大東住宅オーナーの皆様へ
いつも大変お世話様でございます。新しい年も早やひと月がたとうとしておりますが、いかがお過ごしでしょうか？今年は例年よりも雪が少ないせいか穏やかな冬という気もいたしますが、まだまだ寒い日が続きますので、どうぞお体はくれぐれも大事になさって、ご家族の皆さんとともに健やかにお過ごし下さいます様ご祈念申し上げます。
さて大東住宅のＨＰには「お客様の声」のコーナーがございますが、正直申しまして以前のお客様の声をそのまま掲載しだいぶ時間が経過してしまいました。
お客様の声はこちら
１００年に一度の経済危機といわれる中、我々の住宅業界も昨年の住宅着工件数が４５年ぶりに８０万戸を下回る低水準となり、仙台圏でも倒産や撤退・自主廃業に追い込まれる業者が続出いたしました。
おかげ様で弊社はたくさんのお客様にご支持いただき「外断熱なら大東住宅」とだいぶ世間に認知も広がり、着工件数の大きな落ち込みはございませんが、決して楽観は出来ない状況でございます。今年度は過去にないほど住宅関連に様々な経済対策が打たれ、明るい兆しはあるものの、７割経済と言われるように市場が縮小した中で、どれだけの効果があるのか？予測がつかないと言うのが現実的な話でございます。
そうした世の中にあって私達が生き残っていく為には、何よりもお客様に絶対に必要とされる企業になるという事。そして従来の枠組みや慣習にとらわれる事無く世の中の変化に対応し、企業として常に進化を図っていく事が重要でございます。
そして今年度、私が掲げたスローガンは
「改善・即実行！」
あたり前の事で書くほどの事でもないのですが、全社員で身の回りの全てを再点検して改善したほうがいい点はすぐ改善するという事です。（目標は社内で１千改善）
お客様よりご信頼とご満足をいただくために改善した方がいい点は数えきれないほどあると思いますが、「お客様の声」コーナーの改善もその内の大切な一つでございます。どうかご協力のほど切にお願い申し上げる次第でございます。
ご協力いただけるお客様は、テーマや文字数はご自由でＯＫですので従来の「お客様の声」コーナーの記事を参考にしていただきお問い合わせコーナーに記入し送信下さい。期日は２月中という事でお願いいたします。
なおご協力いただいたお客様には些少ですが御礼をさせていただきますので重ねてよろしくお願い申し上げます。
「お客様の声」はこちらより送信下さい
※ なおお客様からみて、弊社の改善すべき点などございましたら何なりとご指摘下さいます様お願いいたします。（こちらは匿名でもＯＫです）
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「お客様の声」大募集！
k-taka：コメント(0)：[大東住宅/社長ブログ]
テープカット！
夏休みの宿題にさっぱり手をつけず、最終日にようやく徹夜で終わらせた小学生のような気分の高橋でございます。
人間頭を使わないとどんどん退化していきますので、エリシオンさんのような質問は大歓迎です。他のお客様もご不明な点などございましたら、どしどし（１週間に１度位で・・笑）お問い合わせ下さいます様お願い申し上げます。
話は変わりますがここで私からお願いがひとつ。これから家造りというお客様にも何なりと質問していただこうと、昨年より問い合わせフォームを変更しておりますが、最近明らかに同業者と思われるような方からのメールが増えております。真剣にご検討いただいているお客様に大変ご迷惑になりますので、匿名・偽電話番号での問い合わせはおやめ下さいます様お願いいたします。
そして今度は話題をくるっと題名に戻してテープカットに！
昨春より大東住宅ではお引渡しの際にテープカットを行い、地鎮祭から竣工までの工程や打ち合わせの様子をアルバムにまとめ、記念に差し上げております。
社員には何度かブログにちゃんとあげたら？と言ったのですが、今までチラッというのは一、二度あったような気がしますが・・・。
先日ある社員になぜ？と聞いたところ
今までしていなかったお客様からお叱りをいただきそうで・・。は！
大東住宅のお客様はみんな心の広いお客様なんだから、誰も怒らないよ！
逆に大東の進化を喜んでくれるはずだよ！ ですよね？心優しき大東オーナーの皆さん！
という事で火曜日に引渡しのあったＩ様邸のテープカットの写真を紹介させていただきました。ＩＨヒーターでの火入れも神官さんをお呼びして行い無事完了！昨年6月から解体・土盛り・地盤改良を経て約半年間、お母様には慣れない仮住まいで、大変ご不便をおかけいたしましたが本当にありがとうございました。快適とはいえ、暮らし方（使い方）に慣れるまで大変かと思いますが、腹は出ててもフットワークの軽い太田に佐藤・小川の強力アフターコンビがついていますのでどうぞご安心下さい。24時間体制でバックアップいたします。
家造りは結婚と同じで、引渡しがゴールではなくこれからが家守りとしての新しいお付き合いのスタートでございます。今後とも末永いご愛顧のほど重ねてお願い申し上げます。
来週にはアルバムをお持ちしますのでよろしくお願いいたします。
人間頭を使わないとどんどん退化していきますので、エリシオンさんのような質問は大歓迎です。他のお客様もご不明な点などございましたら、どしどし（１週間に１度位で・・笑）お問い合わせ下さいます様お願い申し上げます。
話は変わりますがここで私からお願いがひとつ。これから家造りというお客様にも何なりと質問していただこうと、昨年より問い合わせフォームを変更しておりますが、最近明らかに同業者と思われるような方からのメールが増えております。真剣にご検討いただいているお客様に大変ご迷惑になりますので、匿名・偽電話番号での問い合わせはおやめ下さいます様お願いいたします。
そして今度は話題をくるっと題名に戻してテープカットに！
昨春より大東住宅ではお引渡しの際にテープカットを行い、地鎮祭から竣工までの工程や打ち合わせの様子をアルバムにまとめ、記念に差し上げております。
社員には何度かブログにちゃんとあげたら？と言ったのですが、今までチラッというのは一、二度あったような気がしますが・・・。
先日ある社員になぜ？と聞いたところ
今までしていなかったお客様からお叱りをいただきそうで・・。は！
大東住宅のお客様はみんな心の広いお客様なんだから、誰も怒らないよ！
