やまぎん住宅応援くらぶ事務局

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 平成21年10月1日より、住宅瑕疵担保履行法がスタートし、事業者の住宅瑕疵保険加入が義務づけられました。この保険は、新築住宅を購入する消費者を守るための保険です。
 この保険の申込にあたって、建設会社等が建築基準法を遵守し施行することはもちろんですが、適切に地盤の安全性の判断がなされていることを確認するため、地盤調査報告書またはこれに代わる書類の提出を求められます。
 新築する際、基礎から建物の工事に係る費用は、見積もりで提示されるものの、地盤調査での結果で、地盤改良が必要となった場合の工事費は、結果次第となり、別途という形になります。当初イメージしていた予算より大幅にオーバーしてしまい購入を断念するケースや、簡易な調査に頼って、 完成後に、住宅が傾いたりするなどのトラブルに結びついている例もあるようです。
 そこで、宅地地盤にまつわるトラブルが発生しないような住宅の求め方について、山形県内で唯一の地盤品質判定士として地盤調査・解析を行っている株式会社金内勝彦設計工房(地盤調査部:アースレイズ山形)の金内勝彦代表にお聞きしました。


地盤調査について
地盤品質判定士として適切なアドバイスを心がける
――地盤調査と地盤改良とは

 新築住宅を供給する事業者には、住宅のお引き渡しから10年間の住宅瑕疵担保責任保険が平成21年から義務付けられました。その中で、地盤調査報告書の提出が求められています。
 そもそも「地盤調査・解析」と、調査によって必要となった場合に行われる「地盤改良工事」は分離して考えるべき内容であり、できればお互いが利害関係のない立場同士がするべきことです。本来、木造戸建て住宅ではその改良工事が不要な場合が多く、逆に改良工事をすることで、後々大きなリスクを持つ可能性も出てくることを理解しておくべきであり、施主には伝えるべき大事な内容になります。

これまでの調査結果から、地盤改良工事が必要ない土地が多い
――建築予算に含まれないものなのか?

  少なくとも建物配置図・平面図・基礎伏図などが揃った時点で、建物四隅を調 査し、データの解析結果から、地盤改良工事の必要か否かが判明するので、建 築設計時にはわかりません。また、改良工法や建築規模によっても大きく変わり ます。
 あくまで参考としてもらいたいのですが、30〜40坪の木造2階建てであれば、 70万円〜百数十万円程度と考えていただければと思いますが、場合によっては 200万円とかもあると聞いています。

スウェーデン式サウンディング試験データ
――調査方法は?

 戸建住宅の場合は、スウェーデン式サウンディング試験で調査するのが一般的です。しかし、あくまで簡易であるため信用度が高くありませんし、まず土質がこの調査ではわかりません。また、調査の効率化を進めるあまり、自沈層での判断が過剰になってしまう場合も少なくありません。そこで、私たちはハンドオーガーボーリング調査という手動で行うボーリング作業での調査で、土を採取し、土質はもちろん含水比なども計測し総合的な判断を行って施主様に報告書の提出をします。

中古住宅は危険か
旧地形図や地名から地質が判断できる場合もある
──地盤の把握方法

 中古住宅の場合は、地盤調査をしていない物件が多いので、インスペクション(住宅診断)によって、建物や外構などに軟弱地盤が要因と考えられるような傾きやひび割れなどの症状が出ていないか確認します。確認できない場合は、建物の近くで調査をする場合もあります。もし、問題がある場合でも、地盤沈下の進行度合いによっても対策は変わってきます。

──万が一の場合

 中古住宅を求めてから、徐々に建物が傾きはじめてしまった時でも、建物の修正と地盤補強によって改善は可能ですので、施工会社等に相談しましょう。

知らないリスク
地盤調査のノウハウを示す書籍類
──地震対策はバッチリ?

 地盤調査は、あくまで建築する場合に、不同沈下や液状化など地盤に適した対策をみつけることが目的であって、地震対策ではありません。改良工事も調査結果から適した工法を用いるものの、鉛直支持力といわれる縦の力には強いですが、水平外力である横揺れのような力には強くありません。

建物だけではなく地盤も長い目で
──孫の代まで継承できるか

 最初にお話した通り、建物配置図・平面図・基礎伏図などの設計が終わった時点で調査ができるものです。建て替えや更地にして土地を販売する場合は、改良工事で入れた杭などを取り除く必要が出てきます。その作業費は改良工事の1.5〜2倍の費用が掛かる場合がありますので、本来ならば、生活スタイルから長期的に考えることも必要かもしれません。
 近年、瑕疵保険の義務化による地盤調査の増加と共に改良工事判定が増え、データ自体も過剰判定なっているといわれています。建設会社や住宅会社に相談し、信頼の置ける調査会社、改良工事会社を選んでください。


