大東住宅株式会社/社長ブログ

エリシオンさんこんばんは！いつもお世話様でございます。

こじつけとは言っても、やはり聞き流せない方も多いようですね。それにしても大反響とは嬉しい限りです。ある意味建てる側の都合のいい話ばかり書いてしまったので多少覚悟はしていたのですが・・・。（汗）

それでは、先週５年に一度の宅建講習で使用したテキスト片手に気合を入れてお答えします。（例外のケースなどもあり、あまり深く掘り下げると収拾がつかなくなりますので、基本のケースという事でご容赦下さい。）

まず計算の中に固定資産税は入っているかとの事ですが、各種税金や登記料・保証料・その他の経費は入っておりません。というかブログでは２５００万位のローン支払い相当額がタダになるという事を書きたかっただけなので、家だけで２５００万でも家が２３００万・その他の経費が２００万・合計で２５００万でも基本的には同じ計算となります。つまり土地代金・住宅費・解体や外構費用・その他経費も含めた総体の住宅取得費用の中でローンをいくら借りるかで計算は変わってきます。

ちなみに固定資産税は毎年１月１日現在の所有者にその不動産の所在する市町村より課税、３月に納税通知書が送付され、年４回（一括でも可）に分けて納付します。

税金の計算式は

土地・建物の価額（固定資産評価額）×1.4%となりますが、住宅用土地と住宅にはそれぞれ軽減措置があります。

住宅用土地の内200㎡（約60坪）までの部分は通常の6分の１に軽減となり、200㎡を超える部分についても３分の１に軽減される為、よほど地価の高い土地や大きな土地でなければ毎年の負担はさほどではありません。(よく60坪までは税金が安いというのはこうした部分を指していいます。）

坪20万で70坪の土地を購入した場合、価格は1400万ですが課税標準価額を800万（坪あたり11.4万）だとすると

Ａ　11.4万×60坪×6分の１×1.4%＝15,960
Ｂ　11.4万×10坪×3分の１×1.4%＝5,320

ＡとＢを足して年間21,280円の固定資産税となります。

なお質問にはありませんでしたが、仙台や多賀城など固定資産税のほかに都市計画で指定されている市街化区域の土地・建物には税率0.3％の都市計画税が課税されるのが一般的です。（利府町や富谷町はかからない）ついでに計算すると上記の土地の場合

Ａ　11.4万×60坪×3分の１×0.3%＝6840
Ｂ　11.4万×10坪×2分の１×0.3%＝1710

ＡとＢを足して年間8,550円の都市計画税となり固定資産税と合わせると29,830円となります。

住宅の場合、従来は新築後3年間は税額の2分の１が減額されていましたが、昨年の税制改正により外断熱などの認定長期優良住宅の場合は5年間にわたり2分の１が減額される事になったので長期優良住宅の方が有利といえます。但し減額されるのはどちらも住宅面積の内120㎡（36.2坪）までの部分なので注意が必要です。

※ご存知かとは思いますが、エリシオンさんも4年後の税金は建物分が今の約2倍近くなります！

住宅の課税標準は市町村の資産税担当が実施する家屋調査により決定されますが、私も未だに正確な算出基準がわかりません。概ね建築費の5割前後が基準となるようなので、例えば本体2000万の建物であれば、課税標準額は1000万前後となりますので、

1000万×1.4%×2分の１＝70,000　

約7万円が軽減期間の税額となり期間が過ぎると約14万になるという事です。

次は不動産取得税の話をしましょう。

不動産取得税は土地・建物を取得し2.3ヶ月すると、その所有者に対し市町村ではなく、宮城県から納税通知が送付されてきます。

税額の計算式は

土地・建物の価額（固定資産評価額）×3％ですが、取得税もまた住宅用土地と住宅にはそれぞれ軽減措置があり、こちらも高価な土地や大きな土地でなければそう大きな負担とはなりません。固定資産税で挙げた70坪で課税標準額800万の土地を例にすると