逆に大東の進化を喜んでくれるはずだよ！ ですよね？心優しき大東オーナーの皆さん！
という事で火曜日に引渡しのあったＩ様邸のテープカットの写真を紹介させていただきました。ＩＨヒーターでの火入れも神官さんをお呼びして行い無事完了！昨年6月から解体・土盛り・地盤改良を経て約半年間、お母様には慣れない仮住まいで、大変ご不便をおかけいたしましたが本当にありがとうございました。快適とはいえ、暮らし方（使い方）に慣れるまで大変かと思いますが、腹は出ててもフットワークの軽い太田に佐藤・小川の強力アフターコンビがついていますのでどうぞご安心下さい。24時間体制でバックアップいたします。
家造りは結婚と同じで、引渡しがゴールではなくこれからが家守りとしての新しいお付き合いのスタートでございます。今後とも末永いご愛顧のほど重ねてお願い申し上げます。
来週にはアルバムをお持ちしますのでよろしくお願いいたします。
k-taka：コメント(0)：[大東住宅/社長ブログ]
お答えします。その②
エリシオンさん！そして職場の皆さん！おばんでございます。いつもご覧いただき本当にありがとうございます。
それにしても、さすが城南は多賀城の田園調布ですね！尚且つ駅ちか！学ちか！スパちか！コンちか！その他全部ちか！だけあって結構な金額ですね～。立派な納税意識とともに感心した次第です。
それでは気を引き締めて！ウコンを飲みながら！電卓片手に！引き続き質問にお答えします。（笑）気持ちは真剣そのものです！
＞自分は子供２人で今、児童手当を今貰っていますが計算に入ってないですよね
エリシオンさんご指摘のとうり児童手当は考慮していない計算となります。現在の児童手当は３才未満の児童に月額１万円・３才以上の児童には５千円がそれぞれ支給されていると思いますが、小学校修了時までの制度ですし３子目以降は月額1万円となったり、収入の制限などもあったりで計算が複雑になる為に除外しました。
一方で子ども手当は人数の制限もなければ年収制限も２千万と高く、ほとんどのご家庭が対象となります。いずれにしても国会で予算が成立すれば、児童手当が子ども手当てに変わりますので、それぞれのご家庭のケースで計算していただければと思います。（児童が子どもに！これって子ども店長からのパクリでしょうか？）
＞土地（１５００万）も一緒にローンを組んだら幾らなんですか？
2500万円に土地代1500万円を加えると総額4000万円となりますが、長期優良住宅を建て１%の金利優遇を受けると、1.57%の金利となり均等払いで毎月123,850円が当初10年間の支払いとなります。
そしてこの毎月123,850円という金額がいかに凄い金額か！という事の説明を付け加えさせていただくと
優遇のない来年以降に4,000万を借り入れした場合は、金利変動がなく2.57％のままであっても毎月の支払いは144,503円となり、月20,653円、年間247,836円、35年の支払い総額にいたっては5,036,460円の差が生じるのです。（今年、一般の建物を建て4,000万借入れしても同じ事です）
さらにいえば毎月123,000円位なら支払えそうという事で、もし来年以降建てた場合は、借入れ額は約3,430万に低下するという事も理解しておかねばなりません。
つまり簡単に言えば、毎月の支払い希望が123,000円の場合、今年中なら4000万の物件が買えるのに、来年以降になると3400万程度の物件しか買えないという事になりますので、頭金を貯めてからなんて悠長に構えていると大変な事になる危険性があるという事なのです。
ウコンが効いてきたのでさらにしつこく言わしていただければ、民主党の経済対策が功を奏して景気が回復し、金利が３％位に上昇したら？購入出来る物件価格はさらに下がり3,210万となる事も考慮して下さい。
４％になったら・・・。（くどいといわれそうなのでやめときますが、これは現実の話で金利によってホントあっという間に変動します。）
よく世間では、借入れ額にしても購入価格にしても、年収の5倍とか多くても6倍とかの話をしますが、ちょっと乱暴な言い方かもしれませんが、私から言わせれば根拠のないナンセンス！な話なのです。こうした話は金利水準が５%～６%の一昔も二昔も前の時代の話を単にしているだけに過ぎません。
もっとも誤解のないように説明すると、一般の変動型のローンで長期借入れする場合には、たとえ当初の支払い額が抑えられていたとしても、将来の金利上昇リスクを抱えている以上【５倍原則論】(私が勝手につけた名称）は非常に大事な原則ですので、ご注意下さい。私が言っているのはあくまで金利変動のない現在のフラット３５を前提とした場合の話です。
〈ちょっと休憩タイムです！）
マイホームを現金で購入をする方やわずかな借入れをする場合には、総額予算の考え方で問題はありませんが、多額の借入れを必要とする一般の方々のマイホーム予算の考え方とは？
いくら位の自己資金が用意出来て、毎月（ボーナスも含めて）いくらまでなら無理なく支払えるかを前提とした支払い予算を検討した上で総額予算を決定しなければならないという事なのです。（電気代や維持費などのコストも考慮して）
そうすると金利というものが、いかに重要で住宅取得に大きな影響を及ばすかという事が理解できるようになります。借入金額が多ければ多いほどその影響は顕著になる事はいうまでもありません。
ちなみにこの123,850円の支払いは、11年目以降は134,258円となり21年目以降は137,120円となります。そしてこの返済額は一般の住宅ローンとは違い、返済終了まで確定した金額になるので非常に安心です。
※ 今回提示させていただいた毎月123,850円という返済額は4000万円を金利1.57%で借入した場合の返済額ですが、無理ない返済比率とされる30%以内で計算すると、前年度必要な税込み年収は4,954,000円となりますが金利の変動で返済負担率が変わると、必要年収とともに借入れ限度額も大幅に変わります。手が止まらないのでさらに説明すれば、税込み年収500万の方の金利1.57%時の無理のない借入れ限度額が約4,000万だとして、金利が１%上昇すると3,460万に低下し、さらに0.5%上昇すると3,220万まで下がるという事です。すなわち税込み年収500万の方は金利が1.5%程度なら4000万の借入れが可能ですが、３%になったら借入れ限度は3,200万になるという事です。（実際は返済負担率は35%以内ですのでもう少し増加できますが・・・。）