最後に

 イメージ的には、地震対策ともとれる地盤改良工事ですが、本質は全く違います。また、改良工事はしないに越したことはありません。そのためには、調査会社と改良工事会社に利害関係がなく、改良工事ありきの判断がされないように、業者選びはしっかりとしたいものです。

 
[情報協力]
株式会社 金内勝彦設計工房(地盤調査部:アースレイズ山形)
代表取締役 金内勝彦
管理建築士・一級建築士(大臣登録 第273234号)・地盤品質判定士(第114-0019-1号)
山形県山形市長町2-3-17
http://kanauchi.jp/
平成27年11月取材
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 国が住宅市場を活性化するため、省エネ性能の優れた住宅の新築や省エネリフォーム等に対する支援として導入された「省エネ住宅ポイント」制度が平成27年3月10日より申請受付が開始されました。これまでの住宅エコポイント(対象工事期間は平成23年7月31日まで)や、復興支援住宅ポイント(対象期間は平成24年10月31日まで)等と比べて制度がどう変わったのか、期間はいつまでなのかなどをポイントをまとめ掲載します。


省エネ住宅ポイントとは
――省エネ住宅ポイントとはどういった制度か

 自ら居住することを目的として、エコ住宅を新築される方とエコリフォームをされる方にポイントを発行し、ポイントに応じて地域産品や商品券等と交換する制度です。
 発行されるポイントは、新築は1戸あたり30万ポイント、リフォームは1戸あたり上限30万ポイントの範囲で工事等の内容に応じたポイントが発行されます。(耐震改修を伴うエコリフォームの場合1戸あたりの上限は45万ポイント。)
 ポイントの交換対象には3つのタイプがあります。  
     
  1. 1. エコ商品や地域商品、復興支援商品、全国で使える商品券などとの交換
  2.  
  3. 2. 様々な環境保全活動を実施している団体への寄附や、復興支援のための寄附
  4.  
  5. 3. 当該工事を行う事業者が行う追加工事やグレードアップ工事の費用に充てる即時交換
  6.  
――従来制度(住宅エコポイント制度、復興支援・住宅エコポイント制度)との違いは

 新築住宅については申請者が自ら居住することを要件とするとともに、リフォームについてはポイント数の見直しや対象の拡充を行っています。また、契約(工事請負契約・売買契約)以降、性能を確認できる書類がそろった時点で、工事完了前でもポイント発行申請が可能となっています。
 また、「対象住宅」に“完成済新築住宅の購入(完成済購入タイプ)”が新たに含まれました。なお借家はエコリフォームのみがポイント発行申請の対象となっています。エコリフォームの要件には設備エコ改修(エコ住宅設備を3種類以上設置する工事)が加わりました。
制度全体の流れ

制度全体の流れ



対象となる新築住宅とリフォームの概要
──エコ住宅の新築について

 対象となる住宅は、平成26年12月27日以降に工事請負契約した新築工事で、かつ、着工が契約締結日〜平成28年3月31日のエコ住宅※です。また、平成26年12月26日までに完成した新築の省エネ住宅を購入した場合(完成済住宅購入タイプ)は、平成27年2月3日以降に不動産売買契約をしたものに限ります。なお、タイプにより申請書類や申請方法が異なります。
※エコ住宅とは、省エネ法に基づく住宅事業建築主の判断の基準であるトップランナー基準相当で、所有者が発注する注文住宅、または住宅販売会社が発注し所有者が購入する分譲住宅です。また、借家は対象外となります。なお、申請に際しては、基準を満たすことを証明する登録住宅性能評価機関等の第三者評価が必要です。

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──エコリフォームについて

 全ての住宅が対象となり、所有者等が施工者に工事を発注して実施するリフォーム工事が対象となります。
以下 銑のいずれか1つ以上のリフォーム工事が必要です。


エコリフォームについて

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対象期間
──工事関係の期間
制度全体の流れ
──申請関係の期間
制度全体の流れ


最後に

 ここで記載した情報は「省エネ住宅ポイント」のホームページに記載されている一部を許可いただき紹介したものです。なお予算の消化状況等により予定より早く精度が終了する場合もありますので、詳しくは省エネ住宅ポイント http://shoenejutaku-points.jp/ をご覧いただくか、省エネ住宅ポイント事務局 0570-053-666 へお電話ください。

