先月、あるＯＢのお客様から、既存の住宅ローンの相談を受けた。
昨今の不景気によって収入が減少する中で、お子さんの大学進学により、教育ローンや仕送りが嵩み住宅ローンの返済が厳しいので、何かいい方法はないかという相談だった。
家を売却せずに、ローン返済を軽減する方法は２つしかない。
住宅ローンの借り換えか返済計画の見直しである。
そこで一番初めに質問させていただいたのが、延滞はしていませんか？という事。
どちらの方法を選択するにしても、延滞があると対応が困難になってくるが、幸い大丈夫という事だったので、まずは借り換えのシュミレーション。しかし借入れ金利も低利で、返済期間をかなり延ばさないと軽減につながらない。しかも諸経費も80万位必要となり現実的ではない。
そこで金融機関の窓口に連絡をして、後日お客様に相談に行って貰った。
結果は2年間の元金の支払いを据え置きとし、返済期間も5年間延長する事となった。
昨年12月【中小企業金融円滑化法】という法律が施行された。（平成23年3月までの時限立法）
名称は中小企業となっているが、住宅ローンを借入れしている個人も該当となる法律だ。
※法律の骨子の中に、金融機関は中小企業又は住宅ローンの借り手から、申込があった場合には、貸付条件の変更等を行うよう努める。と明記されている。
住宅ローンの返済に困ったら、お一人で悩まずに先ずは金融機関にご相談下さい。
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住宅ローンの返済に困ったら！
k-taka：コメント(0)：
これでいいのか日本の住まい！
先日、気密や室内空気・換気の風量の測定をしている業者の方と話をする機会があった。
「長期優良住宅が始まった去年の中盤くらいから、仕事がめっきり減って大変だ」
と言う。
工務店やハウスメーカーからの検査依頼がほとんどなくなったとの事。
なぜだと思われますか？
それは着工件数の減少が原因ではなく、昨年実施された省エネ基準の改正が大きな要因で
簡単にいえば検査が必要なくなったからなのだ。
通常、改正といえば文字通り基準が厳しくなるのが常識だが、これほどエコが取り沙汰されているのにも拘らず、逆に基準が緩和された。
いくつか改正が行われたのだが、一番問題なのが隙間相当面積（Ｃ値）の基準が削除された事であろう。
品確法や長期優良住宅の中で、省エネ性能の最高等級である次世代省エネ基準の従来のＣ値の基準は寒冷地で2cm以下でその他の地域は5cm以下だったが、その甘すぎる？基準が厳しくなるなら分かるが削除されたのである。
この事によって、最近では高気密・高断熱住宅という言葉自体すらあまり聞かなくなり、省エネにとって一番大事な断熱・気密基準の比較はほとんど議論される事がなくなってきた。
エコな住まいと言えば気密や断熱性能が何より重要な性能だが、大手のハウスメーカーを中心にエコキュートや太陽光発電などの設備さえ充実させれば、時代の最先端を行くエコな住まいといういささかおかしな風潮となってきている。
住宅の断熱性能と高効率の設備・太陽光発電などは全く別の観点で考えなければいけない問題であり、あたかも設備重視の考えは全くナンセンスなのである。
そもそも気密性を高める最大の目的は、家の漏気（隙間）を大幅に低減する事によって、省エネ性の向上はもとより、壁体内の結露の防止や換気計画の実効性を担保する事によって、住宅の耐久性と住む人の居住性を高め、健康で快適な暮らしを実現する為にある。
その最低限の基準がない中でいくら高効率の給湯や暖房設備を導入したり、発電効率の高い太陽光発電を設置したとしても、極論ですが意味のないという事を理解しなければならない。
考えていただきたいのは、測定や検査なくして精度の高い正確な施工が出来るかどうかという事で、誰がどのようにしてチェックをするのという事なのである。
もともと気密・断熱工事は、その必要性を正しく理解していない職人さんが圧倒的に多かった為に、徹底した施工管理と時間をかけて指導・教育に取り組んできた工事分野だ。なぜなら、たとえいい加減な工事をしたとしても、工事が進行中にすぐに隠れてしまう場所で、すぐさま問題が表面化する事はない為に、疎かな工事になりがちなのだ。ゆえに基礎の配筋や構造体と同じように検査や測定が最低限必要なのだ。
世の中ありとあらゆる業界や機関で様々な検査が実施されているが、その検査をかいくぐり様々な偽装や事件が起きている。
建築業界もまた、〇〇事件などに代表されるように、欠陥住宅などの問題は後をたたない。瑕疵担保保険も義務付けとなったが、結露によって生じる住宅の様々な被害は保険期間の10年を過ぎてから表面化してくる問題なので瑕疵にはならないのが現状だ。
新築を検討しているお客様
検討している建築業者さんは気密検査をしていますか？
何回実施しますか？
Ｃ値の値はいくらですか？保証はつきますか？
快適性・光熱費・耐久性・耐震性・健康 全てを左右する一番重要なポイントですので必ずご確認下さい。