次にローン控除額にいきます。
従来は融資残高の１％でしたが、長期優良住宅の場合は1.2％に優遇されますので、毎年48万を上限として10年間控除されます。但し年間48万の所得税を負担しているという事は結構な年収となりますので、ご自身の源泉徴収などをご確認ください。なお控除限度に満たない所得税の場合には翌年の住民税からも課税総所得金額の５％（最高97,500円）を上限に控除されるようになりました。また夫婦共働きの場合には連帯して融資を受け持分登記をする事によって奥様も持分に応じた控除を受ける事ができます。
＞外構工事って幾らなんですか？ローンに組めますか？
外構工事の場合は道路に面した部分の長さや隣地の状況、高低差、車庫スペースの広さ、ブロックやフェンス・門柱やアプローチ部分の仕上げ、ポストや表札・カーポート・物置の種類、グレードにいたるまでピンキリなので一概に費用は言えません。最低でも70～80万円、予算的に100万～200万位かかるケースが多いようです。費用の大小は敷地の条件とお客様の要望により大きく変わってきますが、一般的に費用がかかる土地をあげれば
① 角地
② 道路や隣地との高低差があって多額の土留工事を要したり、土盛工事や逆に大量の残土処分が必要な敷地
③ まわりが空き地で先行して外構工事をしなければならない場合
④ 水はけが悪く暗渠排水などの工事などを要する場合
⑤ 土地が広い場合
⑥ 地盤改良が必要な敷地（外構には直接関係しない）
上記の様な土地の場合は外構工事や地盤改良工事の費用も含めた価格を土地代金としてとらえた方が妥当なケースも多いので注意が必要です。
なお隣地の境界線上における工事は敷地の高い方が負担するのが一般的です。
また外構工事の費用も建築費用の一部となりますので、もちろんローンの対象となりますが、自己資金が少なく融資比率が高い場合や、多額の外構費用を要する場合は総体的な担保評価により担保力に不足が生じて融資から除外されるケースもございます。
もう一度休憩を・・・。それでは一気にいきたいと思います！
＞ローン組む時の保証料も計算に入ってますか？
フラット３５は保証料が不要な住宅ローンですので計算には入っておりませんが、その①で回答した通り、諸経費などが入っているか否かは、大きな問題ではありません。2500万でも外構・諸経費を組み入れ外断熱の家を建てる事も条件によっては十分に可能ですので個別にご相談いただければと思います。
＞各種の補助金って何ですか？
① ご存知太陽光発電の国の補助金や各市町村による補助制度。
② 燃料電池エネファームやエコウィルなどを導入した場合の補助制度
③ 長期優良住宅の促進を目的とした補助制度によって100万円の補助金が交付される予定。
④ 木材の国内需給率を上げる為の施策で③に合わせて地域産材を多く利用した場合さらに20万の補助金が交付される予定。
⑤ 住宅版エコポイントは30万ポイントとほぼ決定しました。
ちなみにエコキュートの補助金は普及がだいぶ進み、価格も低下したので廃止となりました。
＞ボーナス払いを併用したら幾らですか？
先ほど計算した４千万で算出したいと思いますがボーナス併用の場合、ボーナス部分の支払い比率によって数多くの支払いパターンが生じるので、私がいつも簡単に計算している方法をお教えしたいと思います。
①まず毎月均等払いでの年間支払い総額を計算する。４千万の場合は百万あたりの返済額は3097円ですので×40（百万）で123,850円の支払いですので年間の支払い総額は×12（ヶ月）で1,546,200円となります。
②ボーナスで無理なく支払える金額をそれぞれで考えてみて下さい。例えば25万なら無理なく支払える場合は年2回で50万となるので①の支払い総額から50万を差し引いてください。
③ 1,046,200円となりますよね。この金額を12回で割ってください。そうすると87,184円となりこの金額がボーナス時に25万ずつ支払った場合の毎月返済の目安となります。
④もっと正確にという場合には③の87,184円を100万あたりの返済額3,097円で割ります。そうすると28.15となりますがこれは2815万という意味ですので2800万として計算しなおして下さい。3,097×2800ですので86,716円が毎月の正確な支払いとなります。
⑤ 2800万が毎月返済分の元金となりますのでボーナス分の元金は1200万となります。ボーナス支払いの計算は100万あたりの返済額3,097円に1200（万）をかけ、さらに12（ヶ月）をかけ２（回）で割ってください。そうすると222,984円となります。
毎月86,716円 ボーナス時222,984円が4000万の借入金を毎月分2800万・ボーナス分1200万分で振り分けた時の支払いとなります。
実際には、融資実行時より1回目のボーナス時の期日によって金利が変わるので、多少の違いは出てきますが大きな差にはならないので問題ありません。
毎月とボーナス分をもう少し調整したい場合は上記の計算で微調整すればOKです。（ボーナスの元金分は50万単位となります。）
なおボーナス比率は総額の50%以内となっておりますが、今日の経済状況の中、ボーナス返済に苦慮しているお客様が多いので総額の３０パーセント以内に抑えたほうが無難かと思います。
以上、かなり長くはなりましたが出来るだけお客様にも解り易く説明させていただいたつもりでございます。なにぶん文才がなく解りづらい点等多々あったかとは存じますが、深くお詫び申し上げるとともにご不明な点などございましたら、これに懲りずにお問い合わせいただければ幸いでございます。
ＰＳ エリシオンさんへ
今回は私の記事に対して大変貴重なご意見を賜り誠にありがとうございました。私自身も復習になりましたし、なによりお客様の不安や疑問がストレートに理解する事が出来て良かったと痛感しております。こうしたＨＰ上のお客様とのやりとりは結果的に社員のレベルアップにも繫がりますので、今後とも何なりとご意見・ご質問下さいますよう心よりお願い申し上げます。
今度は担当者名指しで厳しい質問を是非是非お願いします。（笑）
四合瓶ですが、私の家の酒蔵（サイドボードの下の戸一枚分）に魔王が2本眠っています。是非悩み多き部下の方でもお連れして我が家の見物がてら遊びに来てください。私も多少酒が入るとブログでは紹介できないようなおもしろい話なども出来ると思います。（運転手はＭがいますのでどうぞ遠慮なく！）
