大東住宅株式会社/社長ブログ

日本の住宅の平均寿命はわずか３０年足らずですが、神社・仏閣ならずとも建築後１００年を越す木造建築物は数多く存在しています。

そうした建物の共通点を突きつめればただ一つ！

断熱材がないと言う事！

断熱材がないと言う事はもちろん冬は猛烈に寒いのですが,木は乾燥した状態を保つので腐れないという単純な話で、通気性を重視し、住まいは夏を旨とすべしという発想で造られた昔の家はけっこう長持ちしたのです。

木は湿気・結露・雨漏れを防ぎその乾燥状態を保てば長持ちする。誰でも分かる理屈ですが、オイルショック以降、アルミサッシや断熱材の普及により、中途半端な断熱化が進み、構造体の通気性が失われ日本の住まいは短命となったのです。

こうした中、政府の２００年住宅ビジョンに沿って今年６月に「長期優良住宅の促進に関する法律」が制定されました。環境を守り国民の豊かな生活を実現するために、これから建てる家に求められる性能はおおまかに挙げると次の性能。

○耐震性の高い住宅　　○断熱性の高い住宅　　○耐久性の高い住宅　

一つ一つの性能を高める事は簡単に出来ますが、異なる３つの性能を両立させる事が簡単なようで実に難しく、対応は困難でそれぞれの性能の劣化を軽減するために、湿気や結露に強い防腐性の高い素材を用いるしか方法がないのが現状です。

＊通気性をプラスすれば一気に解決すると思うのですが、そうならないのが日本の悪しき習慣？ハウスメーカーが無くなってしまいます（笑）

実はソーラーサーキットの家を開発した㈱カネカも２０年以上も前に同じような問題に直面していました。

それは「断熱性と通気性」。この相反する性能を両立する事ができれば日本の住宅を劇的に変える事が出来るという関係者の熱意と努力によって誕生したのが、外断熱・二重通気工法「ソーラーサーキットの家」なのです。

外断熱により必然的につくられる通気層にダンパーの開放と閉鎖を組み合わせる技術よって、構造の中に通気性を確保し「夏爽やかに・冬暖かい」室内環境を創出すると共に、湿気や結露を解消する事で、住む人と建物の健康をいつまでも守る工法が生まれたと言う訳です。言わばソーラーサーキットの建物は２０年前に長期優良住宅の基準を満たしていたという事なのです。

「いつまでも強く・いつまでも快適に」をコンセプトに大東住宅の４００棟を超える外断熱の建築で培ってきた本物の長期優良住宅をあなたの目でお確かめ下さい。

見学会へのご参加を心よりお待ち申し上げます。

　　　　　　　
大東住宅株式会社　　代表取締役　高橋　一夫

先日、住宅金融支援機構東北支店の麻生支店長とお会いする機会をいただき、住宅金融の動向や、今後の機構の取り組みなどについて貴重なお話をいただいた。

仙台圏の現在の住宅ローン市場は民間金融機関による10年固定ローンが主流で各行が１％台の金利を打ち出し顧客獲得の激しい競争が繰り広げられている。

一方で住宅金融支援機構は住宅金融公庫のいわゆる民営化により、業務形態が変り（住宅ローンの証券化）フラット３５という３５年固定の住宅ローンを金融機関と提携して顧客に提供している。（銀行は消極的だが・・。）金利や条件は金融機関により異なりますが、現行で最も低水準の金融機関の場合、２０年以下の返済の場合2.49％で20年超の返済の場合は2.69％といったところ。さらに長期優良住宅の認定を受けるなど品質の高い住宅には0.3％の金利優遇が受けられる。また前政権の緊急経済対策により、自己資金が不要の１００％ローンや５０年ローンなどの商品も取り扱いを始めている。さらにフラット３５独自の技術基準による設計・現場における検査もあるのでお客様にとっては安心というメリットもある。

毎月の支払い額の比較をしてみよう（３０００万を３５年で返済した場合）

○　銀行の場合（金利当初１０年間　1.8％・ボーナス返済なし）

毎月　９６，３２７円　　　１０年間の支払総額　１１，５５９，２４０

○　フラット３５Ｓの場合　（20年優遇金利2.39％・ボーナス返済なし）

毎月　１０５，４８７円　　１０年間の支払総額　１２，６５８，４４０　

当初１０年間は確実に銀行ローンが有利なのがわかるだろう。しかし１０年後の金利がいくらになるかが問題でこればかりは誰も分からない。１０年後も○％と優遇します。といった話もよく聞きますが、設定する基準金利がいくらになるかという問題もあるから複雑だ。そういう中で将来の金利予測をするのは難しいですが、過去の例や長期金利の動向なども考慮すると少なくとも４％位の金利上昇は頭に入れておくべきではないでしょうか。