本当に満足するいい家を建てるには、価格や間取り・外観・設備・インテリアなどの検討はその次のステップだという事を理解していただきたいと切に感じる今日この頃です。
「長期優良住宅が始まった去年の中盤くらいから、仕事がめっきり減って大変だ」
と言う。
工務店やハウスメーカーからの検査依頼がほとんどなくなったとの事。
なぜだと思われますか？
それは着工件数の減少が原因ではなく、昨年実施された省エネ基準の改正が大きな要因で
簡単にいえば検査が必要なくなったからなのだ。
通常、改正といえば文字通り基準が厳しくなるのが常識だが、これほどエコが取り沙汰されているのにも拘らず、逆に基準が緩和された。
いくつか改正が行われたのだが、一番問題なのが隙間相当面積（Ｃ値）の基準が削除された事であろう。
品確法や長期優良住宅の中で、省エネ性能の最高等級である次世代省エネ基準の従来のＣ値の基準は寒冷地で2cm以下でその他の地域は5cm以下だったが、その甘すぎる？基準が厳しくなるなら分かるが削除されたのである。
この事によって、最近では高気密・高断熱住宅という言葉自体すらあまり聞かなくなり、省エネにとって一番大事な断熱・気密基準の比較はほとんど議論される事がなくなってきた。
エコな住まいと言えば気密や断熱性能が何より重要な性能だが、大手のハウスメーカーを中心にエコキュートや太陽光発電などの設備さえ充実させれば、時代の最先端を行くエコな住まいといういささかおかしな風潮となってきている。
住宅の断熱性能と高効率の設備・太陽光発電などは全く別の観点で考えなければいけない問題であり、あたかも設備重視の考えは全くナンセンスなのである。
そもそも気密性を高める最大の目的は、家の漏気（隙間）を大幅に低減する事によって、省エネ性の向上はもとより、壁体内の結露の防止や換気計画の実効性を担保する事によって、住宅の耐久性と住む人の居住性を高め、健康で快適な暮らしを実現する為にある。
その最低限の基準がない中でいくら高効率の給湯や暖房設備を導入したり、発電効率の高い太陽光発電を設置したとしても、極論ですが意味のないという事を理解しなければならない。
考えていただきたいのは、測定や検査なくして精度の高い正確な施工が出来るかどうかという事で、誰がどのようにしてチェックをするのという事なのである。
もともと気密・断熱工事は、その必要性を正しく理解していない職人さんが圧倒的に多かった為に、徹底した施工管理と時間をかけて指導・教育に取り組んできた工事分野だ。なぜなら、たとえいい加減な工事をしたとしても、工事が進行中にすぐに隠れてしまう場所で、すぐさま問題が表面化する事はない為に、疎かな工事になりがちなのだ。ゆえに基礎の配筋や構造体と同じように検査や測定が最低限必要なのだ。
世の中ありとあらゆる業界や機関で様々な検査が実施されているが、その検査をかいくぐり様々な偽装や事件が起きている。
建築業界もまた、〇〇事件などに代表されるように、欠陥住宅などの問題は後をたたない。瑕疵担保保険も義務付けとなったが、結露によって生じる住宅の様々な被害は保険期間の10年を過ぎてから表面化してくる問題なので瑕疵にはならないのが現状だ。
新築を検討しているお客様
検討している建築業者さんは気密検査をしていますか？
何回実施しますか？
Ｃ値の値はいくらですか？保証はつきますか？
快適性・光熱費・耐久性・耐震性・健康 全てを左右する一番重要なポイントですので必ずご確認下さい。
本当に満足するいい家を建てるには、価格や間取り・外観・設備・インテリアなどの検討はその次のステップだという事を理解していただきたいと切に感じる今日この頃です。
k-taka：コメント(2)：
銀行ローンVSフラット３５ （平成22年度版）
体調を崩してしまいブログアップが疎かになってしまいましたが、ようやく回復しましたので、ばんばんアップしていきますのでよろしくお願いいたします。季節の変わり目ですので皆様もくれぐれも健康にはご留意ください。
それでは始めます。以前にお客様からいただく質問ランキングの1位と2位を発表しましたが、最近特に多い質問が住宅ローンのご質問。簡単にいえば、フラットと銀行ローンどちらがいいの？という話。
この話については、昨年銀行ローンVSフラット３５で私の考えを述べておりますが、今年に入りさらに条件が変わりましたので補足したいと思います。
すでにご存知の方も多いと思いますが、平成21年度の補正予算の成立によって、長期優良住宅などの質の高い住宅を建てた場合、フラット35の融資金利は当初10年間にわたり、1%の金利優遇が受けられる事となりました。よって従来のフラット35S（20年間0.3％優遇）を利用し、かつ最低基準の金融機関の金利をあてはめると、
0～10年-1.59％・11～20年-2.29％・21年目以降が2.59％の金利となり、3000万を35年返済にした場合の毎月均等の返済額は
0～10年-93,183円・11～20年‐100,985円・21年目以降・103,137円となり、35年間の支払い総額は41,864,820円となります。