それにしても、さすが城南は多賀城の田園調布ですね！尚且つ駅ちか！学ちか！スパちか！コンちか！その他全部ちか！だけあって結構な金額ですね～。立派な納税意識とともに感心した次第です。
それでは気を引き締めて！ウコンを飲みながら！電卓片手に！引き続き質問にお答えします。（笑）気持ちは真剣そのものです！
＞自分は子供２人で今、児童手当を今貰っていますが計算に入ってないですよね
エリシオンさんご指摘のとうり児童手当は考慮していない計算となります。現在の児童手当は３才未満の児童に月額１万円・３才以上の児童には５千円がそれぞれ支給されていると思いますが、小学校修了時までの制度ですし３子目以降は月額1万円となったり、収入の制限などもあったりで計算が複雑になる為に除外しました。
一方で子ども手当は人数の制限もなければ年収制限も２千万と高く、ほとんどのご家庭が対象となります。いずれにしても国会で予算が成立すれば、児童手当が子ども手当てに変わりますので、それぞれのご家庭のケースで計算していただければと思います。（児童が子どもに！これって子ども店長からのパクリでしょうか？）
＞土地（１５００万）も一緒にローンを組んだら幾らなんですか？
2500万円に土地代1500万円を加えると総額4000万円となりますが、長期優良住宅を建て１%の金利優遇を受けると、1.57%の金利となり均等払いで毎月123,850円が当初10年間の支払いとなります。
そしてこの毎月123,850円という金額がいかに凄い金額か！という事の説明を付け加えさせていただくと
優遇のない来年以降に4,000万を借り入れした場合は、金利変動がなく2.57％のままであっても毎月の支払いは144,503円となり、月20,653円、年間247,836円、35年の支払い総額にいたっては5,036,460円の差が生じるのです。（今年、一般の建物を建て4,000万借入れしても同じ事です）
さらにいえば毎月123,000円位なら支払えそうという事で、もし来年以降建てた場合は、借入れ額は約3,430万に低下するという事も理解しておかねばなりません。
つまり簡単に言えば、毎月の支払い希望が123,000円の場合、今年中なら4000万の物件が買えるのに、来年以降になると3400万程度の物件しか買えないという事になりますので、頭金を貯めてからなんて悠長に構えていると大変な事になる危険性があるという事なのです。
ウコンが効いてきたのでさらにしつこく言わしていただければ、民主党の経済対策が功を奏して景気が回復し、金利が３％位に上昇したら？購入出来る物件価格はさらに下がり3,210万となる事も考慮して下さい。
４％になったら・・・。（くどいといわれそうなのでやめときますが、これは現実の話で金利によってホントあっという間に変動します。）
よく世間では、借入れ額にしても購入価格にしても、年収の5倍とか多くても6倍とかの話をしますが、ちょっと乱暴な言い方かもしれませんが、私から言わせれば根拠のないナンセンス！な話なのです。こうした話は金利水準が５%～６%の一昔も二昔も前の時代の話を単にしているだけに過ぎません。
もっとも誤解のないように説明すると、一般の変動型のローンで長期借入れする場合には、たとえ当初の支払い額が抑えられていたとしても、将来の金利上昇リスクを抱えている以上【５倍原則論】(私が勝手につけた名称）は非常に大事な原則ですので、ご注意下さい。私が言っているのはあくまで金利変動のない現在のフラット３５を前提とした場合の話です。
〈ちょっと休憩タイムです！）
マイホームを現金で購入をする方やわずかな借入れをする場合には、総額予算の考え方で問題はありませんが、多額の借入れを必要とする一般の方々のマイホーム予算の考え方とは？
いくら位の自己資金が用意出来て、毎月（ボーナスも含めて）いくらまでなら無理なく支払えるかを前提とした支払い予算を検討した上で総額予算を決定しなければならないという事なのです。（電気代や維持費などのコストも考慮して）
そうすると金利というものが、いかに重要で住宅取得に大きな影響を及ばすかという事が理解できるようになります。借入金額が多ければ多いほどその影響は顕著になる事はいうまでもありません。
ちなみにこの123,850円の支払いは、11年目以降は134,258円となり21年目以降は137,120円となります。そしてこの返済額は一般の住宅ローンとは違い、返済終了まで確定した金額になるので非常に安心です。
※ 今回提示させていただいた毎月123,850円という返済額は4000万円を金利1.57%で借入した場合の返済額ですが、無理ない返済比率とされる30%以内で計算すると、前年度必要な税込み年収は4,954,000円となりますが金利の変動で返済負担率が変わると、必要年収とともに借入れ限度額も大幅に変わります。手が止まらないのでさらに説明すれば、税込み年収500万の方の金利1.57%時の無理のない借入れ限度額が約4,000万だとして、金利が１%上昇すると3,460万に低下し、さらに0.5%上昇すると3,220万まで下がるという事です。すなわち税込み年収500万の方は金利が1.5%程度なら4000万の借入れが可能ですが、３%になったら借入れ限度は3,200万になるという事です。（実際は返済負担率は35%以内ですのでもう少し増加できますが・・・。）
次にローン控除額にいきます。
従来は融資残高の１％でしたが、長期優良住宅の場合は1.2％に優遇されますので、毎年48万を上限として10年間控除されます。但し年間48万の所得税を負担しているという事は結構な年収となりますので、ご自身の源泉徴収などをご確認ください。なお控除限度に満たない所得税の場合には翌年の住民税からも課税総所得金額の５％（最高97,500円）を上限に控除されるようになりました。また夫婦共働きの場合には連帯して融資を受け持分登記をする事によって奥様も持分に応じた控除を受ける事ができます。
＞外構工事って幾らなんですか？ローンに組めますか？
