上山・山形の不動産のことなら山形第一不動産へ

借入を行わない方はアパート経営に非常に適している方です。
でも、そのような方は少ないでしょう。
借入を行うのであれば、その比率と将来の収支の想定を行う必要があります。

「一括借り上げ」・・・聞こえはいいですが、様々な不具合があります。
借入を行うのは持ち主自身ですから、リスクをしっかりと把握してください。
周囲の賃貸市場もしっかりと踏まえた上で計画を進めましょう。

2008.08.17：y-fudousan：[メモ/不動産でお困りの方へ]

【資産】土地を分割して売りたいのですが？

１つの土地を２区画以上に区割りを行って販売したり、分割するのではなく所有するＡ土地とＢ土地を
違う人に売ったり・・・
原則として１人に一括で売却する以外は『宅地建物取引業の免許』が必要になります。

もし違反すると･･･
「３年以下の懲役または100万円以下の罰金」となってしまいますので、ご不安な方はお近くの
不動産業者へご相談しましょう。

※譲渡する期間や理由により大丈夫なケースもありますので、まずはご相談を。

2008.06.26：y-fudousan：[メモ/不動産でお困りの方へ]

【資産】土地に消費税はかかりますか？

よくこんな質問をされることがあります。
答えは『土地に消費税はありません』

基本的には、土地は消費されるものではないからです。
しかし、土地を購入したときの仲介料や建築した建物に関しては、免税業者でない限り消費税が
必要となります。

2008.06.21：y-fudousan：[メモ/不動産でお困りの方へ]

【売買】価格が安い土地や住宅って？？

安いものが悪いわけではありませんが、不動産の場合にはちゃんと理由が存在します。

賞味費期限や消費期限があるわけでなく、ないからといって作り出すことは難しいのが不動産です。

価格だけに捉われず、よく考えて決断しましょう。
イヤだからといって交換は不動産の性質上不可能ですし、取消も一度は自分で決めたわけですから
そう簡単にはできません。

2008.06.13：y-fudousan：[メモ/不動産でお困りの方へ]

【賃貸】入居者が入るアパートにするには？

オーナー側の考える環境と、入居者の求める環境には大きな差があります。
地域的な需要と供給のバランスが一番大事なのですが、そう都合よくいくわけはありません。

供給過剰の現在、まずは顧客と同じ目線に立つことが重要です。

2008.06.06：y-fudousan：[メモ/不動産でお困りの方へ]

【賃貸】空室が増えています。どうしたらいいでしょうか？

ご自身の持つ物件の収益の分岐点を知っていますか？

「ローリスク　ハイリターン」今の賃貸経営ではありえない話です。
地域性や立地条件など、もう一度再確認して対策を練る必要があります。

まずはご相談ください。

2008.05.20：y-fudousan：[メモ/不動産でお困りの方へ]

自分（自社）の不動産を守りたい

当社は、不動産を守ることも仕事です。

例えば、住宅ローンや抵当権債務の返済が滞ってしまい、専門家に相談した結果･･･

「任意売却しかないです。」
「このままでは競売になってしまいます。」
「自己破産しかないです。」

全ての方が不動産（住宅など）を手放したくないと考えているはずです。
家を手放すことしか方法が無いというのも間違っています。

もちろん全ての方の不動産を守れるとは限りません。
状況によっては売却する事がベストの場合もあります。
ただ、返済が遅れたからと言ってすぐに売却という事ではありません。

不動産を守る方法を当社がお手伝い出来る順にお教えしましょう。

①不動産の評価・分析
　・自宅などの個人所有の不動産の査定
　・賃貸物件などの事業用資産の査定・分析
　・自社ビルなどの事業用資産の査定など　

★不動産の市場価値の調査です。
　実勢売却価格（今なら幾らで売れるのか）を算出する事によって、不動産に対する債務と価格の
　バランスを分析します。これが基本であり、とても重要な事です。

②家計・経営の評価の分析
　・個人の家計から返済方法の評価
　・賃貸物件などの収益状況の評価・分析
　・自社ビルなどの事業用資産の使用評価・分析など

★家計（事業者であれば会社の収支）の調査です。
　他の債務があったり、無駄な支出があったりとご自身では判断出来ない場合が多々あります。
　家計（収支）を調査・分析することによって、住宅ローン（抵当権債務）を捻出できる可能性も
　あります。そうなれば、この時点で簡単に不動産を守る戦略が立てられます。

③保全方法の検討・作成・提案
　・住宅ローンの返済額の減額方法の検討
　・賃貸収益の検討、返済額の減額方法などの検討
　・経営改善の検討による返済額の減額方法の検討（自社ビル保有者）
　・上記の保全方法の立案・提案
　・住宅ローン（抵当権債務）以外の債務の減額方法などの検討　　
　・その他の保全方法の検討・提案など

★家計（収支）の分析が出来たら、返済出来る額でどのように今後の返済計画が立てられるかを
　検討します。生活費や経費、また他の債務の圧縮・軽減によって生じた留保金（キャッシュフロー）
　を使って返済計画が立案できれば、それを金融機関に提示して減額交渉も可能になります。
　また、返済が出来ない場合でも守る方法はあります。
　（状況によって方法が異なりますので、当社へご相談下さい。）

④保全方法の実施・アドバイス・サポート
　・住宅ローンの条件変更による返済計画案の作成サポート＆交渉立会い
　・賃貸物件の改善案の作成、返済計画案の作成サポート＆交渉立会い
　・経営改善計画の作成サポート・返済計画案の作成サポート＆交渉立会い
　・その他の保全方法の実施・アドバイス＆サポートなど

★返済計画が出来上がれば、金融機関との交渉になります。きちんとした返済計画案を書面にして
　提示すれば金融機関との交渉もスムーズに行えます。
　また、法人の場合は貴社の顧問税理士などにアドバイスをしたり、優秀な税理士を紹介する事も
　出来ます。法人の場合には金融機関に対して税理士作成の返済計画案を提示する事によって、
　金融機関の信頼を得やすくなります。

⑤保全後のアドバイス・サポート
　・住宅ローンの条件変更後のサポート
　・賃貸物件の改善計画の進行状況の調査・運営アドバイス
　・経営改善計画の進行状況の調査、販売促進のアドバイスなど

★保全後の返済計画に不安がある場合や、その後の経済状況の変化によって返済計画が困難に
　なってしまった場合も、再度返済計画案の検討・作成やその他の方法への実施・アドバイスも
　致します。
　計画どおりに行かない場合も多々あります。
　そんな時でもお気軽にご相談下さい。

仮に、当社で難しくても心強い専門家が周りにおりますので、お力になれるはずです。
治療は早期のうちから行うことをお勧めいたします。

「　LLP みちのく事業再生支援センター　」

2007.12.14：y-fudousan：[メモ/不動産でお困りの方へ]

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