大東住宅株式会社/社長ブログ

ウォークィンのクローゼットは、基本的にオープンですが、部屋に備え付けの物入れやクローゼットは、通常、扉がつきものです。

こうした場合、時折、扉を開け風をあてたりするなどの工夫が必要ですが、そのまま締め切ってると、湿気を呼び込み、カビが発生したり、臭いが気になったりして、防虫剤や消臭剤・水とりぞうさんのような湿気取りが必要になってきます。

湿気取りは、健康にはあまり影響を及ぼしませんが、消臭剤や防虫剤は、有害な化学物質が含まれており、健康上、十分な注意が必要です。

昨今は、建物そのもののシックハウスよりも、室内に充満した化学物質によるシックハウスが急増しており、原因不明の咳やめまい・頭痛や疲れ・発疹などのアレルギーに悩まされている方はかなりの数にのぼります。

また、今は大丈夫でも、体内への化学物質の許容量がオーバーすると、ある日突然発症するの怖い病気ですので、出来るだけ体内に取り入れない様にしなければなりません。

オープン収納にすると、通気性が確保され、換気性能の高いソーラーサーキットの家では、こうした問題に悩まされることは、ほぼなくなると思います。



特に子供部屋には、最適で、整理整頓も身に付き、ちょっとしたコストダウンにもつながるので、
まさしく一石三鳥となります。



見せたくないものは、安価でお洒落なカーテンやスクリーンでＯＫです.。





こんな収納は、インテリアとしてもいいですね。

以前も告知させていただきましたが、被災者生活再建支援制度の基礎支援金の申請期限が今年4月10日から来年の4月10日に一年間延長されました。

改めてご説明いたしますが、生活再建支援制度とは、東日本大震災により、住宅の被害を受けた世帯に対し、被害程度と再建方法に応じて、基礎支援金と加算支援金の2つの支援金が国から支給される制度です。

そして、この制度は、大規模半壊や全壊の方が対象ですが、震災時に半壊の罹災証明の発行を受けた方も条件に該当すれば、支援制度が受けられ、震災当時賃貸住宅に住んでいた方でも該当する場合があります。

要するに、半壊の方でも、やむを得ず、住居を解体すると、全壊の取扱いとなり、支援金の対象となるのです。

震災時に複数世帯（夫婦または親子で可）での生活を送っていて、半壊の認定を受け、補修費用があまりに高額だったり、耐震性が不安で生活に支障があったりするなどして、解体し、建て替えすると、基礎支援金（要解体）100万円と、加算支援金（要建替え若しくは購入）200万円の支給が受けられるのです。

※　単に古い・狭いでは該当しないのでご注意ください。

そして、津波により被災された方や地震被害が大きかった地域の方は、上記の支援金に加えて市町村独自の補助制度が受けられます。

例えば、多賀城市の場合、津波被害区域に係る長期避難区域に居住した方が、住宅再建を実施する場合、直接補助上限額350万円に加え、利子補助上限が250万円で、最大600万の補助制度が受けられます。（その他の区域の方は直接補助100万+利子補助100万で計200万）

つまり、多賀城では、国の支援金300万円に加え、市町村の補助金を加えると、合計で500万円～900万円の支援が受けられるのです。

さらに、住まいの復興給付金（最高で897,750円※持分や面積により異なる）の支給も受けられますし、補正予算にて成立した住宅ストック循環支援事業補助金50万円も交付されます。
（省エネ性の高いエコ住宅に建て替えした場合）

また、こうした方々は、住宅金融支援機構の災害復興融資という、基本融資1650万円に対し、当初5年間の金利が0％・6～10年目0.1％11年目以降が0.63％という、非常に低利な融資を利用できますので、借入の金利負担を考慮すれば、相当な金額の負担軽減が図られます。（5年間の返済猶予もあり、土地資金も970万まで同条件で融資可）

例えば、基本融資額1,650万円を35年で借入の場合、返済は毎月均等で39,285 円となり、非常に有利な支払計画が立てられるのです。

ちなみに、6年～10年目の支払は、39,879円・11年目以降は42,576円で、支払総額は17,522,772となり、 35年間の借入利息は、なんと1,022,772 円で、すむわけです。