外構工事の場合は道路に面した部分の長さや隣地の状況、高低差、車庫スペースの広さ、ブロックやフェンス・門柱やアプローチ部分の仕上げ、ポストや表札・カーポート・物置の種類、グレードにいたるまでピンキリなので一概に費用は言えません。最低でも70～80万円、予算的に100万～200万位かかるケースが多いようです。費用の大小は敷地の条件とお客様の要望により大きく変わってきますが、一般的に費用がかかる土地をあげれば
① 角地
② 道路や隣地との高低差があって多額の土留工事を要したり、土盛工事や逆に大量の残土処分が必要な敷地
③ まわりが空き地で先行して外構工事をしなければならない場合
④ 水はけが悪く暗渠排水などの工事などを要する場合
⑤ 土地が広い場合
⑥ 地盤改良が必要な敷地（外構には直接関係しない）
上記の様な土地の場合は外構工事や地盤改良工事の費用も含めた価格を土地代金としてとらえた方が妥当なケースも多いので注意が必要です。
なお隣地の境界線上における工事は敷地の高い方が負担するのが一般的です。
また外構工事の費用も建築費用の一部となりますので、もちろんローンの対象となりますが、自己資金が少なく融資比率が高い場合や、多額の外構費用を要する場合は総体的な担保評価により担保力に不足が生じて融資から除外されるケースもございます。
もう一度休憩を・・・。それでは一気にいきたいと思います！
＞ローン組む時の保証料も計算に入ってますか？
フラット３５は保証料が不要な住宅ローンですので計算には入っておりませんが、その①で回答した通り、諸経費などが入っているか否かは、大きな問題ではありません。2500万でも外構・諸経費を組み入れ外断熱の家を建てる事も条件によっては十分に可能ですので個別にご相談いただければと思います。
＞各種の補助金って何ですか？
① ご存知太陽光発電の国の補助金や各市町村による補助制度。
② 燃料電池エネファームやエコウィルなどを導入した場合の補助制度
③ 長期優良住宅の促進を目的とした補助制度によって100万円の補助金が交付される予定。
④ 木材の国内需給率を上げる為の施策で③に合わせて地域産材を多く利用した場合さらに20万の補助金が交付される予定。
⑤ 住宅版エコポイントは30万ポイントとほぼ決定しました。
ちなみにエコキュートの補助金は普及がだいぶ進み、価格も低下したので廃止となりました。
＞ボーナス払いを併用したら幾らですか？
先ほど計算した４千万で算出したいと思いますがボーナス併用の場合、ボーナス部分の支払い比率によって数多くの支払いパターンが生じるので、私がいつも簡単に計算している方法をお教えしたいと思います。
①まず毎月均等払いでの年間支払い総額を計算する。４千万の場合は百万あたりの返済額は3097円ですので×40（百万）で123,850円の支払いですので年間の支払い総額は×12（ヶ月）で1,546,200円となります。
②ボーナスで無理なく支払える金額をそれぞれで考えてみて下さい。例えば25万なら無理なく支払える場合は年2回で50万となるので①の支払い総額から50万を差し引いてください。
③ 1,046,200円となりますよね。この金額を12回で割ってください。そうすると87,184円となりこの金額がボーナス時に25万ずつ支払った場合の毎月返済の目安となります。
④もっと正確にという場合には③の87,184円を100万あたりの返済額3,097円で割ります。そうすると28.15となりますがこれは2815万という意味ですので2800万として計算しなおして下さい。3,097×2800ですので86,716円が毎月の正確な支払いとなります。
⑤ 2800万が毎月返済分の元金となりますのでボーナス分の元金は1200万となります。ボーナス支払いの計算は100万あたりの返済額3,097円に1200（万）をかけ、さらに12（ヶ月）をかけ２（回）で割ってください。そうすると222,984円となります。
毎月86,716円 ボーナス時222,984円が4000万の借入金を毎月分2800万・ボーナス分1200万分で振り分けた時の支払いとなります。
実際には、融資実行時より1回目のボーナス時の期日によって金利が変わるので、多少の違いは出てきますが大きな差にはならないので問題ありません。
毎月とボーナス分をもう少し調整したい場合は上記の計算で微調整すればOKです。（ボーナスの元金分は50万単位となります。）
なおボーナス比率は総額の50%以内となっておりますが、今日の経済状況の中、ボーナス返済に苦慮しているお客様が多いので総額の３０パーセント以内に抑えたほうが無難かと思います。
以上、かなり長くはなりましたが出来るだけお客様にも解り易く説明させていただいたつもりでございます。なにぶん文才がなく解りづらい点等多々あったかとは存じますが、深くお詫び申し上げるとともにご不明な点などございましたら、これに懲りずにお問い合わせいただければ幸いでございます。
ＰＳ エリシオンさんへ
今回は私の記事に対して大変貴重なご意見を賜り誠にありがとうございました。私自身も復習になりましたし、なによりお客様の不安や疑問がストレートに理解する事が出来て良かったと痛感しております。こうしたＨＰ上のお客様とのやりとりは結果的に社員のレベルアップにも繫がりますので、今後とも何なりとご意見・ご質問下さいますよう心よりお願い申し上げます。
今度は担当者名指しで厳しい質問を是非是非お願いします。（笑）
四合瓶ですが、私の家の酒蔵（サイドボードの下の戸一枚分）に魔王が2本眠っています。是非悩み多き部下の方でもお連れして我が家の見物がてら遊びに来てください。私も多少酒が入るとブログでは紹介できないようなおもしろい話なども出来ると思います。（運転手はＭがいますのでどうぞ遠慮なく！）
k-taka：コメント(0)：
お答えします。その①
エリシオンさんこんばんは！いつもお世話様でございます。
こじつけとは言っても、やはり聞き流せない方も多いようですね。それにしても大反響とは嬉しい限りです。ある意味建てる側の都合のいい話ばかり書いてしまったので多少覚悟はしていたのですが・・・。（汗）
それでは、先週５年に一度の宅建講習で使用したテキスト片手に気合を入れてお答えします。（例外のケースなどもあり、あまり深く掘り下げると収拾がつかなくなりますので、基本のケースという事でご容赦下さい。）
