大東住宅株式会社/社長ブログ

体調を崩してしまいブログアップが疎かになってしまいましたが、ようやく回復しましたので、ばんばんアップしていきますのでよろしくお願いいたします。季節の変わり目ですので皆様もくれぐれも健康にはご留意ください。

それでは始めます。以前にお客様からいただく質問ランキングの1位と2位を発表しましたが、最近特に多い質問が住宅ローンのご質問。簡単にいえば、フラットと銀行ローンどちらがいいの？という話。

この話については、昨年銀行ローンVSフラット３５で私の考えを述べておりますが、今年に入りさらに条件が変わりましたので補足したいと思います。

すでにご存知の方も多いと思いますが、平成21年度の補正予算の成立によって、長期優良住宅などの質の高い住宅を建てた場合、フラット35の融資金利は当初10年間にわたり、1%の金利優遇が受けられる事となりました。よって従来のフラット35S（20年間0.3％優遇）を利用し、かつ最低基準の金融機関の金利をあてはめると、

0～10年-1.59％・11～20年-2.29％・21年目以降が2.59％の金利となり、3000万を35年返済にした場合の毎月均等の返済額は
0～10年-93,183円・11～20年‐100,985円・21年目以降・103,137円となり、35年間の支払い総額は41,864,820円となります。

一方の民間金融機関で現在主流の10年固定型の融資金利はお客様の内容によって、若干の差はあるものの平均すると1.8％といったところ。

そうすると当初10年間の支払いは96,327円となります。10年以降も金利の変更がなければ、支払い総額は40,457,340となり、銀行ローンのほうが有利となるのですが、10年後の金利を予測するのは非常に難しくてやっかいです。

しかしながら、冷静に考えてみると見えてくるものがあるのも事実！

そもそもフラット35の金利は長期国債の金利を基準に決定されるのに対し、民間の住宅ローンの場合は、※短期プライムレートを基準に決定されるといわれております。（※俗にいう短プラといわれるもので銀行が優良企業に貸し出す1年以内の短期融資の最優遇金利の事をいう）

短プラの推移を見て下さい。ご覧のとうり現在、各行の最頻値の金利は1.45％で、過去を遡っても最低の金利は、政策金利がゼロ金利で推移していた時期の1.375％なのです。（現在の政策金利は0.1％）100年に一度の経済危機でさえこうした状態なのですから・・・。何を言いたいかは分かりますよね。

すなわち10年後に民間ローンの金利は下がる可能性は非常に少ないという事！

そして目を向けねばならないのが、各金融機関の現在の基準金利と固定期間終了後の優遇金利幅。各金融機関の基準金利や優遇金利幅はそれぞれの思惑があってまちまちですが、現在にしろ10年後にしろ基準金利-金利優遇幅＝【実質の金利】はそう大差はないはずです。

さらに固定期間終了後の優遇幅は借入れ時の優遇幅よりも少なくなるのが普通ですので、短プラが極端に下がるような何かが起きない限り、10年後の金利は上昇すると思うのですがどうでしょう。

こうした話をすると高橋はフラット35が有利だと決め付けていると思われるかもしれませんが、銀行ローンの方が明らかに有利な場合もあり、まだまだお話したい事はたくさんあるのですが、病み上がりという事で・・・。（笑）もっと聞きたいというお客様は個別にご相談いただければ幸いでございます。