一方の民間金融機関で現在主流の10年固定型の融資金利はお客様の内容によって、若干の差はあるものの平均すると1.8％といったところ。
そうすると当初10年間の支払いは96,327円となります。10年以降も金利の変更がなければ、支払い総額は40,457,340となり、銀行ローンのほうが有利となるのですが、10年後の金利を予測するのは非常に難しくてやっかいです。
しかしながら、冷静に考えてみると見えてくるものがあるのも事実！
そもそもフラット35の金利は長期国債の金利を基準に決定されるのに対し、民間の住宅ローンの場合は、※短期プライムレートを基準に決定されるといわれております。（※俗にいう短プラといわれるもので銀行が優良企業に貸し出す1年以内の短期融資の最優遇金利の事をいう）
短プラの推移を見て下さい。ご覧のとうり現在、各行の最頻値の金利は1.45％で、過去を遡っても最低の金利は、政策金利がゼロ金利で推移していた時期の1.375％なのです。（現在の政策金利は0.1％）100年に一度の経済危機でさえこうした状態なのですから・・・。何を言いたいかは分かりますよね。
すなわち10年後に民間ローンの金利は下がる可能性は非常に少ないという事！
そして目を向けねばならないのが、各金融機関の現在の基準金利と固定期間終了後の優遇金利幅。各金融機関の基準金利や優遇金利幅はそれぞれの思惑があってまちまちですが、現在にしろ10年後にしろ基準金利-金利優遇幅＝【実質の金利】はそう大差はないはずです。
さらに固定期間終了後の優遇幅は借入れ時の優遇幅よりも少なくなるのが普通ですので、短プラが極端に下がるような何かが起きない限り、10年後の金利は上昇すると思うのですがどうでしょう。
こうした話をすると高橋はフラット35が有利だと決め付けていると思われるかもしれませんが、銀行ローンの方が明らかに有利な場合もあり、まだまだお話したい事はたくさんあるのですが、病み上がりという事で・・・。（笑）もっと聞きたいというお客様は個別にご相談いただければ幸いでございます。
それでは始めます。以前にお客様からいただく質問ランキングの1位と2位を発表しましたが、最近特に多い質問が住宅ローンのご質問。簡単にいえば、フラットと銀行ローンどちらがいいの？という話。
この話については、昨年銀行ローンVSフラット３５で私の考えを述べておりますが、今年に入りさらに条件が変わりましたので補足したいと思います。
すでにご存知の方も多いと思いますが、平成21年度の補正予算の成立によって、長期優良住宅などの質の高い住宅を建てた場合、フラット35の融資金利は当初10年間にわたり、1%の金利優遇が受けられる事となりました。よって従来のフラット35S（20年間0.3％優遇）を利用し、かつ最低基準の金融機関の金利をあてはめると、
0～10年-1.59％・11～20年-2.29％・21年目以降が2.59％の金利となり、3000万を35年返済にした場合の毎月均等の返済額は
0～10年-93,183円・11～20年‐100,985円・21年目以降・103,137円となり、35年間の支払い総額は41,864,820円となります。
一方の民間金融機関で現在主流の10年固定型の融資金利はお客様の内容によって、若干の差はあるものの平均すると1.8％といったところ。
そうすると当初10年間の支払いは96,327円となります。10年以降も金利の変更がなければ、支払い総額は40,457,340となり、銀行ローンのほうが有利となるのですが、10年後の金利を予測するのは非常に難しくてやっかいです。
しかしながら、冷静に考えてみると見えてくるものがあるのも事実！
そもそもフラット35の金利は長期国債の金利を基準に決定されるのに対し、民間の住宅ローンの場合は、※短期プライムレートを基準に決定されるといわれております。（※俗にいう短プラといわれるもので銀行が優良企業に貸し出す1年以内の短期融資の最優遇金利の事をいう）
短プラの推移を見て下さい。ご覧のとうり現在、各行の最頻値の金利は1.45％で、過去を遡っても最低の金利は、政策金利がゼロ金利で推移していた時期の1.375％なのです。（現在の政策金利は0.1％）100年に一度の経済危機でさえこうした状態なのですから・・・。何を言いたいかは分かりますよね。
すなわち10年後に民間ローンの金利は下がる可能性は非常に少ないという事！
そして目を向けねばならないのが、各金融機関の現在の基準金利と固定期間終了後の優遇金利幅。各金融機関の基準金利や優遇金利幅はそれぞれの思惑があってまちまちですが、現在にしろ10年後にしろ基準金利-金利優遇幅＝【実質の金利】はそう大差はないはずです。
さらに固定期間終了後の優遇幅は借入れ時の優遇幅よりも少なくなるのが普通ですので、短プラが極端に下がるような何かが起きない限り、10年後の金利は上昇すると思うのですがどうでしょう。
こうした話をすると高橋はフラット35が有利だと決め付けていると思われるかもしれませんが、銀行ローンの方が明らかに有利な場合もあり、まだまだお話したい事はたくさんあるのですが、病み上がりという事で・・・。（笑）もっと聞きたいというお客様は個別にご相談いただければ幸いでございます。
