大東住宅株式会社/社長ブログ

　
長期優良住宅とは、平成21年6月に施行された「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」に基づいて認定を受けた住宅のことを言います。

長期優良住宅が普及することで、環境負荷の低減を図りつつ、良質な住宅ストックを将来世代に継承し、より豊かで優しい暮らしへの転換を図ることを目的に創設された法律であり認定制度となり、長期にわたり住宅の性能を保持するための基準を設け、その基準をクリアしなければなりません。

認定基準は大きく分けて次の二つになります。長期の使用に必要な建物の性能の確保を図り、維持管理保全計画の策定を行うことです。

性能の確保については、劣化対策・耐震性・維持管理更新の容易性・省エネルギー性（断熱性能）・居住環境・住戸面積の性能の確保が求められ、維持保全計画については、文字通り維持保全を行う為の計画を策定し、居住時に維持保全を実施しその記録を作成するといった内容です。

※　維持保全とは、住宅の構造耐力上主要な部分・雨水の浸水を防止する部分、給排水の設備について点検・補修・修繕等を行うこと

長期優良住宅は、新築する住宅を長期にわたり良好な状態で使用が可能となることは勿論のこと、税制優遇やローン金利引下げ等様々なメリットがあります。

デメリットとしては、申請にかかる時間と費用を要し、長期優良住宅の基準を満たすための、仕様向上に係る建築コストの増加などがあります。

※　弊社では標準で長期優良住宅の基準を満たした仕様になっていますので、建築コストの増加はほとんどございません。

認定を受けるには、基準を満たした建築計画（設計図書）を作成し、技術的審査を住宅性能評価機関へ申請し、合格の後に適合証が発行され、建築計画と維持保全計画を所管行政庁へ申請して認定を受けます。

ここで考えていただきたいのが、長期優良住宅の認定制度は設計図書などの書類審査だけで認定を受けることが出来る制度だということです。

つまり、実際に施工された建物が、設計どおり長期優良住宅の基準を満たしているのか否かは、正直わからないのです。

長期優良住宅の認定には、住宅性能評価制度を利用するケースが多く、この制度には設計評価と建設評価を受けることができますが、長期優良住宅の認定を受けるために、設計評価のみを受け、現場検査を伴う建設評価は受けないケースが多いのが現状なのです。

※　弊社でも長期優良住宅は積極的に利用しておりますが、設計評価とともに、建設評価も全棟で受けております。


設計評価だけではなく、その建物が設計どおりの仕様と施工品質に合致しているかどうかを建設評価に基づいた現場審査で確認しなければ、計画どおりの施工が実施されているかを担保することができないということを理解しなければなりません。

施工に自信がないとまでは申し上げませんが、申請や現場での対応に手間が掛かるとか、費用が掛かるといった理由で、お客様に説明もぜずに、未実施の住宅会社が多いのが、業界の知られざる実態なのです。

また、長期優良住宅は、「いい家を造って、きちんと手入れして、長く住まう」ことを目標にしており、日頃の点検・補修・修繕のしやすさについても考えなければなりません。

外断熱の場合、目に見えない床下や小屋裏などの点検についても、設置してある点検口により、容易に点検ができ、給排水・電気配線の補修・修繕についても気密や断熱層を傷つけることなく容易に実施することが可能となるのです。

※　長期優良住宅では、防露対策（内部結露対策）として、適切な気密工事を実施することと、明記されておりますが、具体的な性能値も気密測定も求めておらず、気密に関しては、実質住宅会社まかせとなっているので、業者選定の際には確認が必須です。

〇小さな但し書きがすべてを語る

住宅関係のチラシや広告には、長期優良住宅認定住宅とか、最高等級取得といった文字が躍っておりますが、広告の文字をそのまま真に受けずに中身を見極めなければなりません。

こんなことを書くと睨まれそうですが、長期優良住宅の等級は、耐震性能以外は、さほど高いとは言えず、わざわざ広告の前面に打ち出す内容でもありません。

耐震等級にしても総２階の建物で、1階と2階の間崩れのないプランの構成を図れば簡単に最高等級は、取得できるのです。

私達が注文住宅を設計する場合は、基本的に関東大震災の1.25倍の地震で倒壊しないとされる等級２を前提とした設計を実施しています。

注文住宅の設計に、お客様の使い勝手や住み心地の良さ・解放感や広がりを持たせるために、ある程度の自由度は必要です。

関東大震災の1.5倍の強度を要求される等級３を取得しようとすると、広い空間がとれないとか、引き戸を使えないとか、吹き抜けをとれないとか、プラン上の様々な制約が生じてくるケースが多々出てくるのです。

当然、ご要望があれば等級3の設計対応をいたしますが、等級２の耐震性を確保し、その性能が長期に保持できる構造であれば、第一章でご紹介した東日本大震災やモデルハウス解体時の検証でも実証された、弊社の建物の驚異的ともいえる耐震性をみても、何ら問題はないのです。

問題なのは、設計評価のみで最高等級を取得し、建設評価を受けない建物であり、気密の基準や測定すらしない高気密・高断熱と謳う建物なのです。

形だけ最高等級を取得した長期優良住宅は、絵に描いた餅に等しいということも、理解しなければならないのです。

「性能評価書に記載される性能は評価時点のもので、その後の性能を保証するものではありません」

この文言は、性能評価書に小さく記載されている但し書きです。

何も、長期優良住宅や性能評価制度を批判するつもりは毛頭なく、お客様にもメリットもあり安心して住んでいただける制度ですので、弊社でも積極的に推進しております。

しかしながら、将来の性能は何ら保証されていない制度でもあるということを、正しく認識していただきたいのです。

大切なのは設計時や完成時の性能ではなく、将来の性能だということをご理解の上、長期にわたり、当初の性能が保持できる家かどうかを判断していただきたいと思います。

　※　基準法で、関東大震災としているのは、極めて稀に（数百年に一度程度）発生する地震による力で建築基準法施工令に定めるもので、概ね震度6強から7程度の地震を想定しており、関東大震災において東京で発生したと推定される地震の揺れに相当するとされているからです。