平成21年10月1日より、住宅瑕疵担保履行法がスタートし、事業者の住宅瑕疵保険加入が義務づけられました。この保険は、新築住宅を購入する消費者を守るための保険です。 この保険の申込にあたって、建設会社等が建築基準法を遵守し施行することはもちろんですが、適切に地盤の安全性の判断がなされていることを確認するため、地盤調査報告書またはこれに代わる書類の提出を求められます。 新築する際、基礎から建物の工事に係る費用は、見積もりで提示されるものの、地盤調査での結果で、地盤改良が必要となった場合の工事費は、結果次第となり、別途という形になります。当初イメージしていた予算より大幅にオーバーしてしまい購入を断念するケースや、簡易な調査に頼って、 完成後に、住宅が傾いたりするなどのトラブルに結びついている例もあるようです。 そこで、宅地地盤にまつわるトラブルが発生しないような住宅の求め方について、山形県内で唯一の地盤品質判定士として地盤調査・解析を行っている株式会社金内勝彦設計工房（地盤調査部：アースレイズ山形）の金内勝彦代表にお聞きしました。
新築住宅を供給する事業者には、住宅のお引き渡しから10年間の住宅瑕疵担保責任保険が平成21年から義務付けられました。その中で、地盤調査報告書の提出が求められています。 そもそも「地盤調査・解析」と、調査によって必要となった場合に行われる「地盤改良工事」は分離して考えるべき内容であり、できればお互いが利害関係のない立場同士がするべきことです。本来、木造戸建て住宅ではその改良工事が不要な場合が多く、逆に改良工事をすることで、後々大きなリスクを持つ可能性も出てくることを理解しておくべきであり、施主には伝えるべき大事な内容になります。
少なくとも建物配置図・平面図・基礎伏図などが揃った時点で、建物四隅を調 査し、データの解析結果から、地盤改良工事の必要か否かが判明するので、建 築設計時にはわかりません。また、改良工法や建築規模によっても大きく変わり ます。 あくまで参考としてもらいたいのですが、30〜40坪の木造2階建てであれば、 70万円〜百数十万円程度と考えていただければと思いますが、場合によっては 200万円とかもあると聞いています。
戸建住宅の場合は、スウェーデン式サウンディング試験で調査するのが一般的です。しかし、あくまで簡易であるため信用度が高くありませんし、まず土質がこの調査ではわかりません。また、調査の効率化を進めるあまり、自沈層での判断が過剰になってしまう場合も少なくありません。そこで、私たちはハンドオーガーボーリング調査という手動で行うボーリング作業での調査で、土を採取し、土質はもちろん含水比なども計測し総合的な判断を行って施主様に報告書の提出をします。
中古住宅の場合は、地盤調査をしていない物件が多いので、インスペクション（住宅診断）によって、建物や外構などに軟弱地盤が要因と考えられるような傾きやひび割れなどの症状が出ていないか確認します。確認できない場合は、建物の近くで調査をする場合もあります。もし、問題がある場合でも、地盤沈下の進行度合いによっても対策は変わってきます。
中古住宅を求めてから、徐々に建物が傾きはじめてしまった時でも、建物の修正と地盤補強によって改善は可能ですので、施工会社等に相談しましょう。
地盤調査は、あくまで建築する場合に、不同沈下や液状化など地盤に適した対策をみつけることが目的であって、地震対策ではありません。改良工事も調査結果から適した工法を用いるものの、鉛直支持力といわれる縦の力には強いですが、水平外力である横揺れのような力には強くありません。
最初にお話した通り、建物配置図・平面図・基礎伏図などの設計が終わった時点で調査ができるものです。建て替えや更地にして土地を販売する場合は、改良工事で入れた杭などを取り除く必要が出てきます。その作業費は改良工事の1.5〜2倍の費用が掛かる場合がありますので、本来ならば、生活スタイルから長期的に考えることも必要かもしれません。 近年、瑕疵保険の義務化による地盤調査の増加と共に改良工事判定が増え、データ自体も過剰判定なっているといわれています。建設会社や住宅会社に相談し、信頼の置ける調査会社、改良工事会社を選んでください。