k-taka：コメント(0)：
コンクリートは早死にする？
マイホームに対する考え方が根本的に違う為、注文住宅を検討しているお客様がマンションも同時に検討している人は非常に少ない。
しかしながらごくたまにではあるが、夫婦間で意見が食い違い「庭付き一戸建て」VS「駅ちかマンション」のバトルが繰り広げられる時がある。
もちろん双方にメリット・デメリットがあり、ここではあえて触れないが、そんな時に必ず紹介するのがこの話。私がいうとマンション批判にしか取られないので、記事を紹介します。
http://www.nikkeibp.co.jp/sj/2/column/d/08/
やっぱり健康で長生きしたいのなら、木造で外断熱という事になる。
しかしながらごくたまにではあるが、夫婦間で意見が食い違い「庭付き一戸建て」VS「駅ちかマンション」のバトルが繰り広げられる時がある。
もちろん双方にメリット・デメリットがあり、ここではあえて触れないが、そんな時に必ず紹介するのがこの話。私がいうとマンション批判にしか取られないので、記事を紹介します。
http://www.nikkeibp.co.jp/sj/2/column/d/08/
やっぱり健康で長生きしたいのなら、木造で外断熱という事になる。
k-taka：コメント(0)：
お答えします。その②
エリシオンさん！そして職場の皆さん！おばんでございます。いつもご覧いただき本当にありがとうございます。
それにしても、さすが城南は多賀城の田園調布ですね！尚且つ駅ちか！学ちか！スパちか！コンちか！その他全部ちか！だけあって結構な金額ですね～。立派な納税意識とともに感心した次第です。
それでは気を引き締めて！ウコンを飲みながら！電卓片手に！引き続き質問にお答えします。（笑）気持ちは真剣そのものです！
＞自分は子供２人で今、児童手当を今貰っていますが計算に入ってないですよね
エリシオンさんご指摘のとうり児童手当は考慮していない計算となります。現在の児童手当は３才未満の児童に月額１万円・３才以上の児童には５千円がそれぞれ支給されていると思いますが、小学校修了時までの制度ですし３子目以降は月額1万円となったり、収入の制限などもあったりで計算が複雑になる為に除外しました。
一方で子ども手当は人数の制限もなければ年収制限も２千万と高く、ほとんどのご家庭が対象となります。いずれにしても国会で予算が成立すれば、児童手当が子ども手当てに変わりますので、それぞれのご家庭のケースで計算していただければと思います。（児童が子どもに！これって子ども店長からのパクリでしょうか？）
＞土地（１５００万）も一緒にローンを組んだら幾らなんですか？
2500万円に土地代1500万円を加えると総額4000万円となりますが、長期優良住宅を建て１%の金利優遇を受けると、1.57%の金利となり均等払いで毎月123,850円が当初10年間の支払いとなります。
そしてこの毎月123,850円という金額がいかに凄い金額か！という事の説明を付け加えさせていただくと
優遇のない来年以降に4,000万を借り入れした場合は、金利変動がなく2.57％のままであっても毎月の支払いは144,503円となり、月20,653円、年間247,836円、35年の支払い総額にいたっては5,036,460円の差が生じるのです。（今年、一般の建物を建て4,000万借入れしても同じ事です）
さらにいえば毎月123,000円位なら支払えそうという事で、もし来年以降建てた場合は、借入れ額は約3,430万に低下するという事も理解しておかねばなりません。
つまり簡単に言えば、毎月の支払い希望が123,000円の場合、今年中なら4000万の物件が買えるのに、来年以降になると3400万程度の物件しか買えないという事になりますので、頭金を貯めてからなんて悠長に構えていると大変な事になる危険性があるという事なのです。
ウコンが効いてきたのでさらにしつこく言わしていただければ、民主党の経済対策が功を奏して景気が回復し、金利が３％位に上昇したら？購入出来る物件価格はさらに下がり3,210万となる事も考慮して下さい。
４％になったら・・・。（くどいといわれそうなのでやめときますが、これは現実の話で金利によってホントあっという間に変動します。）
よく世間では、借入れ額にしても購入価格にしても、年収の5倍とか多くても6倍とかの話をしますが、ちょっと乱暴な言い方かもしれませんが、私から言わせれば根拠のないナンセンス！な話なのです。こうした話は金利水準が５%～６%の一昔も二昔も前の時代の話を単にしているだけに過ぎません。
もっとも誤解のないように説明すると、一般の変動型のローンで長期借入れする場合には、たとえ当初の支払い額が抑えられていたとしても、将来の金利上昇リスクを抱えている以上【５倍原則論】(私が勝手につけた名称）は非常に大事な原則ですので、ご注意下さい。私が言っているのはあくまで金利変動のない現在のフラット３５を前提とした場合の話です。