さらに、ローン控除も受けられ、借入金額の１％が10年間控除されますので、単純に150万ほどの税金が還付となり、差し引き50万程プラスとなるから驚きです。

もう一つ付け加えさせていただければ、親世帯が、被災され、高齢で年金収入のみの場合でも、80歳未満であれば、子や孫が後継者になる事で、例え同居せずとも、住宅ローンを申し込むことが出来、本人がローンの返済中でも、復興融資が利用出来るのです。

（融資申し込み期限30年3月31日）

こうした情報は、担当窓口が分散されており、行政の広報だけでは、被災者に周知されないのが、現状で、本来ならば我々住宅や不動産に係る者達が、正しい情報を提供し、コンサルテイングしなければなりません。

しかしながら、ハウスメーカーの担当も知らない方が多く、例え知っていても、煩雑な手続きを要し、代金の回収も大幅に遅れることから、積極的な案内は実施していないのが実状です。

結果、被災者にとって有益な情報でも、知らされる事なく、耐震性やヒートショック・介護など、住まいに対し、様々な不安を感じながらの生活を余儀なくされている方々もまだまだいらっしゃるのです。

詳しくは、最寄りの市町村、若しくは弊社までお気軽にお問合せ下さい。

価格の安さを売りにしているローコストメーカーがありますが、その販売手法にはいろいろなカラクリがあります。

さすがに坪35万で家ができると思っているお客様はだいぶ少なくなりましたが、未だに誤解しているお客様もいらっしゃるようですので説明したいと思います。

まず、建築確認申請に用いる床面積といえば、延床面積ですが、建築業界においては面積表示の基準はあいまいで何の基準もないのが実情です。

そうした実情を利用して、ほとんどのローコストメーカーが採用しているのが、施工床面積という面積表示です。

施工床面積というのは、実際の室内の床部分にあたる面積ではなく、施工する部分の面積まで含む表示法で、どこまでの面積が含まれるかは、各社違うのですが、玄関ポーチやバルコニー・吹き抜けや小屋裏・一昔前までは、軒の面積まで含んだ面積を表示していた会社もありました。

つまり、施工床面積の場合は、最低でも実際の床面積よりも5％から10％は、大きい面積で表現しているため、実際の床面積が35坪でも建築費を算出する施工床面積は38坪から40坪になるのです。

そもそも坪単価というのは、あくまで建築費の目安の一つであって、建物の大きさや形状・設備や内外装の仕様によって大きく変るので、注文住宅の場合には、設計や仕様に基づいた見積もり書を作成し、はじかれた金額を床面積で割って坪当たり何万円の建物となるのです。

しかしローコストメーカーの場合は、あらかじめ坪単価の元となる設計基準・仕様・条件が細かく決められており、基準外の部分はすべてオプションや別途工事となります。

そして、基本的に追加や変更なくして住める家にはならないのです。

つまり坪単価〇〇万円は、あくまでお客様を呼び込むための入り口価格に過ぎず、住める状態になるには多額の追加工事が必ず必要で、結局は高くついてしまったというお客様が非常に多く、ローコスト住宅にトラブルや訴訟などが多いのはこうした理由が大きいのです。

次にメーターモジュールについても説明しましょう。

モジュールとは、柱のピッチ（間隔）の事を指し、通常の在来木造住宅の場合３尺（910㎜）ピッチが基本寸法となりますが、メーターモジュールの場合は1メートルが基本寸法となります。

ローコストメーカーの坪単価を算出している、設計基準のベースとなるのがメーターモジュールによる設計で多くのメーカーで採用しています。

すなわち、尺モジュールと比べ長さで1割長くなるために、床面積では全体で2割程増加します。

尺モジュールの6畳間は1.5間（2.73M）×2.0間（3.64Ｍ）で面積は9.94㎡となりますが、メーターモジュールの6畳間は3Ｍ×4Ｍで、面積は12㎡となり、面積は約20％増加するので、6畳が実質7.2畳大になります。

つまり尺モジュールで30坪の間取りをメーターモジュールに置き換えて建築すると36坪になり、40坪であれば48坪になるのです。

営業マンは、「メートル法が世界基準で、廊下や階段も広くなって、部屋もひとまわり大きくなるのでゆったり過ごせます。日本人の体型も大分変わりましたので」などと、もっともな話をすると思います。