8,000,000×2分の１（特例）×3％＝120,000となりますが、この金額から①と②どちらか大きな金額がさらに軽減されます。

①　45,000円
②　土地1㎡の評価額×2分の１×住宅の床面積の2倍（200㎡が限度）×3％

②の計算をしてみましょう70坪の土地でしたので

8,000,000（課税標準額）÷231㎡（70坪）＝34,632（１㎡の価格）

34,632×0.5×200×0.3＝103,896円となりますので

120,000ー103,896＝16,104円が土地の取得税となります。

建物の取得税ですが、240㎡以下（72.6坪）の建物であれば、課税標準価額より、一般の建物は1200万が控除となり、長期優良住宅の場合1300万が控除となりますので、あまり大きな建物や豪華な仕様で建てなければ無税・もしくはわずかな課税となるケースが多いようです。

それでは整理してみましょう！

1,400万（課税価額800万）の土地を購入し、本体2000万（課税価額1000万）の住宅（120㎡長期優良住宅）を建築し場合

不動産取得税は　

土地　―　16,104円
建物　―　　　０　

固定資産税は（当初5年間）

土地　―　21,280円
建物　―　約70,000円　　6年目以降建物分は約140,000円となります。

※　税金の軽減の多くは申告制になっており、自動的に軽減される訳ではないので、定められた期間内に申告が必要ですのでご注意下さい。なお固定資産税評価額は3年毎に評価替えが行われ、地価状況により変動します。なお建物は償却によって逆に評価額は徐々に低下し税金も安くなりますが、ゼロにはなりませんのであしからず。

税金の質問に関しての回答は以上ですが、この税金が高いかどうかはそれぞれ方の価値観によるところが大きいとは思います。個人的には車やタバコ・アルコールなどの税金と比較しても、税金とは違いますがAPやマンションの管理費などと比べても決して高いものではなく、社会貢献はもとより、マイホームを所有する事による意識の向上であるとか、社会的な信用といった面からしても意義ある事だと思いますがいかがでしょうか？

税金だけでかなりの長さになってしまったので、そろそろ就寝の準備に入らせていただきますので、続きは明日にでも投稿したいと思います。

※　私は税理士ではありませんので記事を参考にしていただく分には大歓迎ですが、あくまで参考という事で最終的な確認はもよりの税務署もしくは税理士事務所にお尋ね下さいますようお願い申し上げます。
　

昨年の選挙により民主党に政権が変わって４ヶ月。何かと波乱含みの要素は抱えているもののそうした話はさておいて、私達の生活も随分と変わってきそうだ。

とりわけ景気対策として、内需拡大の実現の為の住宅関連の政策がいくつも打ち出され、２１年度補正予算案や２２年度予算案に多く盛り込まれている。

さらに子ども手当ての創設や高校授業料の無料化などもあり、マイホームが一番必要とされる年代の方々にとってはメリットが大きく、業界にとってもありがたい政策だといえる。

そこで補正予算も本予算も成立前で時期早々ですが、今年家を建てるとどうなるか？計算してみたら、ある一定の条件を満たしたお客様は実質タダで建つ事がわかった！

（こじつけも入っているので、違うだろうという方は聞き流して下さい。こういう見方もできるのではという話です。）

※一定の条件とは１５歳以下の子どもが２人いて、長期優良住宅などの品質の高い住宅を建築した場合

２５００万の住宅を頭金０でフラット３５の融資（金利2.57％）を利用して建築した場合、通常は均等払いで

毎月　９０，３１４円の支払いでした。

それが補正予算が成立すると、今年度に限り１％の金利優遇が１０年間受けられので、金利は1.57％で

毎月　７７，４０６円の支払いとなります。

さらに昨年の税制改正で大幅に拡充されたローン減税により、融資残高の１．２％が控除されるので年間３００，０００円控除され、月あたりに換算すると２５，０００が軽減される計算となるので、実質の支払いは

毎月５２，４０６円の支払いとなるのです。（年収などの条件により変動）

さらに１５歳以下の子どもが２人いる家庭では、一人あたり２６，０００円で計５２，０００の子ども手当てが受給されるので（初年度は２分の１）

今年は２６，４０６円の支払いとなり、来年からはなんと４０６円の支払いでＯＫ！　タダで家が建つといってもあながちオーバーではない計算が成り立つから驚きだ。

上記に加え、住宅版エコポイントの創設や各種補助金の交付、さらに不動産取得税や固定資産税・登録免許税・印紙税の軽減なども延長されており、近い将来マイホームを検討している方にとってはある意味絶好の機会ともいえる状況なのだ。

