーにとってもお互い合理的でメリットがあると思います。

１．支援事業の名称
11月10日に閣議決定された令和５年度補正予算案に住宅の省エネ化への支援を強化するための補助制度である「質の高い住宅ストック形成に関する省エネ住宅への支援（仮称）」が盛り込まれました。この支援事業の名称が「子育てエコホーム支援事業」に決定しましたのでお知らせします。
２．事業の内容
「子育てエコホーム支援事業」の補助対象、補助額、申請方法、今後の予定等について記載した「子育てエコホーム支援事業の内容について」を国土交通省のホームページに公表しましたので、以下よりご確認ください。
　※国会での補正予算の成立が前提となります。
◆子育てエコホーム支援事業について
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk4_000243.html

室内の水蒸気を屋外に排出しなければ結露は防げません。気密性の高い現在の住宅では特に換気が必要です。

壁体内で結露が発生すると、断熱材や柱・土台の耐久性が大きく損なわれます。そこで外壁材と防水シートの間に通気層をつくると、室内から侵入して壁体内にたまる湿気を排出できたりします。

また、床下換気で最近多いのは基礎パッキン構法による床下換気です。一般的な基礎切り欠きの換気口（基礎に長方形の穴の開いているもの）に比べ換気率が1.5倍から2倍もアップするそうです。

高気密・高断熱という言葉をよく耳にしますが高い気密性と高い断熱性をもった断熱材を使用する=暖かく結露しない家だとは思わないほうがいいかもしれません。高い気密性＝熱を逃がさない事では決してないと思いますし、高い断熱性能をもった断熱材を使用してもその効果を十二分に発揮しうる施工かどうかということです。逆に施工をしっかりとした場合、おおげさな断熱材など使わなくてもその性能を十分に発揮できるということです。

解決策

大切なのは、毎日の暮らし方。結露を抑えるためには、室内の水蒸気をできるだけ抑えるような、日々の暮らし方も大切になってきます。

① 【室内干しの際は除湿する】
室内干しの際は除湿機を必ず使用しましょう。エアコンをつけておくのも効果的で　　　
です。

② 【草木のある場所は換気する】
特に大型の観葉植物のある部屋は、こまめに換気しましょう。

③ 【人の呼吸や発汗も一因】
寝る前に窓を開けるなど、通気を良くすることも効果的です。 冬場は部屋のドア
を少し開けておくのもいいです。

④ 【入浴後のフタやドアに注意】
浴槽のフタの開け放しや、ドアの閉め忘れなどに注意。浴室換気扇も有効に使いま　　
しょう。

⑤ 【炊事・食事の時は換気を】
水蒸気の発生源の近くでは、換気するようにしましょう。

⑥ 【加湿器の使用は控えめに（除湿器は効果的）】
　　　高湿度はカビ・ダニにとって好環境になってしまいます。逆に除湿器は梅雨時な　
ど湿度の高い季節に有効です。

⑦ 【開放型暖房器の使用を控える】
　　　密閉型や電気系などの使用が望まれます。
　　　開放型暖房器とは、燃焼ガスを室内に放出する暖房器のことです。

新築時には特に換気を心がけましょう。木造の家では柱などに湿気を多く含んでいるため、特に、冬などの乾燥時に多くの水分を室内に放出し結露しやすくなります。

結露は住宅性能がよくなったことで発生した新たな課題です。

なぜこのようなトラブルが発生してしまうのでしょうか。
皆さんは悪くないんですよ。土地を買うことに慣れていないのですから。
一番の問題点はこの土地のメリット・デメリットを伝えきれない営業マンが悪いのです。 「しっかり伝えましたよ」という営業マンもいるかもしれません。
しかし、伝えたかは問題ではなく、皆さんが理解されたかどうかが問題なのです。

解決策

① 【気になった土地の現場を見るときは一人では見ない】
　「自分で見てくるからいいよ」と、おっしゃるお客様がおります。営業マンが着いてくると面倒だし、なかば強引に決めさせられるんじゃないかと疑心暗鬼になられるお客様もおりますが、ここはわりきって！現場の状況は更地の場所が多いのでイメージするのはなかなか難しいです。そこで役に立つのが営業マン。営業マンは住環境はどうか、隣の家の窓はどの場所にあるか、日当りはどうかなど、これまでの経験と,その場所がお客様にとって良いか悪いか、またその土地にどのように建築したらよいかなどをアドバイスしてくれるはずです。そして忘れてはいけないのは、住んだときの目線で見ることです。よく道路から土地を見ているお客様がおりますがそれではイメージがわきません。敷地の中に入ってぐるっと一望してください。いろいろ気づきますよ。

② 【重要事項説明書の確認】
　土地をもとめる際、土地の重要事項説明書というものがあります。字のごとく土地の説明書です。この土地がどのような状況で、どのような法規の中にあるかなどを細かく記した内容です。この説明は宅地建物取引業法第３５条・同３５条の２の規定に基づき、説明しなければならない義務となっており、その説明をするのは宅地建物取引士になります。この説明により、建築できる建物の大きさや高さ、建築してはいけないものは何かを確認できます。

③ 【地盤調査の重要性】
　近年、建物の耐震性に注目が集まっていますが、最も重要なのが地盤調査です。いくら耐震性に優れた住宅でも地盤が弱ければ宝の持ち腐れです。地盤を調べる際に覚えておきたいのが「地名に地形を示唆する漢字が含まれているか」です。「谷」や「水」などがつく地名は地耐力が弱い可能性があります。過去の調査結果を参考にされたい場合は「地盤安心マップ」や「地盤サポートマップ」などをご覧いただくのもいいかもしれません。いずれにしても後々のトラブルを防ぐためにも地盤調査は必ず行いましょう。地盤調査の結果で基礎仕様の判断が可能になります。結果次第では地盤補強を伴う工事になりますので資金の調達方法を営業マンと打合せしておくとよいでしょう。

最後に…
現在のお住まいをお建て替えする場合でも土地の状況や法規をしっかり調べる必要があります。例えば、上水道管が現在13ミリ管で分岐されてる場合、上水道管を20ミリ管に分岐工事し直さなければならない場合があります。土地を調べることは家づくりをする上で大変重要な作業となります。



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