〈ちょっと休憩タイムです！）
マイホームを現金で購入をする方やわずかな借入れをする場合には、総額予算の考え方で問題はありませんが、多額の借入れを必要とする一般の方々のマイホーム予算の考え方とは？
いくら位の自己資金が用意出来て、毎月（ボーナスも含めて）いくらまでなら無理なく支払えるかを前提とした支払い予算を検討した上で総額予算を決定しなければならないという事なのです。（電気代や維持費などのコストも考慮して）
そうすると金利というものが、いかに重要で住宅取得に大きな影響を及ばすかという事が理解できるようになります。借入金額が多ければ多いほどその影響は顕著になる事はいうまでもありません。
ちなみにこの123,850円の支払いは、11年目以降は134,258円となり21年目以降は137,120円となります。そしてこの返済額は一般の住宅ローンとは違い、返済終了まで確定した金額になるので非常に安心です。
※ 今回提示させていただいた毎月123,850円という返済額は4000万円を金利1.57%で借入した場合の返済額ですが、無理ない返済比率とされる30%以内で計算すると、前年度必要な税込み年収は4,954,000円となりますが金利の変動で返済負担率が変わると、必要年収とともに借入れ限度額も大幅に変わります。手が止まらないのでさらに説明すれば、税込み年収500万の方の金利1.57%時の無理のない借入れ限度額が約4,000万だとして、金利が１%上昇すると3,460万に低下し、さらに0.5%上昇すると3,220万まで下がるという事です。すなわち税込み年収500万の方は金利が1.5%程度なら4000万の借入れが可能ですが、３%になったら借入れ限度は3,200万になるという事です。（実際は返済負担率は35%以内ですのでもう少し増加できますが・・・。）
次にローン控除額にいきます。
従来は融資残高の１％でしたが、長期優良住宅の場合は1.2％に優遇されますので、毎年48万を上限として10年間控除されます。但し年間48万の所得税を負担しているという事は結構な年収となりますので、ご自身の源泉徴収などをご確認ください。なお控除限度に満たない所得税の場合には翌年の住民税からも課税総所得金額の５％（最高97,500円）を上限に控除されるようになりました。また夫婦共働きの場合には連帯して融資を受け持分登記をする事によって奥様も持分に応じた控除を受ける事ができます。
＞外構工事って幾らなんですか？ローンに組めますか？
外構工事の場合は道路に面した部分の長さや隣地の状況、高低差、車庫スペースの広さ、ブロックやフェンス・門柱やアプローチ部分の仕上げ、ポストや表札・カーポート・物置の種類、グレードにいたるまでピンキリなので一概に費用は言えません。最低でも70～80万円、予算的に100万～200万位かかるケースが多いようです。費用の大小は敷地の条件とお客様の要望により大きく変わってきますが、一般的に費用がかかる土地をあげれば
① 角地
② 道路や隣地との高低差があって多額の土留工事を要したり、土盛工事や逆に大量の残土処分が必要な敷地
③ まわりが空き地で先行して外構工事をしなければならない場合
④ 水はけが悪く暗渠排水などの工事などを要する場合
⑤ 土地が広い場合
⑥ 地盤改良が必要な敷地（外構には直接関係しない）
上記の様な土地の場合は外構工事や地盤改良工事の費用も含めた価格を土地代金としてとらえた方が妥当なケースも多いので注意が必要です。
なお隣地の境界線上における工事は敷地の高い方が負担するのが一般的です。
また外構工事の費用も建築費用の一部となりますので、もちろんローンの対象となりますが、自己資金が少なく融資比率が高い場合や、多額の外構費用を要する場合は総体的な担保評価により担保力に不足が生じて融資から除外されるケースもございます。
もう一度休憩を・・・。それでは一気にいきたいと思います！
＞ローン組む時の保証料も計算に入ってますか？
フラット３５は保証料が不要な住宅ローンですので計算には入っておりませんが、その①で回答した通り、諸経費などが入っているか否かは、大きな問題ではありません。2500万でも外構・諸経費を組み入れ外断熱の家を建てる事も条件によっては十分に可能ですので個別にご相談いただければと思います。
＞各種の補助金って何ですか？
① ご存知太陽光発電の国の補助金や各市町村による補助制度。
② 燃料電池エネファームやエコウィルなどを導入した場合の補助制度
③ 長期優良住宅の促進を目的とした補助制度によって100万円の補助金が交付される予定。
④ 木材の国内需給率を上げる為の施策で③に合わせて地域産材を多く利用した場合さらに20万の補助金が交付される予定。
⑤ 住宅版エコポイントは30万ポイントとほぼ決定しました。
ちなみにエコキュートの補助金は普及がだいぶ進み、価格も低下したので廃止となりました。
＞ボーナス払いを併用したら幾らですか？
