大東住宅株式会社/社長ブログ

昨日、住宅金融支援機構の東北支店長である吉永様が、弊社にお見えになり、新年度からの新しい施策について、色々とご説明いただきました。

「これはいい！」と感じたのが、フラット35におけるアシューマブルローンの導入の話でした。

「アシューマブルローン」とは、住宅ローン返済中の住宅を売却する際、売り主と同じ融資条件で、そのまま引き継ぐことができるローンのことを言います。（現在はフラット50で導入）

要するに、所有者が支払っている住宅ローンとセットで、住宅を売却出来るということになります。

通常、売却物件のローン残高の有る無しに関わらず、買主は、現金もしくは、金融機関より融資を受け、売買代金を支払います。

現金の場合は、代金支払いと同時に、従来の抵当権の抹消登記をし、住宅ローンを利用する場合は、従来の抵当権の抹消と同時に、新たな金融機関の抵当権の設定登記を行います。

「アシューマブルローン」の一番のメリットは、売却時に住宅ローン金利が、現在より上昇していたり、その後上昇しそうなときは、従来の低金利のローンを買主がそのまま利用することで、諸経費も最低限に抑えることが可能となります。

現在、フラット35の金利は、35年間固定で1.12％（最低金利の取扱い金融機関）となっており、ゼロ金利政策の中、かなりの低金利となっております。今後、いつまでこの低金利が、続くかは不明ですが、これ以上下がる事は、まず考えられず、将来上昇することは、ほぼ間違いありません。

仮に、10年後に転勤などで、住宅を売却する場合、市中の金利が上昇していたとしたら、買主は、1.12％のローンをそのまま利用出来、同じ返済金額でローンの支払いが可能となるのです。

もし、その時点で、他金融機関のローン金利や条件が良ければ、新たにローンを組めばいいだけの話です。

通常、売却金額とローン残高が違うケースが、ほとんどですが、そのような場合は、売却金額がローン残高より高いときは、買主が売主に、差額を支払い、売却金額がローン残高より低い場合は、売主が買主に、差額を支払うということで売買契約は成立となります。

つまり、住宅売却金額3,000万円、ローン残高2,000万円の場合、差額1,000万円を買主が売主に支払います。

住宅売却金額2,000万円、ローン残高3,000万円の場合、差額1,000万円を売主が買主に支払うということになります。

アシューマブルローン付の物件は、将来売却時においても、買主が、ローンの選択が可能となり、ローン金利が上がっていたり、上昇局面の場合、非常に有利な形で売却が進むと言えるのです。

マイホームを取得時に、将来の売却まで考えなくても良さそうですが、何が起こっても不思議ではない世の中ですので、リスクヘッジの観点からも、考慮に入れておくのも一考かと存じます。

アシュ－マブルローンの導入は、現在、開会中の国会にて、新年度予算が可決されれば、新年度より導入される予定です。

「35年変わらぬ安心」に加え、売却時にも有利なフラット35について、詳しく知りたい方は、弊社も取次店ですので、何なりとお問合せ下さい。