また、金持ち優遇との批判があるものの住宅にかかる贈与税も１５００万が非課税扱いとなり、夫婦それぞれの親を合わせると３０００万の贈与が無税となるのだからビックリ！（年間１１０万非課税枠を利用すると合計３，２２０万非課税となる。なお直系尊属が適用となるので祖父母からでもＯＫだ。）

過去を振り返ってみると、住宅業界ではいつの時代も「今がチャンス」といっていたような気もするが、これほどまでのチャンスはかつてあっただろうか？（私でさえ去年が１００年に一度のチャンスだと思って家を建てたのに・・・。）

こうした話を持ち出して、住宅購入を煽るわけでも何でもありません。ただそれぞれのご家庭でマイホーム取得や家の建替えを含めた今後の生活設計を真剣に検討するには非常にいい時期ではないかと思うのです。

大東住宅ではソニー生命と提携して、それぞれのお客様にあったライフプランの作成などもお手伝いさせていただいております。お子様の進学や結婚費用の問題。将来の年金・医療費の備えにいたるまで、ご家族の将来を十分考慮した人生設計の中で、無理なく家を建てるにはどうしたらいいのか、いつの時期が最適なのかなど、様々な視点で適切なアドバイスをさせていただきますので何なりとご相談いただければ幸いでございます。

という事で今日の一句

　　　　大東は　家も暮らしも　守ります！　
　　　
　　　　　　　　　　　　　　　　ｂｙ　高橋　一夫　　

先日、設計の打ち合わせをしているお客様からある質問を受けた。

お客様　「外断熱で建てると将来外壁がずり落ちたりしないのですか？」

多分内断熱の業者から聞いたのだとは思うが、外壁の脱落の相談を受けるのは久々の事。

「はい。今でこそ外断熱は一般的になりましたが、日本に導入されて３０年も経つ断熱工法です。導入当初は断熱材を固定するビスの種類や長さ、打ち込む間隔や適した構造材は何か、何キロまでの荷重がＯＫかなど外断熱のノウハウがなかった為に築後５～６年で外壁がずれ落ちたりといった被害は確かにあったようですが、現在は専用のパネルビスも開発され各社とも自社の仕様で強度試験も実施しているはずですので大丈夫ですよ。」

とご説明させていただいた。

ちなみに大東住宅ではパネリードという外張り専用の長さ150ミリのパネルビスを使用する外壁材にあわせ１５cm～３０cmの間隔で打ち込んでいますが、計算値・実験値共に2倍以上の強度を確保し施工しています。さらに構造材には経年変化によるくるい・痩せ・割れなどの劣化が非常に少なく例え１０cm間隔にビスを打ち込んでも支障ないほどの強度を保つＬＶＬを採用しており、４００棟以上の外断熱実績もあり、全く問題はない。

ただ、木造を外断熱で建築する場合、外壁の支持は大きな問題。外断熱がブームだからとか、売りやすいからという理由で外断熱もどきの住宅を作る業者が乱立している現状の中で、え～というような外断熱もどきの建物があるのも紛れもない現実。《外壁がずれ落ちる》なんて本当にいい笑い者になりますので、くれぐれももどきにはご注意下さい。

個人的な話で恐縮ですが、間もなく竣工を迎える自宅の建設資金をフラット35で調達する関係上、最近の長期金利の動向が、何気に気になっている今日この頃です。

フラット35で注文住宅の建設資金を調達する場合、金利は融資の実行月の金利となります。すなわち家が完成し、検査機関の完了検査合格後に発行されるフラット３５の適合証と登記関係に必要な書類の準備が整ってから融資される為に、私の場合は12月の金利が適用となります。（毎月1日発表）

民間金融機関で一般的に扱う変動型や10年以下の固定選択型のローン金利は短期プライムレートのような短期金利に連動して金利が設定されますが、フラット35などの固定金利の住宅ローンは、長期プライムレートや長期国債の利回りと連動して金利が設定されるという仕組みになっています。つまり新聞にも掲載される新発10年物国債の金利が上昇するとフラット35の金利も上昇するという訳です。（実際はもう少し複雑です。）