先ほど計算した４千万で算出したいと思いますがボーナス併用の場合、ボーナス部分の支払い比率によって数多くの支払いパターンが生じるので、私がいつも簡単に計算している方法をお教えしたいと思います。
①まず毎月均等払いでの年間支払い総額を計算する。４千万の場合は百万あたりの返済額は3097円ですので×40（百万）で123,850円の支払いですので年間の支払い総額は×12（ヶ月）で1,546,200円となります。
②ボーナスで無理なく支払える金額をそれぞれで考えてみて下さい。例えば25万なら無理なく支払える場合は年2回で50万となるので①の支払い総額から50万を差し引いてください。
③ 1,046,200円となりますよね。この金額を12回で割ってください。そうすると87,184円となりこの金額がボーナス時に25万ずつ支払った場合の毎月返済の目安となります。
④もっと正確にという場合には③の87,184円を100万あたりの返済額3,097円で割ります。そうすると28.15となりますがこれは2815万という意味ですので2800万として計算しなおして下さい。3,097×2800ですので86,716円が毎月の正確な支払いとなります。
⑤ 2800万が毎月返済分の元金となりますのでボーナス分の元金は1200万となります。ボーナス支払いの計算は100万あたりの返済額3,097円に1200（万）をかけ、さらに12（ヶ月）をかけ２（回）で割ってください。そうすると222,984円となります。
毎月86,716円 ボーナス時222,984円が4000万の借入金を毎月分2800万・ボーナス分1200万分で振り分けた時の支払いとなります。
実際には、融資実行時より1回目のボーナス時の期日によって金利が変わるので、多少の違いは出てきますが大きな差にはならないので問題ありません。
毎月とボーナス分をもう少し調整したい場合は上記の計算で微調整すればOKです。（ボーナスの元金分は50万単位となります。）
なおボーナス比率は総額の50%以内となっておりますが、今日の経済状況の中、ボーナス返済に苦慮しているお客様が多いので総額の３０パーセント以内に抑えたほうが無難かと思います。
以上、かなり長くはなりましたが出来るだけお客様にも解り易く説明させていただいたつもりでございます。なにぶん文才がなく解りづらい点等多々あったかとは存じますが、深くお詫び申し上げるとともにご不明な点などございましたら、これに懲りずにお問い合わせいただければ幸いでございます。
ＰＳ エリシオンさんへ
今回は私の記事に対して大変貴重なご意見を賜り誠にありがとうございました。私自身も復習になりましたし、なによりお客様の不安や疑問がストレートに理解する事が出来て良かったと痛感しております。こうしたＨＰ上のお客様とのやりとりは結果的に社員のレベルアップにも繫がりますので、今後とも何なりとご意見・ご質問下さいますよう心よりお願い申し上げます。
今度は担当者名指しで厳しい質問を是非是非お願いします。（笑）
四合瓶ですが、私の家の酒蔵（サイドボードの下の戸一枚分）に魔王が2本眠っています。是非悩み多き部下の方でもお連れして我が家の見物がてら遊びに来てください。私も多少酒が入るとブログでは紹介できないようなおもしろい話なども出来ると思います。（運転手はＭがいますのでどうぞ遠慮なく！）
それにしても、さすが城南は多賀城の田園調布ですね！尚且つ駅ちか！学ちか！スパちか！コンちか！その他全部ちか！だけあって結構な金額ですね～。立派な納税意識とともに感心した次第です。
それでは気を引き締めて！ウコンを飲みながら！電卓片手に！引き続き質問にお答えします。（笑）気持ちは真剣そのものです！
＞自分は子供２人で今、児童手当を今貰っていますが計算に入ってないですよね
エリシオンさんご指摘のとうり児童手当は考慮していない計算となります。現在の児童手当は３才未満の児童に月額１万円・３才以上の児童には５千円がそれぞれ支給されていると思いますが、小学校修了時までの制度ですし３子目以降は月額1万円となったり、収入の制限などもあったりで計算が複雑になる為に除外しました。
一方で子ども手当は人数の制限もなければ年収制限も２千万と高く、ほとんどのご家庭が対象となります。いずれにしても国会で予算が成立すれば、児童手当が子ども手当てに変わりますので、それぞれのご家庭のケースで計算していただければと思います。（児童が子どもに！これって子ども店長からのパクリでしょうか？）
＞土地（１５００万）も一緒にローンを組んだら幾らなんですか？
2500万円に土地代1500万円を加えると総額4000万円となりますが、長期優良住宅を建て１%の金利優遇を受けると、1.57%の金利となり均等払いで毎月123,850円が当初10年間の支払いとなります。
そしてこの毎月123,850円という金額がいかに凄い金額か！という事の説明を付け加えさせていただくと
優遇のない来年以降に4,000万を借り入れした場合は、金利変動がなく2.57％のままであっても毎月の支払いは144,503円となり、月20,653円、年間247,836円、35年の支払い総額にいたっては5,036,460円の差が生じるのです。（今年、一般の建物を建て4,000万借入れしても同じ事です）