 ※電話受付時間:9:00〜17:00(土・日・祝日・年末年始含む)
 ※お電話には通話料がかかります。



[情報協力]
省エネ住宅ポイント事務局 http://shoenejutaku-points.jp/
平成27年5月取材
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 年々増加傾向にある中古住宅に対し、国土交通省は平成22年度に「中古住宅・リフォームトータルプラン」を策定しました。このことにより、瑕疵保険のついた購入支援や、物件探しからリフォームローンまで対応するワンストップサービスも登場し、40歳未満の若い世代を中心に中古住宅を購入する人の割合も増加するなど中古物件の販売市場が広がりつつあります。
 そこで今回は中古住宅の購入を検討するにあたってのアドバイスを、山形県不動産鑑定士協会
会員の月田真吾様にお聞きしました。


中古住宅の選び方
月田氏
──違法建築、劣化状況はわかるのか

 まず違法建築かどうかというのは「建築確認通知書」と「検査済証」が交付されているか確認しましょう。 この証書があるということは、国土交通省のガイドラインに沿って指定確認検査機関の検査を通った建築物であることを表しているからです。
 また、地震が多い山形では特に気になる耐震性ですが、建築基準法の法改正のあった1982年以降に竣工された建物だとまず安心ですね。
 住宅の劣化状況はまず水回りを見るとよいでしょう。配水管や給水管にひびが入って水漏れがあったり、脱衣所のような湿気が多い部屋の床下にカビやシミがあったりすると床下の腐食が進んでいる場合があります。水回りというのは劣化状況が分かりやすく出る場所でもあるので念入りに確認すべきでしょう。
中古住宅の売買状況
中古マンション
見落として失敗したベスト4
──中古住宅の魅力について

 中古住宅の魅力はといえばなんと言っても価格になります。「2,3割の割引がある」というのは高額になる住宅の購入ではとても大きいです。
 所在地については購入検討中に平日と休日の朝・昼・夜の計6回ほど現地の様子を確認しておくとよいでしょう。 騒音や時間帯による交通量を知ることで検証材料の一つになるはずです。
「見落として失敗した」と言った声が一番多いのも、実は周辺環境・立地条件なので、しっかり見ることが大切になってきます。
 また、中古住宅として売りに出ている物件の中にはまだ人が住んでいることがあるため、思ったよりゆっくり確認ができない場合があります。見学は雰囲気を知ることができる、といった認識でいた方がいいかもしれません。

──山形での中古住宅の状況

 山形での現在の中古住宅の売れ行きは好調です。 売りに出たらわりとすぐに買い手が出る、というのも現在の山形の一坪あたりの地価が一番高かったころの約半額くらいになっていて、購入しやすい時期が来ているんですね。 住宅の購入の際、予算が必要となってくる他にも、どのように物件を探せばいいかわからない場合は、銀行さんに相談に行くと力になってくれます。
 平成26年度4月から消費税が8%となり、今後も増税が予定されています。 これが中古住宅の売買に影響してくるかといえば、実はそうでもないんです。
 消費税は事業者が提供する商品やサービスに対して課税されます。 そのため、不動産会社が所有する中古住宅を購入する場合は消費税が発生するのですが、 一般個人が売主である場合には消費税が課税されないため、中古住宅の売買に限っては影響は少ないと思われます。
中古住宅購入者を支援する保険制度
既存住宅売買瑕疵保険の図(個人間売買の場合)
──既存住宅売買瑕疵保険とは?

 既存住宅瑕疵保険制度というのは中古住宅の検査と保証がセットになった保険制度で、 引き渡し後10年以内に瑕疵(目に見えない住宅の欠陥)があった場合、事業者により保険金が支払われる制度です。個人間売買の場合は依頼した検査機関が保証を行ってくれるので、中古住宅を購入される場合はぜひとも検討したい保険制度です。

最後に

 中古住宅を購入する場合は新築住宅と比べると割安で購入できる分、何点か妥協せざるを得ない点が出てきます。それでも納得できなかったり、迷ってしまう場合はちょっと自己資金を捻出してリフォームするという手もあります。
 購入を検討する際には、値段、所在地などの優先順位を決め、実際にその中古住宅で生活していくビジョンをしっかり持つこと、考えることが重要になります。

 
[取材協力]
山形県不動産鑑定士協会
月田不動産鑑定事務所
月田真吾
山形市松山3丁目-10-11


本文に記載の情報は平成26年11月時点のものとなります。
保険制度など、くわしくは専門機関にお問い合わせください。
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 太陽光や風力など自然の力を源とする再生可能エネルギーに対する注目はますます高まっており、特に一般家庭では効率の良い太陽光発電設備の導入が最も伸びています。太陽光発電は、発電時に地球温暖化の原因となるCO2を発生しない(エコ)、余った電気は電力会社に売ることができる(売電)などのメリットがあげられますが、即導入を検討する前に、どんなことが必要なのか、注意点なども含めたアドバイスを山形パナソニック株式会社様にお聞きしました。