まず計算の中に固定資産税は入っているかとの事ですが、各種税金や登記料・保証料・その他の経費は入っておりません。というかブログでは２５００万位のローン支払い相当額がタダになるという事を書きたかっただけなので、家だけで２５００万でも家が２３００万・その他の経費が２００万・合計で２５００万でも基本的には同じ計算となります。つまり土地代金・住宅費・解体や外構費用・その他経費も含めた総体の住宅取得費用の中でローンをいくら借りるかで計算は変わってきます。
ちなみに固定資産税は毎年１月１日現在の所有者にその不動産の所在する市町村より課税、３月に納税通知書が送付され、年４回（一括でも可）に分けて納付します。
税金の計算式は
土地・建物の価額（固定資産評価額）×1.4%となりますが、住宅用土地と住宅にはそれぞれ軽減措置があります。
住宅用土地の内200㎡（約60坪）までの部分は通常の6分の１に軽減となり、200㎡を超える部分についても３分の１に軽減される為、よほど地価の高い土地や大きな土地でなければ毎年の負担はさほどではありません。(よく60坪までは税金が安いというのはこうした部分を指していいます。）
坪20万で70坪の土地を購入した場合、価格は1400万ですが課税標準価額を800万（坪あたり11.4万）だとすると
Ａ 11.4万×60坪×6分の１×1.4%＝15,960
Ｂ 11.4万×10坪×3分の１×1.4%＝5,320
ＡとＢを足して年間21,280円の固定資産税となります。
なお質問にはありませんでしたが、仙台や多賀城など固定資産税のほかに都市計画で指定されている市街化区域の土地・建物には税率0.3％の都市計画税が課税されるのが一般的です。（利府町や富谷町はかからない）ついでに計算すると上記の土地の場合
Ａ 11.4万×60坪×3分の１×0.3%＝6840
Ｂ 11.4万×10坪×2分の１×0.3%＝1710
ＡとＢを足して年間8,550円の都市計画税となり固定資産税と合わせると29,830円となります。
住宅の場合、従来は新築後3年間は税額の2分の１が減額されていましたが、昨年の税制改正により外断熱などの認定長期優良住宅の場合は5年間にわたり2分の１が減額される事になったので長期優良住宅の方が有利といえます。但し減額されるのはどちらも住宅面積の内120㎡（36.2坪）までの部分なので注意が必要です。
※ご存知かとは思いますが、エリシオンさんも4年後の税金は建物分が今の約2倍近くなります！
住宅の課税標準は市町村の資産税担当が実施する家屋調査により決定されますが、私も未だに正確な算出基準がわかりません。概ね建築費の5割前後が基準となるようなので、例えば本体2000万の建物であれば、課税標準額は1000万前後となりますので、
1000万×1.4%×2分の１＝70,000
約7万円が軽減期間の税額となり期間が過ぎると約14万になるという事です。
次は不動産取得税の話をしましょう。
不動産取得税は土地・建物を取得し2.3ヶ月すると、その所有者に対し市町村ではなく、宮城県から納税通知が送付されてきます。
税額の計算式は
土地・建物の価額（固定資産評価額）×3％ですが、取得税もまた住宅用土地と住宅にはそれぞれ軽減措置があり、こちらも高価な土地や大きな土地でなければそう大きな負担とはなりません。固定資産税で挙げた70坪で課税標準額800万の土地を例にすると
8,000,000×2分の１（特例）×3％＝120,000となりますが、この金額から①と②どちらか大きな金額がさらに軽減されます。
① 45,000円
② 土地1㎡の評価額×2分の１×住宅の床面積の2倍（200㎡が限度）×3％
②の計算をしてみましょう70坪の土地でしたので
8,000,000（課税標準額）÷231㎡（70坪）＝34,632（１㎡の価格）
34,632×0.5×200×0.3＝103,896円となりますので
120,000ー103,896＝16,104円が土地の取得税となります。
建物の取得税ですが、240㎡以下（72.6坪）の建物であれば、課税標準価額より、一般の建物は1200万が控除となり、長期優良住宅の場合1300万が控除となりますので、あまり大きな建物や豪華な仕様で建てなければ無税・もしくはわずかな課税となるケースが多いようです。
それでは整理してみましょう！
1,400万（課税価額800万）の土地を購入し、本体2000万（課税価額1000万）の住宅（120㎡長期優良住宅）を建築し場合
不動産取得税は
土地 ― 16,104円
建物 ― ０
固定資産税は（当初5年間）
土地 ― 21,280円
建物 ― 約70,000円 6年目以降建物分は約140,000円となります。
※ 税金の軽減の多くは申告制になっており、自動的に軽減される訳ではないので、定められた期間内に申告が必要ですのでご注意下さい。なお固定資産税評価額は3年毎に評価替えが行われ、地価状況により変動します。なお建物は償却によって逆に評価額は徐々に低下し税金も安くなりますが、ゼロにはなりませんのであしからず。
税金の質問に関しての回答は以上ですが、この税金が高いかどうかはそれぞれ方の価値観によるところが大きいとは思います。個人的には車やタバコ・アルコールなどの税金と比較しても、税金とは違いますがAPやマンションの管理費などと比べても決して高いものではなく、社会貢献はもとより、マイホームを所有する事による意識の向上であるとか、社会的な信用といった面からしても意義ある事だと思いますがいかがでしょうか？
税金だけでかなりの長さになってしまったので、そろそろ就寝の準備に入らせていただきますので、続きは明日にでも投稿したいと思います。
※ 私は税理士ではありませんので記事を参考にしていただく分には大歓迎ですが、あくまで参考という事で最終的な確認はもよりの税務署もしくは税理士事務所にお尋ね下さいますようお願い申し上げます。
こじつけとは言っても、やはり聞き流せない方も多いようですね。それにしても大反響とは嬉しい限りです。ある意味建てる側の都合のいい話ばかり書いてしまったので多少覚悟はしていたのですが・・・。（汗）
それでは、先週５年に一度の宅建講習で使用したテキスト片手に気合を入れてお答えします。（例外のケースなどもあり、あまり深く掘り下げると収拾がつかなくなりますので、基本のケースという事でご容赦下さい。）