さらにいえば毎月123,000円位なら支払えそうという事で、もし来年以降建てた場合は、借入れ額は約3,430万に低下するという事も理解しておかねばなりません。
つまり簡単に言えば、毎月の支払い希望が123,000円の場合、今年中なら4000万の物件が買えるのに、来年以降になると3400万程度の物件しか買えないという事になりますので、頭金を貯めてからなんて悠長に構えていると大変な事になる危険性があるという事なのです。
ウコンが効いてきたのでさらにしつこく言わしていただければ、民主党の経済対策が功を奏して景気が回復し、金利が３％位に上昇したら？購入出来る物件価格はさらに下がり3,210万となる事も考慮して下さい。
４％になったら・・・。（くどいといわれそうなのでやめときますが、これは現実の話で金利によってホントあっという間に変動します。）
よく世間では、借入れ額にしても購入価格にしても、年収の5倍とか多くても6倍とかの話をしますが、ちょっと乱暴な言い方かもしれませんが、私から言わせれば根拠のないナンセンス！な話なのです。こうした話は金利水準が５%～６%の一昔も二昔も前の時代の話を単にしているだけに過ぎません。
もっとも誤解のないように説明すると、一般の変動型のローンで長期借入れする場合には、たとえ当初の支払い額が抑えられていたとしても、将来の金利上昇リスクを抱えている以上【５倍原則論】(私が勝手につけた名称）は非常に大事な原則ですので、ご注意下さい。私が言っているのはあくまで金利変動のない現在のフラット３５を前提とした場合の話です。
〈ちょっと休憩タイムです！）
マイホームを現金で購入をする方やわずかな借入れをする場合には、総額予算の考え方で問題はありませんが、多額の借入れを必要とする一般の方々のマイホーム予算の考え方とは？
いくら位の自己資金が用意出来て、毎月（ボーナスも含めて）いくらまでなら無理なく支払えるかを前提とした支払い予算を検討した上で総額予算を決定しなければならないという事なのです。（電気代や維持費などのコストも考慮して）
そうすると金利というものが、いかに重要で住宅取得に大きな影響を及ばすかという事が理解できるようになります。借入金額が多ければ多いほどその影響は顕著になる事はいうまでもありません。
ちなみにこの123,850円の支払いは、11年目以降は134,258円となり21年目以降は137,120円となります。そしてこの返済額は一般の住宅ローンとは違い、返済終了まで確定した金額になるので非常に安心です。
※ 今回提示させていただいた毎月123,850円という返済額は4000万円を金利1.57%で借入した場合の返済額ですが、無理ない返済比率とされる30%以内で計算すると、前年度必要な税込み年収は4,954,000円となりますが金利の変動で返済負担率が変わると、必要年収とともに借入れ限度額も大幅に変わります。手が止まらないのでさらに説明すれば、税込み年収500万の方の金利1.57%時の無理のない借入れ限度額が約4,000万だとして、金利が１%上昇すると3,460万に低下し、さらに0.5%上昇すると3,220万まで下がるという事です。すなわち税込み年収500万の方は金利が1.5%程度なら4000万の借入れが可能ですが、３%になったら借入れ限度は3,200万になるという事です。（実際は返済負担率は35%以内ですのでもう少し増加できますが・・・。）
次にローン控除額にいきます。
従来は融資残高の１％でしたが、長期優良住宅の場合は1.2％に優遇されますので、毎年48万を上限として10年間控除されます。但し年間48万の所得税を負担しているという事は結構な年収となりますので、ご自身の源泉徴収などをご確認ください。なお控除限度に満たない所得税の場合には翌年の住民税からも課税総所得金額の５％（最高97,500円）を上限に控除されるようになりました。また夫婦共働きの場合には連帯して融資を受け持分登記をする事によって奥様も持分に応じた控除を受ける事ができます。
＞外構工事って幾らなんですか？ローンに組めますか？
外構工事の場合は道路に面した部分の長さや隣地の状況、高低差、車庫スペースの広さ、ブロックやフェンス・門柱やアプローチ部分の仕上げ、ポストや表札・カーポート・物置の種類、グレードにいたるまでピンキリなので一概に費用は言えません。最低でも70～80万円、予算的に100万～200万位かかるケースが多いようです。費用の大小は敷地の条件とお客様の要望により大きく変わってきますが、一般的に費用がかかる土地をあげれば
① 角地
② 道路や隣地との高低差があって多額の土留工事を要したり、土盛工事や逆に大量の残土処分が必要な敷地
③ まわりが空き地で先行して外構工事をしなければならない場合
④ 水はけが悪く暗渠排水などの工事などを要する場合
⑤ 土地が広い場合
⑥ 地盤改良が必要な敷地（外構には直接関係しない）
