大東住宅株式会社/社長ブログ

エリシオンさん！そして職場の皆さん！おばんでございます。いつもご覧いただき本当にありがとうございます。

それにしても、さすが城南は多賀城の田園調布ですね！尚且つ駅ちか！学ちか！スパちか！コンちか！その他全部ちか！だけあって結構な金額ですね～。立派な納税意識とともに感心した次第です。

それでは気を引き締めて！ウコンを飲みながら！電卓片手に！引き続き質問にお答えします。（笑）気持ちは真剣そのものです！

＞自分は子供２人で今、児童手当を今貰っていますが計算に入ってないですよね

エリシオンさんご指摘のとうり児童手当は考慮していない計算となります。現在の児童手当は３才未満の児童に月額１万円・３才以上の児童には５千円がそれぞれ支給されていると思いますが、小学校修了時までの制度ですし３子目以降は月額1万円となったり、収入の制限などもあったりで計算が複雑になる為に除外しました。


一方で子ども手当は人数の制限もなければ年収制限も２千万と高く、ほとんどのご家庭が対象となります。いずれにしても国会で予算が成立すれば、児童手当が子ども手当てに変わりますので、それぞれのご家庭のケースで計算していただければと思います。（児童が子どもに！これって子ども店長からのパクリでしょうか？）


＞土地（１５００万）も一緒にローンを組んだら幾らなんですか？

2500万円に土地代1500万円を加えると総額4000万円となりますが、長期優良住宅を建て１%の金利優遇を受けると、1.57%の金利となり均等払いで毎月123,850円が当初10年間の支払いとなります。

そしてこの毎月123,850円という金額がいかに凄い金額か！という事の説明を付け加えさせていただくと

優遇のない来年以降に4,000万を借り入れした場合は、金利変動がなく2.57％のままであっても毎月の支払いは144,503円となり、月20,653円、年間247,836円、35年の支払い総額にいたっては5,036,460円の差が生じるのです。（今年、一般の建物を建て4,000万借入れしても同じ事です）

さらにいえば毎月123,000円位なら支払えそうという事で、もし来年以降建てた場合は、借入れ額は約3,430万に低下するという事も理解しておかねばなりません。

つまり簡単に言えば、毎月の支払い希望が123,000円の場合、今年中なら4000万の物件が買えるのに、来年以降になると3400万程度の物件しか買えないという事になりますので、頭金を貯めてからなんて悠長に構えていると大変な事になる危険性があるという事なのです。

ウコンが効いてきたのでさらにしつこく言わしていただければ、民主党の経済対策が功を奏して景気が回復し、金利が３％位に上昇したら？購入出来る物件価格はさらに下がり3,210万となる事も考慮して下さい。

４％になったら・・・。（くどいといわれそうなのでやめときますが、これは現実の話で金利によってホントあっという間に変動します。）

よく世間では、借入れ額にしても購入価格にしても、年収の5倍とか多くても6倍とかの話をしますが、ちょっと乱暴な言い方かもしれませんが、私から言わせれば根拠のないナンセンス！な話なのです。こうした話は金利水準が５%～６%の一昔も二昔も前の時代の話を単にしているだけに過ぎません。

もっとも誤解のないように説明すると、一般の変動型のローンで長期借入れする場合には、たとえ当初の支払い額が抑えられていたとしても、将来の金利上昇リスクを抱えている以上【５倍原則論】(私が勝手につけた名称）は非常に大事な原則ですので、ご注意下さい。私が言っているのはあくまで金利変動のない現在のフラット３５を前提とした場合の話です。

〈ちょっと休憩タイムです！）

マイホームを現金で購入をする方やわずかな借入れをする場合には、総額予算の考え方で問題はありませんが、多額の借入れを必要とする一般の方々のマイホーム予算の考え方とは？

いくら位の自己資金が用意出来て、毎月（ボーナスも含めて）いくらまでなら無理なく支払えるかを前提とした支払い予算を検討した上で総額予算を決定しなければならないという事なのです。（電気代や維持費などのコストも考慮して）

そうすると金利というものが、いかに重要で住宅取得に大きな影響を及ばすかという事が理解できるようになります。借入金額が多ければ多いほどその影響は顕著になる事はいうまでもありません。


ちなみにこの123,850円の支払いは、11年目以降は134,258円となり21年目以降は137,120円となります。そしてこの返済額は一般の住宅ローンとは違い、返済終了まで確定した金額になるので非常に安心です。

※　今回提示させていただいた毎月123,850円という返済額は4000万円を金利1.57%で借入した場合の返済額ですが、無理ない返済比率とされる30%以内で計算すると、前年度必要な税込み年収は4,954,000円となりますが金利の変動で返済負担率が変わると、必要年収とともに借入れ限度額も大幅に変わります。手が止まらないのでさらに説明すれば、税込み年収500万の方の金利1.57%時の無理のない借入れ限度額が約4,000万だとして、金利が１%上昇すると3,460万に低下し、さらに0.5%上昇すると3,220万まで下がるという事です。すなわち税込み年収500万の方は金利が1.5%程度なら4000万の借入れが可能ですが、３%になったら借入れ限度は3,200万になるという事です。（実際は返済負担率は35%以内ですのでもう少し増加できますが・・・。）

次にローン控除額にいきます。

従来は融資残高の１％でしたが、長期優良住宅の場合は1.2％に優遇されますので、毎年48万を上限として10年間控除されます。但し年間48万の所得税を負担しているという事は結構な年収となりますので、ご自身の源泉徴収などをご確認ください。なお控除限度に満たない所得税の場合には翌年の住民税からも課税総所得金額の５％（最高97,500円）を上限に控除されるようになりました。また夫婦共働きの場合には連帯して融資を受け持分登記をする事によって奥様も持分に応じた控除を受ける事ができます。