私の場合、5月の申込時点の融資金利は確か2.77％だったのですが、長期国債の金利と共にフラット35の金利も徐々に下がり、10月の時点では2.34%まで下がりました。しかし10月中旬位から、新政権の来年度の予算編成で国債の追加発行などの憶測により、長期国債の金利が上昇し、11月の金利は2.39％と若干上がりました。

※融資金利は長期優良住宅などに適用される優遇後の金利です。

長期国債の金利は11月に入ってもなお上昇を続けたので12月の金利も多分上がるだろうと半ば覚悟していたのですが、10日以降、新政権の仕分け作業の効果か？相場が落ち着き金利も下がり始め、昨日は1.29％とほぼ10月初旬の金利水準に戻りました。

フラット35の金利は前月25日前後の長期金利と連動していると言われておりますので、多分12月の金利はおそらく下がると思いますのでこれでまずは一安心といったところ。

金利の変動に一喜一憂する事のないようにフラット35を利用する訳なので、あまり神経質になるのはどうかと思いますが、フラット35を利用するお客様は長期国債の利回りなどをたまにチェックする事をお薦めいたします。


長期国債利回りの推移はこちらをどうぞ

蓄暖とエアコンの暖房料金を比較する場合に注意しなければならないのが、エアコンの利用方法。

寒いときだけ運転といった間欠運転の場合には電気料金は安くなりますが、時間ごと・部屋間・上下の温度差・音・気流などにより快適さが違い、比較にならないので、高気密・高断熱の住まいに適した連続運転による暖房料金を試算してみたいと思う。

カタログの性能値だけでは正確な試算は難しいので、多分に私の主観が入った試算となりますが、違うだろうと言う方はご指摘いただければ幸いです。

大東住宅の外断熱（延べ床40坪程度）の家では、2.8ＫＷ（8～10畳用）のエアコンが１Ｆ・２Ｆにそれぞれ1台ずつは必要です。（出来れば4Ｋ１台＋2.8Ｋ１台）

朝の最低気温が0℃・日中の最高気温が7℃と想定した場合（立ち上がり時の暖房費は計算せずに20℃の室内温度を24時間維持するとする。）

○　　28.66円（日中料金）×0.250ＫＷ（中間暖房）×16時間＝114.64円　
　　　8.41円（夜間料金）×0.500ＫＷ×8時間＝33.64円
　　　114.64円＋33.64円×30日＝4448円（1台あたりの月料金）
　　　4448円×2台＝8896円(２Ｆ分は２割は安くなると思う）

※外気温が下がる深夜の時間帯はエアコンの効率も落ちるため消費電力を倍として計算しました。

最低が0℃で最高が7度というと1月の平均気温に近いと思いますが、この時期でも月あたり約9,000円位で済むので、暖房期間を6ヶ月としても50,000円以内で十分収まる計算となります。

前回蓄暖2台の電気料金を年間約83,000円で月平均13,800円としましたが、いかがでしょう。電気料金の比較だけ見ると私の試算ではエアコンの方が4割程安くエアコンに軍配が上がりました。

電気料金については、私が今度の家で実験台となり、ワットチェッカーでも使い正確な料金を報告したいと思います。（実験用にエアコンも3台入れました）

しかし問題はエアコンのこうした連続運転がストレスなく出来るかどうかと言う事だと思います。

連続運転のほうが効率がよく、快適で電気代も安いとは解っていても、留守の時も寝ている時も運転させるという考え方は日本人にはなかなか馴染まない為に難しい。と言う声をよく耳にします。そうなると暑さ寒さを感じる事のない快適な住み心地を求めて、折角外断熱の家にしたのにという話にもなるのです。（分かりやすくいうと宝のもち腐れ状態）

その点、蓄暖の場合、そうしたストレスを感じる事なく電源さえオンにしておけば蓄暖ならではの輻射熱の優しい暖かさがいつでも得られるのです。

《快適さＶＳランニングコスト》非常に難しい問題ですが皆さんはどうお考えでしょうか？ご意見をお待ちしております。