そりちゃんのマイホーム相談室

◆日本の住宅の寿命はなぜ短いのか

日本の大方の住宅は、３０年で建替えられています。これは世界の先進諸国の住宅と比較しても一番短い寿命です。
その理由は、戦後のまだ貧しい生活の中でも住宅不足の解消が急がれ、何とか量的に充足させなければならないという特殊な事情が背景にあったのが始まりです。

そして、高度経済成長の時代に入ると、土地の急速な値上がりのために、狭小な土地に建てざるを得なかった。このことが、住宅の質（性能。機能・デザイン）を二の次にしてきた理由でした。

それでも、高度経済成長の時代には背伸びしてローンを組んで購入すれば値上がりしていったということが、低品質住宅の大量販売の後押しをしたのかも知れません。

◆長期優良住宅の制度が始まった

住宅の量から質への転換が言われ久しくなります。それでも国の住宅政策は景気対策として量的拡大を図るものでした。

いよいよ少子高齢化と環境問題が深刻化してきた平成１８年になり、住生活基本法が成立し
「いい住宅を造って、きっちり手入れをして、長く大切に使う」
ストック型住宅の考え方が、「２１世紀型環境循環型住宅」として国の主導により始まりました。

これを実現してゆくために、長期（１００～２００年住宅をイメージ）にわたり良好な状態で使用できるように、構造及び設備について一定の措置が講じられた優良な住宅の普及を促進することを目的として、「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」が平成２１年６月４日から施行されました。
　
「長期優良住宅建築等計画」の認定を受けて建築するこの住宅は、住宅ローン減税（所得税、個人住民税）、登録免許税、不動産取得税、固定資産税の税制上の優遇を受けることができることになります。

ローン金利などにおいても優遇されるものと思われますし、金融支援機構（旧住宅金融公庫）では長期優良住宅にはフラット５０（最長５０年融資期間）を開始します。

また、当然のこととして、将来は中古住宅としても高く評価されることが予想されます。

◆長期優良住宅の認定を受けてから着工

長期優良住宅の認定を受けるためには、建築確認申請とは別途に、建築する地域の所管行政庁（例・仙台市の場合は仙台市役所）に認定申請をすることになっています。
そして、この認定申請に当たっては、国が指定した住宅性能評価機関により、住宅の性能等の事前審査を受けて「適合証」の交付を受けます。これを添付して申請することになります。

この事前審査は住宅性能評価と同じような審査項目ではありますが、性能評価とは別の審査であり、適合証の交付は、所管行政庁が定めた区分の認定基準について適合していることを証明するものです。

その審査を受ける建築計画の内容は。

　�構造躯体の劣化対策（数世代にわたり使用できる、劣化対策の性能等級３とほぼ同等）

　�耐震性（極めてまれに発生する大地震で損傷が少ない・耐震性能等級２と同等）

　�維持管理と更新の容易性（設備などについて清掃・点検・補修・取替が容易にできる措置、維持管理性能等級３と同等）

　�可変性（ライフスタイルの変化に応じてリフォームが容易にできる措置）

　�バリアフリー性（将来のバリアフリー改修に対応できる措置）

　�省エネルギー性（省エネルギー性能が確保されている、次世代省エネルギー基準に適合）

　�良好な景観に配慮した居住環境（居住環境の維持及び向上に配慮している）

　�住戸面積の確保（２人世帯の水準として戸建てでは７５�以上）

　�維持保全計画（構造躯体・雨水進入防止・給排水に関して定期的な点検と補修の計画がつくられている、１０年毎の実施）

　��は共同住宅（アパート・マンション）にのみ適用される項目です。

これらの審査項目は各所管行政庁の夫々の基準に基づいて審査されますが、ほとんどのところは国交省の告示基準によると思われます。
ただし、「居住環境」に関しては各所管行政庁が独自の基準に基づいて自ら審査すると思われます。

◆特別の優遇税制等が受けられる・住宅市場も変わる

　一般の住宅に比べてさらに特別優遇されます。

　�住宅ローン減税は１０年間にわたり、一般住宅が控除率１％のところ１．２％に（最大控除額５００万円が６００万円）拡充される

　�ローンを使わない場合は特別控除として性能強化費用相当額の１０％（上限１０００万円）が所得税から税額控除される。　
性能強化費用相当額は木造及び鉄骨造の場合は�＠３３，０００円×床面積として算出する　
　　　　　　　　　
　�登録免許税０．４％が、一般住宅では評価額の０．１５％に減率されていますが、０．１％に引き下げられる。

　�不動産取得税について、評価額（課税標準）からの控除を一般住宅１，２００万円が１，３００万円に増額される。

　�固定資産税の減額措置として、一般住宅が３年間・５０％になりますが、５年間に延長される。

これらの優遇税制を受けるためには、年収、床面積、居住時期、その他に条件があります。
長期優良住宅の促進にインセンティブを与えるために、国としては前述した優遇税制を施策しますが、市場においてもいろいろな変化が予想されます。

例えば、次のようなものです。
・ノンリコースローン
　住宅物件そのものに担保力を評価し、担保物件以外には支払いの責任を遡及しない

・リバースモーゲージ
　高齢者が生活設計を多様化できるように死亡後に一括返済する

・アシューマブルローン
　売買時に買主が低金利時のローンを承継できる

・中古住宅の流通とリフォームの市場拡大

2009.08.31：sori：count(2,655)：[メモ/マイホーム相談室とは]
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