イメージ的には、地震対策ともとれる地盤改良工事ですが、本質は全く違います。また、改良工事はしないに越したことはありません。そのためには、調査会社と改良工事会社に利害関係がなく、改良工事ありきの判断がされないように、業者選びはしっかりとしたいものです。
国が住宅市場を活性化するため、省エネ性能の優れた住宅の新築や省エネリフォーム等に対する支援として導入された「省エネ住宅ポイント」制度が平成27年3月10日より申請受付が開始されました。これまでの住宅エコポイント（対象工事期間は平成23年7月31日まで）や、復興支援住宅ポイント（対象期間は平成24年10月31日まで）等と比べて制度がどう変わったのか、期間はいつまでなのかなどをポイントをまとめ掲載します。
制度全体の流れ
ここで記載した情報は「省エネ住宅ポイント」のホームページに記載されている一部を許可いただき紹介したものです。なお予算の消化状況等により予定より早く精度が終了する場合もありますので、詳しくは省エネ住宅ポイント http://shoenejutaku-points.jp/ をご覧いただくか、省エネ住宅ポイント事務局 0570-053-666 へお電話ください。 ※電話受付時間：9：00〜17：00（土・日・祝日・年末年始含む） ※お電話には通話料がかかります。
年々増加傾向にある中古住宅に対し、国土交通省は平成22年度に「中古住宅・リフォームトータルプラン」を策定しました。このことにより、瑕疵保険のついた購入支援や、物件探しからリフォームローンまで対応するワンストップサービスも登場し、４０歳未満の若い世代を中心に中古住宅を購入する人の割合も増加するなど中古物件の販売市場が広がりつつあります。 そこで今回は中古住宅の購入を検討するにあたってのアドバイスを、山形県不動産鑑定士協会会員の月田真吾様にお聞きしました。
中古住宅を購入する場合は新築住宅と比べると割安で購入できる分、何点か妥協せざるを得ない点が出てきます。それでも納得できなかったり、迷ってしまう場合はちょっと自己資金を捻出してリフォームするという手もあります。 購入を検討する際には、値段、所在地などの優先順位を決め、実際にその中古住宅で生活していくビジョンをしっかり持つこと、考えることが重要になります。
太陽光や風力など自然の力を源とする再生可能エネルギーに対する注目はますます高まっており、特に一般家庭では効率の良い太陽光発電設備の導入が最も伸びています。太陽光発電は、発電時に地球温暖化の原因となるCO2を発生しない（エコ）、余った電気は電力会社に売ることができる（売電）などのメリットがあげられますが、即導入を検討する前に、どんなことが必要なのか、注意点なども含めたアドバイスを山形パナソニック株式会社様にお聞きしました。
電気代は生きていく限り支払いが続く「生涯ローン」といわれています。この「生涯ローン」を減らすのも無くすのも家庭内での節電の取組み次第ではないでしょうか。
山形県は風光明媚な自然環境の中、四季折々の装いをみせてくれます。その山形らしい季節間の気温差に対し、１年を通して過ごしやすい住宅をつくるのはもちろんですが、実際に住み始めると、ライフスタイルに合った「間取り」や「収納」が重要であることがわかり始めるものです。 だからこそ、人生最大のお買物が「家」という人がほとんどの中、「建ててみて失敗した・・・」「ああすれば良かった、こうすれば良かった・・・」など、失敗・後悔はしたくありません。 『やまぎん住宅応援くらぶ』第１弾のピックアップ情報は、テレビ朝日系列で放映されている「大改造！！劇的ビフォーアフター」の"匠が選ぶビフォーアフター大賞2012"で見事ビフォーアフター大賞を受賞された設計アトリエ一級建築士事務所 代表取締役の瀬野和広さん(山形県村山市出身)に「失敗しない家づくり」についてアドバイスをいただきました。
家づくりのポイントについてお話してきましたが、家づくりには建て主との信頼関係を気付くことがとても大切です。互いのコミュニケーションを深め、理想とする住宅のビジョンを共有することや想定される問題点をともに解決していくことが、失敗しない家づくりの大きなポイントといえるのではないでしょうか。