太陽光発電設備導入の支援策は
補助金
──―太陽光発電設備導入に対する補助金制度

 「住宅用太陽光発電導入支援復興対策事業」としての国の補助金制度は平成25年度で終了したものの、山形県や各市町村の独自の補助金制度があるので、全体的には影響は少ないようです。 例えば、酒田市にお住まいの方は、山形県の「再生可能エネルギー設備導入事業費補助金」として、1kW当たり3万円(10kW未満上限)と、酒田市の住宅用太陽光発電システム普及事業補助金1kW当り3万円(上限12万円)の補助金が交付されます。
 また、太陽光発電設備導入事業等の補助金は使わない場合でも、山形県や各市町村などで住宅リフォーム総合支援事業として、住宅リフォーム工事に要する費用の10%(ただし20万円を上限)などの補助金が交付されるものもありますので、比較して利用を検討してみましょう。 ただし、補助制度や融資制度の中には、重複利用できない制度や、そもそも制度がない市町村などもありますので、申請の際には十分にご確認ください。
設置業者選びが重要
メリット
架台
──設置するメリット

 太陽光発電設備を導入したお客さまの多くは、モニターをみながら売電と節電を楽しんでいらっしゃいます。省エネとしての電気代を削減するという節電意識が高まり、「暮らしのあり方」を変えられることが一番のメリットですね。
 また、副産物といえるのかもしれませんが、屋根が2重構造になるため、特に2階の部屋の冷暖房効率が高くなるというメリットも出ているようです。

──設置の注意点について

 屋根の形状においては、パネル枚数の制限などはありますが、設置自体の問題はありません。ただし、太陽光パネル本体は重量物であるため、屋根への負荷や雨漏りを防ぐため屋根の構造を事前に調査をする必要があります。
 太陽光発電設備はメンテナンスフリーではありませんので、最低でも3年に1回程度の点検は必要と考えます。そのため、設置の際の業者様選びも大切ですが、長く安心してお付き合いできる業者様を選ぶことがより重要ですね。
 山形は雪国ということで、雪の影響を心配されている方も多いようですが、発電については、1、2月は発電しないとみても、その他の月は十分に発電するので、他県と比べて発電量が特別少ないということはありません。
電気の自給自足
領収書
──今後の家庭内エネルギーの考え方について

 2010年は1kW当たりの売電価格は48円でしたが、2014年は37円となり、売電の価格は年々下がっています。しかし、家庭内の電気代については、2013年に東北電力が8.94%の値上げを行っており、標準家庭の電気料は月451円も上がる試算になります。今後のことも踏まえると、家庭内のエネルギーの見直しをするには非常にいい機会ではないかと考えています。

 また、エネルギーの蓄電需要も高まっており、蓄電池本体の価格が下がると思われます。太陽光発電設備と蓄電池が備わることで、停電に強い創蓄連携が行われ、電気を自給自足している家庭も増えているようです。

最後に

 電気代は生きていく限り支払いが続く「生涯ローン」といわれています。この「生涯ローン」を減らすのも無くすのも家庭内での節電の取組み次第ではないでしょうか。

 
[取材協力]
山形パナソニック株式会社 コンシューマ事業部
山形市平清水1−1−72
ホームページリンク

本文に記載の情報は平成26年4月時点のものとなります。
補助金制度や売電価格など、くわしくは専門機関にお問い合わせください。
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 山形県は風光明媚な自然環境の中、四季折々の装いをみせてくれます。その山形らしい季節間の気温差に対し、1年を通して過ごしやすい住宅をつくるのはもちろんですが、実際に住み始めると、ライフスタイルに合った「間取り」や「収納」が重要であることがわかり始めるものです。
 だからこそ、人生最大のお買物が「家」という人がほとんどの中、「建ててみて失敗した・・・」「ああすれば良かった、こうすれば良かった・・・」など、失敗・後悔はしたくありません。

 『やまぎん住宅応援くらぶ』第1弾のピックアップ情報は、テレビ朝日系列で放映されている「大改造!!劇的ビフォーアフター」の"匠が選ぶビフォーアフター大賞2012"で見事ビフォーアフター大賞を受賞された設計アトリエ一級建築士事務所 代表取締役の瀬野和広さん(山形県村山市出身)に「失敗しない家づくり」についてアドバイスをいただきました。