しかし、住宅業界でメーターモジュールを採用した最大の目的は、見た目の坪単価の引き下げにあります。

同等の設備や仕様で建築した場合、40坪の建物より50坪の建物のほうが坪単価は安くなるのはご理解いただけるでしょうか。

40坪の建物でも、50坪の建物でも、二世帯住宅でもなければ玄関は一つですし、水回りの設備も一件分です。要するに建築費における比率が高い水道工事や設備機器の費用が面積が大きくなればなるほど割安となるのです。

こうした現象を最大限いかすのが住宅におけるメーターモジュール化なのです。

同じプランを、メーターモジュールで設計すれば、たとえ面積が広くなっても柱の本数・サッシや内部ドア・照明やコンセントの数・外壁や内装材で割高な出隅や入隅・コーナーに至るまで、基本的な数量は変わらないために、部材費はもちろん、施工費の増加を最小限に抑えることが可能となるのです。

しかし考えて欲しいのは、メーターモジュールでなくとも廊下や階段の寸法や部屋の広さは自由自在なわけで、あえてメーターモジュールにする必要はないのです。

しかもメーターモジュールの押入れやクローゼットの奥行は1ｍ・トイレは2ｍというのが基本寸法となります。

さらにサッシやドア・ユニットバスやキッチンのメータモジュール対応の商品は割高で種類も限られているために、尺モジュール用の商品を使用し、わざわざ無駄なスペースをつくっているとしか思えない箇所が多々あります。（ユニットバスの周囲は約２０㎝ものデッドスペースができます）

ちなみにメーターモジュールの会社に、尺モジュールに変更してくださいとリクエストしてみて下さい。

対応は難しく、もし対応したとしても坪単価は間違いなく大幅にアップします。

坪単価を安く見せつつも、面積を増やすことによって建築費をつりあげるメーターモジュールの家が世界基準といえるのでしょうか？

メーターモジュールなのに㎡単価ではなく坪単価で表記する事に、違和感を感じませんか？


最後に、本体工事以外の別途工事や付帯工事にどの位必要なのかをご説明いたしましょう。

会社によって、別途工事は様々ですが、ざっと別途工事になりえるものをあげてみましょう。

〇外部給排水工事　〇雨水排水工事　〇下水道接続工事　〇電気引き込み工事　〇仮設工事（電気・水道・トイレ）〇仮設足場工事〇２階トイレ・洗面所　〇勝手口　〇和室真壁仕様　〇一室を超える和室〇和室障子〇面格子や出窓〇網戸〇照明器具〇エアコン〇暖房器具〇カーテン工事　その他にも出隅や入隅の数・1階２階部分の面積比率・屋根勾配・軒の出・スイッチ・コンセントの数など少しでも基準をはずれると追加・変更工事が発生する仕組みになっています。

そして諸費用や諸経費にも、本来工事費に含まれるような費用が別途に計上されているケースが多いので注意が必要です。

〇地盤調査費用　〇気密検査費用　〇各種検査費用　〇工事管理費用　〇設計管理費用〇融資手続き費用　〇オール電化申請費　※　設計変更や仕様変更には変更手数料が発生するケースがよくあります。

こうした費用が、本体価格にプラスされる為に、あっという間に坪40万円はおろか50万円をゆうに超えてしまい、とてもローコストとは呼べない住宅も非常に多いのです。

さらにローコスト業界では、契約後の追加や変更工事で利益をさらに計上するかのような風潮もあり、追加工事を多くとることこそが腕の見せどころといったメーカーもありますので、注意しなければなりません。

加えて、最近では坪単価ではなく、２０坪位の小さな建物で８百万とか、30坪弱の建物で1,200万といったように小さな面積で総額を低く表示する会社も出没してきましたが、こうした会社も別途工事や追加工事の考え方は、基本的に同じです。