まず計算の中に固定資産税は入っているかとの事ですが、各種税金や登記料・保証料・その他の経費は入っておりません。というかブログでは２５００万位のローン支払い相当額がタダになるという事を書きたかっただけなので、家だけで２５００万でも家が２３００万・その他の経費が２００万・合計で２５００万でも基本的には同じ計算となります。つまり土地代金・住宅費・解体や外構費用・その他経費も含めた総体の住宅取得費用の中でローンをいくら借りるかで計算は変わってきます。
ちなみに固定資産税は毎年１月１日現在の所有者にその不動産の所在する市町村より課税、３月に納税通知書が送付され、年４回（一括でも可）に分けて納付します。
税金の計算式は
土地・建物の価額（固定資産評価額）×1.4%となりますが、住宅用土地と住宅にはそれぞれ軽減措置があります。
住宅用土地の内200㎡（約60坪）までの部分は通常の6分の１に軽減となり、200㎡を超える部分についても３分の１に軽減される為、よほど地価の高い土地や大きな土地でなければ毎年の負担はさほどではありません。(よく60坪までは税金が安いというのはこうした部分を指していいます。）
坪20万で70坪の土地を購入した場合、価格は1400万ですが課税標準価額を800万（坪あたり11.4万）だとすると
Ａ 11.4万×60坪×6分の１×1.4%＝15,960
Ｂ 11.4万×10坪×3分の１×1.4%＝5,320
ＡとＢを足して年間21,280円の固定資産税となります。
なお質問にはありませんでしたが、仙台や多賀城など固定資産税のほかに都市計画で指定されている市街化区域の土地・建物には税率0.3％の都市計画税が課税されるのが一般的です。（利府町や富谷町はかからない）ついでに計算すると上記の土地の場合
Ａ 11.4万×60坪×3分の１×0.3%＝6840
Ｂ 11.4万×10坪×2分の１×0.3%＝1710
ＡとＢを足して年間8,550円の都市計画税となり固定資産税と合わせると29,830円となります。
住宅の場合、従来は新築後3年間は税額の2分の１が減額されていましたが、昨年の税制改正により外断熱などの認定長期優良住宅の場合は5年間にわたり2分の１が減額される事になったので長期優良住宅の方が有利といえます。但し減額されるのはどちらも住宅面積の内120㎡（36.2坪）までの部分なので注意が必要です。
※ご存知かとは思いますが、エリシオンさんも4年後の税金は建物分が今の約2倍近くなります！
住宅の課税標準は市町村の資産税担当が実施する家屋調査により決定されますが、私も未だに正確な算出基準がわかりません。概ね建築費の5割前後が基準となるようなので、例えば本体2000万の建物であれば、課税標準額は1000万前後となりますので、
1000万×1.4%×2分の１＝70,000
約7万円が軽減期間の税額となり期間が過ぎると約14万になるという事です。
次は不動産取得税の話をしましょう。
不動産取得税は土地・建物を取得し2.3ヶ月すると、その所有者に対し市町村ではなく、宮城県から納税通知が送付されてきます。
税額の計算式は
土地・建物の価額（固定資産評価額）×3％ですが、取得税もまた住宅用土地と住宅にはそれぞれ軽減措置があり、こちらも高価な土地や大きな土地でなければそう大きな負担とはなりません。固定資産税で挙げた70坪で課税標準額800万の土地を例にすると
8,000,000×2分の１（特例）×3％＝120,000となりますが、この金額から①と②どちらか大きな金額がさらに軽減されます。
① 45,000円
② 土地1㎡の評価額×2分の１×住宅の床面積の2倍（200㎡が限度）×3％
②の計算をしてみましょう70坪の土地でしたので
8,000,000（課税標準額）÷231㎡（70坪）＝34,632（１㎡の価格）
34,632×0.5×200×0.3＝103,896円となりますので
120,000ー103,896＝16,104円が土地の取得税となります。
建物の取得税ですが、240㎡以下（72.6坪）の建物であれば、課税標準価額より、一般の建物は1200万が控除となり、長期優良住宅の場合1300万が控除となりますので、あまり大きな建物や豪華な仕様で建てなければ無税・もしくはわずかな課税となるケースが多いようです。
それでは整理してみましょう！
1,400万（課税価額800万）の土地を購入し、本体2000万（課税価額1000万）の住宅（120㎡長期優良住宅）を建築し場合
不動産取得税は
土地 ― 16,104円
建物 ― ０
固定資産税は（当初5年間）
土地 ― 21,280円
建物 ― 約70,000円 6年目以降建物分は約140,000円となります。
※ 税金の軽減の多くは申告制になっており、自動的に軽減される訳ではないので、定められた期間内に申告が必要ですのでご注意下さい。なお固定資産税評価額は3年毎に評価替えが行われ、地価状況により変動します。なお建物は償却によって逆に評価額は徐々に低下し税金も安くなりますが、ゼロにはなりませんのであしからず。
税金の質問に関しての回答は以上ですが、この税金が高いかどうかはそれぞれ方の価値観によるところが大きいとは思います。個人的には車やタバコ・アルコールなどの税金と比較しても、税金とは違いますがAPやマンションの管理費などと比べても決して高いものではなく、社会貢献はもとより、マイホームを所有する事による意識の向上であるとか、社会的な信用といった面からしても意義ある事だと思いますがいかがでしょうか？
税金だけでかなりの長さになってしまったので、そろそろ就寝の準備に入らせていただきますので、続きは明日にでも投稿したいと思います。
※ 私は税理士ではありませんので記事を参考にしていただく分には大歓迎ですが、あくまで参考という事で最終的な確認はもよりの税務署もしくは税理士事務所にお尋ね下さいますようお願い申し上げます。
k-taka：コメント(0)：
２５００万の家がタダで建つ！
昨年の選挙により民主党に政権が変わって４ヶ月。何かと波乱含みの要素は抱えているもののそうした話はさておいて、私達の生活も随分と変わってきそうだ。
とりわけ景気対策として、内需拡大の実現の為の住宅関連の政策がいくつも打ち出され、２１年度補正予算案や２２年度予算案に多く盛り込まれている。
さらに子ども手当ての創設や高校授業料の無料化などもあり、マイホームが一番必要とされる年代の方々にとってはメリットが大きく、業界にとってもありがたい政策だといえる。