＞外構工事って幾らなんですか？ローンに組めますか？

外構工事の場合は道路に面した部分の長さや隣地の状況、高低差、車庫スペースの広さ、ブロックやフェンス・門柱やアプローチ部分の仕上げ、ポストや表札・カーポート・物置の種類、グレードにいたるまでピンキリなので一概に費用は言えません。最低でも70～80万円、予算的に100万～200万位かかるケースが多いようです。費用の大小は敷地の条件とお客様の要望により大きく変わってきますが、一般的に費用がかかる土地をあげれば

①　角地
②　道路や隣地との高低差があって多額の土留工事を要したり、土盛工事や逆に大量の残土処分が必要な敷地
③　まわりが空き地で先行して外構工事をしなければならない場合
④　水はけが悪く暗渠排水などの工事などを要する場合
⑤　土地が広い場合
⑥　地盤改良が必要な敷地（外構には直接関係しない）

上記の様な土地の場合は外構工事や地盤改良工事の費用も含めた価格を土地代金としてとらえた方が妥当なケースも多いので注意が必要です。

なお隣地の境界線上における工事は敷地の高い方が負担するのが一般的です。

また外構工事の費用も建築費用の一部となりますので、もちろんローンの対象となりますが、自己資金が少なく融資比率が高い場合や、多額の外構費用を要する場合は総体的な担保評価により担保力に不足が生じて融資から除外されるケースもございます。

もう一度休憩を・・・。それでは一気にいきたいと思います！

＞ローン組む時の保証料も計算に入ってますか？

フラット３５は保証料が不要な住宅ローンですので計算には入っておりませんが、その①で回答した通り、諸経費などが入っているか否かは、大きな問題ではありません。2500万でも外構・諸経費を組み入れ外断熱の家を建てる事も条件によっては十分に可能ですので個別にご相談いただければと思います。

＞各種の補助金って何ですか？

①　ご存知太陽光発電の国の補助金や各市町村による補助制度。
②　燃料電池エネファームやエコウィルなどを導入した場合の補助制度
③　長期優良住宅の促進を目的とした補助制度によって100万円の補助金が交付される予定。
④　木材の国内需給率を上げる為の施策で③に合わせて地域産材を多く利用した場合さらに20万の補助金が交付される予定。
⑤　住宅版エコポイントは30万ポイントとほぼ決定しました。

ちなみにエコキュートの補助金は普及がだいぶ進み、価格も低下したので廃止となりました。

＞ボーナス払いを併用したら幾らですか？

先ほど計算した４千万で算出したいと思いますがボーナス併用の場合、ボーナス部分の支払い比率によって数多くの支払いパターンが生じるので、私がいつも簡単に計算している方法をお教えしたいと思います。

①まず毎月均等払いでの年間支払い総額を計算する。４千万の場合は百万あたりの返済額は3097円ですので×40（百万）で123,850円の支払いですので年間の支払い総額は×12（ヶ月）で1,546,200円となります。

②ボーナスで無理なく支払える金額をそれぞれで考えてみて下さい。例えば25万なら無理なく支払える場合は年2回で50万となるので①の支払い総額から50万を差し引いてください。

③　1,046,200円となりますよね。この金額を12回で割ってください。そうすると87,184円となりこの金額がボーナス時に25万ずつ支払った場合の毎月返済の目安となります。

④もっと正確にという場合には③の87,184円を100万あたりの返済額3,097円で割ります。そうすると28.15となりますがこれは2815万という意味ですので2800万として計算しなおして下さい。3,097×2800ですので86,716円が毎月の正確な支払いとなります。

⑤　2800万が毎月返済分の元金となりますのでボーナス分の元金は1200万となります。ボーナス支払いの計算は100万あたりの返済額3,097円に1200（万）をかけ、さらに12（ヶ月）をかけ２（回）で割ってください。そうすると222,984円となります。

毎月86,716円　ボーナス時222,984円が4000万の借入金を毎月分2800万・ボーナス分1200万分で振り分けた時の支払いとなります。

実際には、融資実行時より1回目のボーナス時の期日によって金利が変わるので、多少の違いは出てきますが大きな差にはならないので問題ありません。

毎月とボーナス分をもう少し調整したい場合は上記の計算で微調整すればOKです。（ボーナスの元金分は50万単位となります。）

なおボーナス比率は総額の50%以内となっておりますが、今日の経済状況の中、ボーナス返済に苦慮しているお客様が多いので総額の３０パーセント以内に抑えたほうが無難かと思います。

以上、かなり長くはなりましたが出来るだけお客様にも解り易く説明させていただいたつもりでございます。なにぶん文才がなく解りづらい点等多々あったかとは存じますが、深くお詫び申し上げるとともにご不明な点などございましたら、これに懲りずにお問い合わせいただければ幸いでございます。

ＰＳ　エリシオンさんへ

今回は私の記事に対して大変貴重なご意見を賜り誠にありがとうございました。私自身も復習になりましたし、なによりお客様の不安や疑問がストレートに理解する事が出来て良かったと痛感しております。こうしたＨＰ上のお客様とのやりとりは結果的に社員のレベルアップにも繫がりますので、今後とも何なりとご意見・ご質問下さいますよう心よりお願い申し上げます。

今度は担当者名指しで厳しい質問を是非是非お願いします。（笑）

四合瓶ですが、私の家の酒蔵（サイドボードの下の戸一枚分）に魔王が2本眠っています。是非悩み多き部下の方でもお連れして我が家の見物がてら遊びに来てください。私も多少酒が入るとブログでは紹介できないようなおもしろい話なども出来ると思います。（運転手はＭがいますのでどうぞ遠慮なく！）