暮らし向きの家づくり

──家づくりの基本的なポイント

 まずは、「"暮らし"は買うものではない。」という認識を持つべきです。われわれ建築家や、住宅メーカーから供給された家を買い求めれば"幸せがついてくる"という訳ではありません。
 流行やデザインなど目先だけの家づくりに捉われ過ぎず、自分の次の世代も暮らしていけるような暮らし向きの家づくりをすることが大切です。
 また、土地柄をよく知ること。つまりは、"環境を読む"ということも大切なポイントです。
 
──"環境を読む"とは

 先ほど環境を読むと言いましたが、大きく分けて自然環境と社会環境があります。
 自然環境を知ることで、敷地からの景色を活かすことや、風向きや陽当たりの検討などが可能となります。
 一方、社会環境を知るということは、街並みや風土のみならず、その土地の暮らし向きなどを知ることができるため、屋根や壁などの素材の調和を図ることもできます。また社会環境の大事なひとつである隣近所との人間関係がありますが、建築家などに相談することで問題を解決できることも多々ありますので、大いに話し合うことも大事ですね。


「家」そのものを装置化する

──山形の風土に合った家づくりのポイント

 山形では「雪」の問題がありますが、まさに土地柄を知ることで、雪を下すのか、屋根に残すのか、それぞれの場合の屋台骨の検討などが必要となります。
 また、暑ければ冷房、寒ければ暖房をするというのは、特に四季の変化が明確な山形では非効率的といえます。最も効率がいいのは「パッシブデザイン」という太陽光や風などの自然エネルギーを利用する家をつくることです。
 軒の長さや、吹き抜け窓などで対応し、機械や装置に頼らない「家」そのものを装置化することも大事だと思っています。機械装置はいつでも取り付けられるようにして、最初は"暑い寒い"も我慢の係数として生活の中に含んで快適な家づくりとするべきです。
「住まい方」を考える

──収納や部屋数の考え方

 人が住む家か、物が棲む家なのかを考えてみてください。もちろん人が住む家です。家を建てると生活スタイルが変わると思い込んでいる人は多いのですが、そうではありません。収納のため納戸を大きく確保するのは簡単ですが、無駄と考え、まずは物を減らす生活をする必要がありますね。それは住まい方の問題であって、住まいの問題ではないのです。
 私たち建築家も、家族をみて暮らし向きの間取りを提案します。例えば、子ども部屋を2つ欲しいといわれた場合は、3人や4人出来たらどうするんですか?と逆に尋ねます。
 また子ども達が部屋に閉じこもらずに家族と触れ合うスペースを設けることで、子ども達の健やかな成長を支えることも、建築家の責任であると考えています。そのため、子ども部屋はあえて間取らずロフトや共有スペースを準備する場合もあります。
中古住宅の購入やリフォームの考え方
──中古住宅の購入やリフォームのポイント

 使えるものは全て資源となる。悪いところは直せばいい。経済的なことを考えると中古住宅の購入や、リフォームをすることは得策であり費用対効果があるといえます。
 ただし、それぞれのライフスタイルによっては、建て替えがいいなどと判断ができる場合もあります、まずは、相談することが大事ですね。繰り返すようですが、住まい方の問題であり、住まいの問題ではないということです。
 


最後に

 家づくりのポイントについてお話してきましたが、家づくりには建て主との信頼関係を気付くことがとても大切です。互いのコミュニケーションを深め、理想とする住宅のビジョンを共有することや想定される問題点をともに解決していくことが、失敗しない家づくりの大きなポイントといえるのではないでしょうか。



瀬野和広
有限会社 設計アトリエ一級建築士事務所 代表取締役
事務所ホームページ
  • ●プロフィール
  • 1957年
  •  山形県村山市に生まれる
  • 1978年
  •  東京デザイナー学院スペースデザイン科 卒業
  •  (株)鬼工房 施設デザイン課 勤務
  • 1979年
  •  大成建設(株)設計本部 勤務
  • 1988年
  •  有限会社 設計アトリエ一級建築士事務所 開設
  • 1987−2004年
  •  東京デザイナー学院 非常勤講師
  • 2006年より
  •  (社)日本サスティナブル建築協会
  •  CASBEE研究開発「すまい」検討小委員会委員
  • 2009年より
  •  東京都市大学 都市生活学部 非常勤講師
  •  日本建築家協会 会員
  •  東京建築士会 会員
  •  東京建築士会練馬支部 所属
  •  一級建築士/管理建築士/代表取締役
■2013年8月取材
テスト1
2013.08.06:yamagin:[カレンダー/]
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