○　銀行で１１年目より４％になった場合（以後２５年間４％と仮定）

毎月　１２２，７２２円　　以後２５年間の支払総額　３６，８１６，６００となり

合計支払総額　11,559,240＋36,816,600＝４８，３７５，８４０となります。

○　フラット３５Ｓで２１年目より２．６９％になった場合

毎月　１０７，７１７円　　以後１５年間の支払総額　１９，３８９，０６０となり

合計支払総額　12,658,440×2＋19,389,060＝４４，７０５，９４０となります。

これはあくまで１０年後の金利が４％に上昇した場合の試算ですが、こうした事も十分ありうるのだ。

私が思うには住宅ローンの選択をする場合、金利が上がるか上がらないかという視点ではなく、上がった場合でも対応が可能な方は変動を選択しても問題ないと思うのですが、上がった場合に返済が困難になるという方は固定を選択するか、借入金の減額など計画の見直しをしたほうがいいと言う事。

一昔前にあったステップローンやゆとりローンなどで起きた住宅ローンの悲劇は将来の収入は上がるだろうとの予想がずれ生じたもので、金利の予測も不景気だから上がらないだろうという考えで資金計画を立てると失敗する可能性があると言う事。

あれこれ考えると本当に難しい問題ですが、お客様にとってベストな方法を一緒に考えアドバイスさせていただきますのでよろしくお願いいたします。

新建ハウジング８月３０日号の紙面に３年以内に注文住宅を建てる予定者に対するアンケートの集計が掲載されている。

調査の内容は住宅を建築する際に採用を検討している省エネ建材・設備のようだが、５位の太陽光発電より上位に外断熱（外張り断熱）がランクイン！

外断熱は省エネ建材でも設備でもなく、省エネを図るための断熱方法なのだが,この際そうした事はぬきにして、消費者の中に省エネ＝外断熱という意識がだいぶ浸透してきた証拠で私達にとって大変喜ばしい事だ。

省エネ設備ももちろん大事だが、私もまずは外断熱にして二重通気にする事がエコな家づくりの第一歩だと思う。

ついでにいつも感じている事をもう一つ。

健康住宅というと自然素材ばかりに目を奪われがちだが、健康住宅とてまずは外断熱にして二重通気にする事が第一歩ではないだろうか。

そしていい家づくりは・・・？

幸せな結婚生活と同じように、まずは良きパートーナーとの出会いから始まると思いますがいかがでしょう。

大東住宅もお客様の良きパートナーとなる様、日々精進して参ります。

土地を探しているお客様に希望の条件を尋ねると、圧倒的に多いのが南側道路に面した土地という答え。俗にいう南面道路（なんめん）の物件だ。

一般的に日本人の場合、欧米人と比べ日当たりを重視する傾向が強く、南向きに対して、信仰的とも言える考えを持つ人が多い。もちろん日照は建物にも住む人にとっても絶対に必要で、その事自体否定する考えなど一切ない。

しかし、日照や眺望、風通しなどを考えて、南側道路の土地を選択したにもかかわらず、日中でも窓やカーテンを閉めっぱなしという家は結構多い。

南面道路の場合は、家の前を人が行き来するのが見えるためにどうしても人の視線が気になりこうした状況がつくられてしまうのだ。

そこで南面の物件のデメリットを他にも上げてみよう。

○　人気があるので価格が高めである。
○　給排水工事が若干高くなる。
○　車庫スペースやアプローチに面積をとられ、庭が狭くなる。
○　南側に玄関を配置するケースが多くなる為、振り分けのプランはいいが、居室を南側に連続させるプランが組みにくい。
○　通常、出来るだけ北側に寄せて建物の配置を検討したくなるが、一種低層などの用途地域では斜線の関係でけっこう難しい。
○　庭の手入れや洗濯物などにも気を使う。

私の場合、南面希望というお客様にはこのようなデメリットを説明し、人の視線などが気にならないかどうか確認のうえ、敷地の提案をさせていただいている。（男性はさほどではありませんが、女性にとっては切実な問題です。）

そんな事言って高橋の家も南では？との声が聞こえてきそうですが、今回はたまたま購入した物件が南面の土地だっただけで条件ではありませんでしたし、夫婦ともども人の視線が気になるような性格ではないので大丈夫です。と思っていたのですが、最近、朝・夕の登下校の際に仙商の学生さん達がぞろぞろと家の前を通る事を発見！（どうも近道のよう）夏休みでわからなかった。（笑）ちょっと冷や汗の今日この頃です。

ある会社から成約率をアップさせるためにエゴグラムを活用しませんか！という案内がきた。

エゴグラム（性格診断）を上手に活用する事により、お客様とのよりよいコミュニケーションが生まれ、打合せもスムーズに進み成約率が高まるというのだ。しかも工事が始まってからのクレームが激減し紹介受注も増加するという。

確かに今の時代、効率を考えるとそうしたやり方も必要なのかも知れないが、本来の家造りとはかけはなれてきているのではないだろうか？

いい家が欲しいというお客様の気持ちといい家を造りたいという私達の想いが一つになって初めて、いい家が出来るのであってそこにお互いの打算や駆け引きがあったとしたら、本当のいい家にはたどりつかないのではないだろうか。

やはり最終的には、本当のいい家を造るため、お互いに「正直」な家造りが一番大切だと思う。


※自己診断や相性診断にはいいかもしれません。


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