坪単価のマジックや総額表示のからくりには、十分お気をつけ下さい。

大和町の鶴巣小学高より、ご依頼を頂戴し、校庭に設置してある遊具の下に、イデアルファイバーを敷設させていただきました。

ごくたまに、鉄棒などから落下する場合があり、クッション性を高めケガの防止を図りたいとのご要望があり、春休みの期間中に施工させていただきました。



遊具下のマルチングは、ケガ防止の他、雑草の抑制にもつながり、水はけも改善することで、雨上がりでも水たまりを気にせず遊ぶ事が出来る様になります。





子ども達にも、好評のようで「フカフカして気持ちいい～」と喜んで遊んでいました。

地元産の杉樹皮を、焼却処分せずに有効利用を図る、ＣＯ２削減と地産地消の取り組みの一環として、広がって行きます様ご協力の程お願い申し上げます。

新年度に向けて、新たに、ご相談いただいているのが、走り幅跳びの助走路の土壌改良です。

今度、使用するのは、イデアルファイバーではなく、イデアルグリーンという土壌改良剤です。

走りやすい助走路になるよう、取り組んでいきたいと思います。

弊社で、長期優良住宅の認定を受け、事前に登録申請をおこなうことで、JTI（移住･住みかえ支援機構）のマイホーム借り上げ制度にある「かせるストック」の利用が可能となります。

マイホーム借り上げ制度とは、移住・住みかえ支援機構（JTI）が提供しているサービスで、保有する自宅を、生涯にわたりJTIが借り上げ保証する制度です。

マイホーム借り上げ制度は、子育てが終わったシニア層の方々にとって戸建住宅は広すぎることが多い一方で、子育て世代の住むことの多い賃貸住宅は総じて面積は狭く、こうしたミスマッチともいえる日本の住宅事情を解消するために、双方をマッチングさせるという役割を担っています。

マイホームの所有者は、JTIに申込をすることで制度が利用できます。一定の住宅基準を満たしていれば利用できます。

入居者の募集や対応、トラブル解決などはすべてJTI側が担当するので家主と直接やり取りする必要はありません。

また、入居者が退去して、次の入居者が見つからない場合でも、JTIが賃料の85％を保証してくれるシステムになっています。つまり、たとえもう住むつもりがないマイホームでも、この制度を使えば、家賃収入を一生涯にわたって得ることができるわけです。

そして、やっぱり自宅に戻りたいとか、子どもに住ませたいとかという場合も自宅の再利用が可能です。

入居者との契約は3年単位の定期借家契約となっているので、契約が切れるタイミングであれば再度、自分が住むこともできる制度です。

通常、利用にあたっては、年齢制限があり申込者の年齢が50歳以上である必要がありますが、新築時に申請をして「かせるストック」の認定住宅として登録をすれば、50歳を待たずにマイホームの借り上げ制度を利用することができます。

「かせるストック」の認定住宅は、いつでもJTIの終身借上げの対象となる家となり、通常利用時に実施される検査も簡略化され、簡単な手続きで利用が可能です。

「家を建てる前から、賃貸に出すことを考えるの？」と思われるかもしれませんが、生涯にわたり家を資産として活用できるということは、将来の生活に自由と安心をもたらします。

住まいは、子育ての時期、子供の独立、定年など、病気や介護など、年齢を重ねるごとに、ライフスタイルや理想の住宅像も変化します。

「かせるストック」なら、マイホームを売却することなく資産として活用でき、一定の収入を生涯にわたり得ることができるので、住み替えなど住まいの選択肢が大きく広がります。

※　見込みの賃貸収入と住宅を担保にした、リバースモーゲージローンなども用意されておりますので、まとまった資金がなくとも、ご自宅を売却することなくマンションや介護施設への住み替えも可能となるのです。

かせるストックは、急な転勤でも利用が可能です。

また経済不況やリストラ・勤務先の倒産などで転職を余儀なくされ、収入が減少し、万一住宅ローンが払えなくなっても、とりあえず借り上げ制度を利用し、家賃収入をローンの返済に充当し、再び安定した収入が得られるようになったら、住まいに戻ることも可能なのです。

「かせるストック」の認定は、その住宅が高い耐久性を備え、優れたメンテナンスによって品質が保持されていることの証です。いつでも貸せる家＝お金を産む家であることは、これからの住宅に欠かせない新しい付加価値といえます。