大東住宅株式会社/社長ブログ

エリシオンさんこんばんは！いつもお世話様でございます。

こじつけとは言っても、やはり聞き流せない方も多いようですね。それにしても大反響とは嬉しい限りです。ある意味建てる側の都合のいい話ばかり書いてしまったので多少覚悟はしていたのですが・・・。（汗）

それでは、先週５年に一度の宅建講習で使用したテキスト片手に気合を入れてお答えします。（例外のケースなどもあり、あまり深く掘り下げると収拾がつかなくなりますので、基本のケースという事でご容赦下さい。）

まず計算の中に固定資産税は入っているかとの事ですが、各種税金や登記料・保証料・その他の経費は入っておりません。というかブログでは２５００万位のローン支払い相当額がタダになるという事を書きたかっただけなので、家だけで２５００万でも家が２３００万・その他の経費が２００万・合計で２５００万でも基本的には同じ計算となります。つまり土地代金・住宅費・解体や外構費用・その他経費も含めた総体の住宅取得費用の中でローンをいくら借りるかで計算は変わってきます。

ちなみに固定資産税は毎年１月１日現在の所有者にその不動産の所在する市町村より課税、３月に納税通知書が送付され、年４回（一括でも可）に分けて納付します。

税金の計算式は

土地・建物の価額（固定資産評価額）×1.4%となりますが、住宅用土地と住宅にはそれぞれ軽減措置があります。

住宅用土地の内200㎡（約60坪）までの部分は通常の6分の１に軽減となり、200㎡を超える部分についても３分の１に軽減される為、よほど地価の高い土地や大きな土地でなければ毎年の負担はさほどではありません。(よく60坪までは税金が安いというのはこうした部分を指していいます。）

坪20万で70坪の土地を購入した場合、価格は1400万ですが課税標準価額を800万（坪あたり11.4万）だとすると

Ａ　11.4万×60坪×6分の１×1.4%＝15,960
Ｂ　11.4万×10坪×3分の１×1.4%＝5,320

ＡとＢを足して年間21,280円の固定資産税となります。

なお質問にはありませんでしたが、仙台や多賀城など固定資産税のほかに都市計画で指定されている市街化区域の土地・建物には税率0.3％の都市計画税が課税されるのが一般的です。（利府町や富谷町はかからない）ついでに計算すると上記の土地の場合

Ａ　11.4万×60坪×3分の１×0.3%＝6840
Ｂ　11.4万×10坪×2分の１×0.3%＝1710

ＡとＢを足して年間8,550円の都市計画税となり固定資産税と合わせると29,830円となります。

住宅の場合、従来は新築後3年間は税額の2分の１が減額されていましたが、昨年の税制改正により外断熱などの認定長期優良住宅の場合は5年間にわたり2分の１が減額される事になったので長期優良住宅の方が有利といえます。但し減額されるのはどちらも住宅面積の内120㎡（36.2坪）までの部分なので注意が必要です。

※ご存知かとは思いますが、エリシオンさんも4年後の税金は建物分が今の約2倍近くなります！

住宅の課税標準は市町村の資産税担当が実施する家屋調査により決定されますが、私も未だに正確な算出基準がわかりません。概ね建築費の5割前後が基準となるようなので、例えば本体2000万の建物であれば、課税標準額は1000万前後となりますので、

1000万×1.4%×2分の１＝70,000　

約7万円が軽減期間の税額となり期間が過ぎると約14万になるという事です。

次は不動産取得税の話をしましょう。

不動産取得税は土地・建物を取得し2.3ヶ月すると、その所有者に対し市町村ではなく、宮城県から納税通知が送付されてきます。

税額の計算式は

土地・建物の価額（固定資産評価額）×3％ですが、取得税もまた住宅用土地と住宅にはそれぞれ軽減措置があり、こちらも高価な土地や大きな土地でなければそう大きな負担とはなりません。固定資産税で挙げた70坪で課税標準額800万の土地を例にすると

8,000,000×2分の１（特例）×3％＝120,000となりますが、この金額から①と②どちらか大きな金額がさらに軽減されます。

①　45,000円
②　土地1㎡の評価額×2分の１×住宅の床面積の2倍（200㎡が限度）×3％

②の計算をしてみましょう70坪の土地でしたので

8,000,000（課税標準額）÷231㎡（70坪）＝34,632（１㎡の価格）

34,632×0.5×200×0.3＝103,896円となりますので

120,000ー103,896＝16,104円が土地の取得税となります。

建物の取得税ですが、240㎡以下（72.6坪）の建物であれば、課税標準価額より、一般の建物は1200万が控除となり、長期優良住宅の場合1300万が控除となりますので、あまり大きな建物や豪華な仕様で建てなければ無税・もしくはわずかな課税となるケースが多いようです。

それでは整理してみましょう！

1,400万（課税価額800万）の土地を購入し、本体2000万（課税価額1000万）の住宅（120㎡長期優良住宅）を建築し場合

不動産取得税は　

土地　―　16,104円
建物　―　　　０　

固定資産税は（当初5年間）

土地　―　21,280円
建物　―　約70,000円　　6年目以降建物分は約140,000円となります。

※　税金の軽減の多くは申告制になっており、自動的に軽減される訳ではないので、定められた期間内に申告が必要ですのでご注意下さい。なお固定資産税評価額は3年毎に評価替えが行われ、地価状況により変動します。なお建物は償却によって逆に評価額は徐々に低下し税金も安くなりますが、ゼロにはなりませんのであしからず。

税金の質問に関しての回答は以上ですが、この税金が高いかどうかはそれぞれ方の価値観によるところが大きいとは思います。個人的には車やタバコ・アルコールなどの税金と比較しても、税金とは違いますがAPやマンションの管理費などと比べても決して高いものではなく、社会貢献はもとより、マイホームを所有する事による意識の向上であるとか、社会的な信用といった面からしても意義ある事だと思いますがいかがでしょうか？

税金だけでかなりの長さになってしまったので、そろそろ就寝の準備に入らせていただきますので、続きは明日にでも投稿したいと思います。

※　私は税理士ではありませんので記事を参考にしていただく分には大歓迎ですが、あくまで参考という事で最終的な確認はもよりの税務署もしくは税理士事務所にお尋ね下さいますようお願い申し上げます。