上記の様な土地の場合は外構工事や地盤改良工事の費用も含めた価格を土地代金としてとらえた方が妥当なケースも多いので注意が必要です。
なお隣地の境界線上における工事は敷地の高い方が負担するのが一般的です。
また外構工事の費用も建築費用の一部となりますので、もちろんローンの対象となりますが、自己資金が少なく融資比率が高い場合や、多額の外構費用を要する場合は総体的な担保評価により担保力に不足が生じて融資から除外されるケースもございます。
もう一度休憩を・・・。それでは一気にいきたいと思います！
＞ローン組む時の保証料も計算に入ってますか？
フラット３５は保証料が不要な住宅ローンですので計算には入っておりませんが、その①で回答した通り、諸経費などが入っているか否かは、大きな問題ではありません。2500万でも外構・諸経費を組み入れ外断熱の家を建てる事も条件によっては十分に可能ですので個別にご相談いただければと思います。
＞各種の補助金って何ですか？
① ご存知太陽光発電の国の補助金や各市町村による補助制度。
② 燃料電池エネファームやエコウィルなどを導入した場合の補助制度
③ 長期優良住宅の促進を目的とした補助制度によって100万円の補助金が交付される予定。
④ 木材の国内需給率を上げる為の施策で③に合わせて地域産材を多く利用した場合さらに20万の補助金が交付される予定。
⑤ 住宅版エコポイントは30万ポイントとほぼ決定しました。
ちなみにエコキュートの補助金は普及がだいぶ進み、価格も低下したので廃止となりました。
＞ボーナス払いを併用したら幾らですか？
先ほど計算した４千万で算出したいと思いますがボーナス併用の場合、ボーナス部分の支払い比率によって数多くの支払いパターンが生じるので、私がいつも簡単に計算している方法をお教えしたいと思います。
①まず毎月均等払いでの年間支払い総額を計算する。４千万の場合は百万あたりの返済額は3097円ですので×40（百万）で123,850円の支払いですので年間の支払い総額は×12（ヶ月）で1,546,200円となります。
②ボーナスで無理なく支払える金額をそれぞれで考えてみて下さい。例えば25万なら無理なく支払える場合は年2回で50万となるので①の支払い総額から50万を差し引いてください。
③ 1,046,200円となりますよね。この金額を12回で割ってください。そうすると87,184円となりこの金額がボーナス時に25万ずつ支払った場合の毎月返済の目安となります。
④もっと正確にという場合には③の87,184円を100万あたりの返済額3,097円で割ります。そうすると28.15となりますがこれは2815万という意味ですので2800万として計算しなおして下さい。3,097×2800ですので86,716円が毎月の正確な支払いとなります。
⑤ 2800万が毎月返済分の元金となりますのでボーナス分の元金は1200万となります。ボーナス支払いの計算は100万あたりの返済額3,097円に1200（万）をかけ、さらに12（ヶ月）をかけ２（回）で割ってください。そうすると222,984円となります。
毎月86,716円 ボーナス時222,984円が4000万の借入金を毎月分2800万・ボーナス分1200万分で振り分けた時の支払いとなります。
実際には、融資実行時より1回目のボーナス時の期日によって金利が変わるので、多少の違いは出てきますが大きな差にはならないので問題ありません。
毎月とボーナス分をもう少し調整したい場合は上記の計算で微調整すればOKです。（ボーナスの元金分は50万単位となります。）
なおボーナス比率は総額の50%以内となっておりますが、今日の経済状況の中、ボーナス返済に苦慮しているお客様が多いので総額の３０パーセント以内に抑えたほうが無難かと思います。
以上、かなり長くはなりましたが出来るだけお客様にも解り易く説明させていただいたつもりでございます。なにぶん文才がなく解りづらい点等多々あったかとは存じますが、深くお詫び申し上げるとともにご不明な点などございましたら、これに懲りずにお問い合わせいただければ幸いでございます。
ＰＳ エリシオンさんへ
今回は私の記事に対して大変貴重なご意見を賜り誠にありがとうございました。私自身も復習になりましたし、なによりお客様の不安や疑問がストレートに理解する事が出来て良かったと痛感しております。こうしたＨＰ上のお客様とのやりとりは結果的に社員のレベルアップにも繫がりますので、今後とも何なりとご意見・ご質問下さいますよう心よりお願い申し上げます。
今度は担当者名指しで厳しい質問を是非是非お願いします。（笑）
四合瓶ですが、私の家の酒蔵（サイドボードの下の戸一枚分）に魔王が2本眠っています。是非悩み多き部下の方でもお連れして我が家の見物がてら遊びに来てください。私も多少酒が入るとブログでは紹介できないようなおもしろい話なども出来ると思います。（運転手はＭがいますのでどうぞ遠慮なく！）
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