そこで補正予算も本予算も成立前で時期早々ですが、今年家を建てるとどうなるか？計算してみたら、ある一定の条件を満たしたお客様は実質タダで建つ事がわかった！
（こじつけも入っているので、違うだろうという方は聞き流して下さい。こういう見方もできるのではという話です。）
※一定の条件とは１５歳以下の子どもが２人いて、長期優良住宅などの品質の高い住宅を建築した場合
２５００万の住宅を頭金０でフラット３５の融資（金利2.57％）を利用して建築した場合、通常は均等払いで
毎月 ９０，３１４円の支払いでした。
それが補正予算が成立すると、今年度に限り１％の金利優遇が１０年間受けられので、金利は1.57％で
毎月 ７７，４０６円の支払いとなります。
さらに昨年の税制改正で大幅に拡充されたローン減税により、融資残高の１．２％が控除されるので年間３００，０００円控除され、月あたりに換算すると２５，０００が軽減される計算となるので、実質の支払いは
毎月５２，４０６円の支払いとなるのです。（年収などの条件により変動）
さらに１５歳以下の子どもが２人いる家庭では、一人あたり２６，０００円で計５２，０００の子ども手当てが受給されるので（初年度は２分の１）
今年は２６，４０６円の支払いとなり、来年からはなんと４０６円の支払いでＯＫ！ タダで家が建つといってもあながちオーバーではない計算が成り立つから驚きだ。
上記に加え、住宅版エコポイントの創設や各種補助金の交付、さらに不動産取得税や固定資産税・登録免許税・印紙税の軽減なども延長されており、近い将来マイホームを検討している方にとってはある意味絶好の機会ともいえる状況なのだ。
また、金持ち優遇との批判があるものの住宅にかかる贈与税も１５００万が非課税扱いとなり、夫婦それぞれの親を合わせると３０００万の贈与が無税となるのだからビックリ！（年間１１０万非課税枠を利用すると合計３，２２０万非課税となる。なお直系尊属が適用となるので祖父母からでもＯＫだ。）
過去を振り返ってみると、住宅業界ではいつの時代も「今がチャンス」といっていたような気もするが、これほどまでのチャンスはかつてあっただろうか？（私でさえ去年が１００年に一度のチャンスだと思って家を建てたのに・・・。）
こうした話を持ち出して、住宅購入を煽るわけでも何でもありません。ただそれぞれのご家庭でマイホーム取得や家の建替えを含めた今後の生活設計を真剣に検討するには非常にいい時期ではないかと思うのです。
大東住宅ではソニー生命と提携して、それぞれのお客様にあったライフプランの作成などもお手伝いさせていただいております。お子様の進学や結婚費用の問題。将来の年金・医療費の備えにいたるまで、ご家族の将来を十分考慮した人生設計の中で、無理なく家を建てるにはどうしたらいいのか、いつの時期が最適なのかなど、様々な視点で適切なアドバイスをさせていただきますので何なりとご相談いただければ幸いでございます。
という事で今日の一句
大東は 家も暮らしも 守ります！
ｂｙ 高橋 一夫
とりわけ景気対策として、内需拡大の実現の為の住宅関連の政策がいくつも打ち出され、２１年度補正予算案や２２年度予算案に多く盛り込まれている。
さらに子ども手当ての創設や高校授業料の無料化などもあり、マイホームが一番必要とされる年代の方々にとってはメリットが大きく、業界にとってもありがたい政策だといえる。
そこで補正予算も本予算も成立前で時期早々ですが、今年家を建てるとどうなるか？計算してみたら、ある一定の条件を満たしたお客様は実質タダで建つ事がわかった！
（こじつけも入っているので、違うだろうという方は聞き流して下さい。こういう見方もできるのではという話です。）
※一定の条件とは１５歳以下の子どもが２人いて、長期優良住宅などの品質の高い住宅を建築した場合
２５００万の住宅を頭金０でフラット３５の融資（金利2.57％）を利用して建築した場合、通常は均等払いで
毎月 ９０，３１４円の支払いでした。
それが補正予算が成立すると、今年度に限り１％の金利優遇が１０年間受けられので、金利は1.57％で
毎月 ７７，４０６円の支払いとなります。
さらに昨年の税制改正で大幅に拡充されたローン減税により、融資残高の１．２％が控除されるので年間３００，０００円控除され、月あたりに換算すると２５，０００が軽減される計算となるので、実質の支払いは
毎月５２，４０６円の支払いとなるのです。（年収などの条件により変動）
さらに１５歳以下の子どもが２人いる家庭では、一人あたり２６，０００円で計５２，０００の子ども手当てが受給されるので（初年度は２分の１）
今年は２６，４０６円の支払いとなり、来年からはなんと４０６円の支払いでＯＫ！ タダで家が建つといってもあながちオーバーではない計算が成り立つから驚きだ。
上記に加え、住宅版エコポイントの創設や各種補助金の交付、さらに不動産取得税や固定資産税・登録免許税・印紙税の軽減なども延長されており、近い将来マイホームを検討している方にとってはある意味絶好の機会ともいえる状況なのだ。
また、金持ち優遇との批判があるものの住宅にかかる贈与税も１５００万が非課税扱いとなり、夫婦それぞれの親を合わせると３０００万の贈与が無税となるのだからビックリ！（年間１１０万非課税枠を利用すると合計３，２２０万非課税となる。なお直系尊属が適用となるので祖父母からでもＯＫだ。）
過去を振り返ってみると、住宅業界ではいつの時代も「今がチャンス」といっていたような気もするが、これほどまでのチャンスはかつてあっただろうか？（私でさえ去年が１００年に一度のチャンスだと思って家を建てたのに・・・。）
こうした話を持ち出して、住宅購入を煽るわけでも何でもありません。ただそれぞれのご家庭でマイホーム取得や家の建替えを含めた今後の生活設計を真剣に検討するには非常にいい時期ではないかと思うのです。
大東住宅ではソニー生命と提携して、それぞれのお客様にあったライフプランの作成などもお手伝いさせていただいております。お子様の進学や結婚費用の問題。将来の年金・医療費の備えにいたるまで、ご家族の将来を十分考慮した人生設計の中で、無理なく家を建てるにはどうしたらいいのか、いつの時期が最適なのかなど、様々な視点で適切なアドバイスをさせていただきますので何なりとご相談いただければ幸いでございます。
という事で今日の一句
大東は 家も暮らしも 守ります！
ｂｙ 高橋 一夫
k-taka：コメント(0)：