大東住宅株式会社/社長ブログ

先日、住宅金融支援機構東北支店の麻生支店長とお会いする機会をいただき、住宅金融の動向や、今後の機構の取り組みなどについて貴重なお話をいただいた。

仙台圏の現在の住宅ローン市場は民間金融機関による10年固定ローンが主流で各行が１％台の金利を打ち出し顧客獲得の激しい競争が繰り広げられている。

一方で住宅金融支援機構は住宅金融公庫のいわゆる民営化により、業務形態が変り（住宅ローンの証券化）フラット３５という３５年固定の住宅ローンを金融機関と提携して顧客に提供している。（銀行は消極的だが・・。）金利や条件は金融機関により異なりますが、現行で最も低水準の金融機関の場合、２０年以下の返済の場合2.49％で20年超の返済の場合は2.69％といったところ。さらに長期優良住宅の認定を受けるなど品質の高い住宅には0.3％の金利優遇が受けられる。また前政権の緊急経済対策により、自己資金が不要の１００％ローンや５０年ローンなどの商品も取り扱いを始めている。さらにフラット３５独自の技術基準による設計・現場における検査もあるのでお客様にとっては安心というメリットもある。

毎月の支払い額の比較をしてみよう（３０００万を３５年で返済した場合）

○　銀行の場合（金利当初１０年間　1.8％・ボーナス返済なし）

毎月　９６，３２７円　　　１０年間の支払総額　１１，５５９，２４０

○　フラット３５Ｓの場合　（20年優遇金利2.39％・ボーナス返済なし）

毎月　１０５，４８７円　　１０年間の支払総額　１２，６５８，４４０　

当初１０年間は確実に銀行ローンが有利なのがわかるだろう。しかし１０年後の金利がいくらになるかが問題でこればかりは誰も分からない。１０年後も○％と優遇します。といった話もよく聞きますが、設定する基準金利がいくらになるかという問題もあるから複雑だ。そういう中で将来の金利予測をするのは難しいですが、過去の例や長期金利の動向なども考慮すると少なくとも４％位の金利上昇は頭に入れておくべきではないでしょうか。

○　銀行で１１年目より４％になった場合（以後２５年間４％と仮定）

毎月　１２２，７２２円　　以後２５年間の支払総額　３６，８１６，６００となり

合計支払総額　11,559,240＋36,816,600＝４８，３７５，８４０となります。

○　フラット３５Ｓで２１年目より２．６９％になった場合

毎月　１０７，７１７円　　以後１５年間の支払総額　１９，３８９，０６０となり

合計支払総額　12,658,440×2＋19,389,060＝４４，７０５，９４０となります。

これはあくまで１０年後の金利が４％に上昇した場合の試算ですが、こうした事も十分ありうるのだ。

私が思うには住宅ローンの選択をする場合、金利が上がるか上がらないかという視点ではなく、上がった場合でも対応が可能な方は変動を選択しても問題ないと思うのですが、上がった場合に返済が困難になるという方は固定を選択するか、借入金の減額など計画の見直しをしたほうがいいと言う事。

一昔前にあったステップローンやゆとりローンなどで起きた住宅ローンの悲劇は将来の収入は上がるだろうとの予想がずれ生じたもので、金利の予測も不景気だから上がらないだろうという考えで資金計画を立てると失敗する可能性があると言う事。

あれこれ考えると本当に難しい問題ですが、お客様にとってベストな方法を一緒に考えアドバイスさせていただきますのでよろしくお願いいたします。