そりちゃんのマイホーム相談室

ミッション
一人ひとりのお客様の最高のマイホームづくりを実現し、豊かな生活をしていただく架け橋となる

１００％お客様志向の住宅アドバイザー
マイホームづくりは「人生最大の事業」であり、失敗は許されません。しかも住宅は「自分の完成品」を事前に見ることができません。

私は、北海道から沖縄まで、全国１５０社の住宅会社のコンサルティングをして参りました。
その中で、技術をもっている地域の住宅会社は宣伝がうまくないため知られずにいたり、営業力が弱いために、知名度のある会社に負けたりと、残念な思いをすることがよくありました。

また、営業担当の未熟さやコミュニケーション不足のため、お客様の要望が正確に伝わらずクレームになったり、「こんなはずじゃなった」と後悔されるケースも多いのです。

失敗しないマイホームづくりをするためには、次の３点をしっかり検討することが重要です。

　�無理のない資金計画（住宅ローンで自己破産しないために）
　�敷地条件を最大限に活かしたプラン（限られた土地でも有効活用するために）
　�間違いのない住宅会社選び（いい家を安く建て、長持ちさせるために）

住宅会社は、宣伝が上手だったり、たくさん建てる会社がいいとは限りません。また、住宅会社にとっては何棟かの内の１棟でも、建て主さんにとっては「かけがえのない１棟」です。

マイホーム相談室はお客様の立場に立った、公正・公平なマイホームづくりのアドバイザーになりたいと考えています。
ご相談いただいたお客様に、誠心誠意・全身全霊をもってお応えいたします。納得のいくまでトコトンご相談ください。

こんな方におすすめです
・業者主導でなくマイペースで住まいづくりを進めたい。
・いろんな情報が飛び交う中で、中立的でわかりやすい情報が欲しい
・正しい情報が得られるなら多少の費用がかかるのは当たり前だと思う。
・建替えかリフォームか、どちらがいいか迷っている。
・マイションにすべきか戸建にすべきか迷っている。
・中古住宅のリフォームもいいのではないか。
・検討時期から契約～引き渡し、アフターメンテナンスまで専門家のアドバイスがいつでも受けられれば安心だ。

2010.08.25：sori：コメント(0)：[メモ/マイホーム相談室とは]

長期優良住宅セミナー

私がプロジェクトマネジャーを務める「住宅維持保全・流通コンソーシアム」の関係する「長期優良住宅　すまい・るセミナー」が開催されました。

第一部：長持ちする住宅とは～長期優良住宅～
第二部：変わらない金利で安心「フラット３５」
第三部：辰巳琢郎氏と島田精一のトークセッション

住宅維持保全・流通コンソーシアムが先導的モデルとして認定された「e家カルテ・エコノミー」も紹介されました。
これからの住宅は住宅履歴のある住宅が価値を高めます。
詳しくはこちらをご覧ください。

2009.09.30：sori：コメント(0)：[メモ/お役立ち情報]

材料の取り方

丸太からこんな風に材料を取るのですね。

ある工務店で、置いてありました。

2009.09.29：sori：コメント(0)：[メモ/お役立ち情報]

21年6月から長期優良住宅が始まりました

◆日本の住宅の寿命はなぜ短いのか

日本の大方の住宅は、３０年で建替えられています。これは世界の先進諸国の住宅と比較しても一番短い寿命です。
その理由は、戦後のまだ貧しい生活の中でも住宅不足の解消が急がれ、何とか量的に充足させなければならないという特殊な事情が背景にあったのが始まりです。

そして、高度経済成長の時代に入ると、土地の急速な値上がりのために、狭小な土地に建てざるを得なかった。このことが、住宅の質（性能。機能・デザイン）を二の次にしてきた理由でした。

それでも、高度経済成長の時代には背伸びしてローンを組んで購入すれば値上がりしていったということが、低品質住宅の大量販売の後押しをしたのかも知れません。

◆長期優良住宅の制度が始まった

住宅の量から質への転換が言われ久しくなります。それでも国の住宅政策は景気対策として量的拡大を図るものでした。

いよいよ少子高齢化と環境問題が深刻化してきた平成１８年になり、住生活基本法が成立し
「いい住宅を造って、きっちり手入れをして、長く大切に使う」
ストック型住宅の考え方が、「２１世紀型環境循環型住宅」として国の主導により始まりました。

これを実現してゆくために、長期（１００～２００年住宅をイメージ）にわたり良好な状態で使用できるように、構造及び設備について一定の措置が講じられた優良な住宅の普及を促進することを目的として、「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」が平成２１年６月４日から施行されました。
　
「長期優良住宅建築等計画」の認定を受けて建築するこの住宅は、住宅ローン減税（所得税、個人住民税）、登録免許税、不動産取得税、固定資産税の税制上の優遇を受けることができることになります。

ローン金利などにおいても優遇されるものと思われますし、金融支援機構（旧住宅金融公庫）では長期優良住宅にはフラット５０（最長５０年融資期間）を開始します。

また、当然のこととして、将来は中古住宅としても高く評価されることが予想されます。

◆長期優良住宅の認定を受けてから着工

長期優良住宅の認定を受けるためには、建築確認申請とは別途に、建築する地域の所管行政庁（例・仙台市の場合は仙台市役所）に認定申請をすることになっています。
そして、この認定申請に当たっては、国が指定した住宅性能評価機関により、住宅の性能等の事前審査を受けて「適合証」の交付を受けます。これを添付して申請することになります。

この事前審査は住宅性能評価と同じような審査項目ではありますが、性能評価とは別の審査であり、適合証の交付は、所管行政庁が定めた区分の認定基準について適合していることを証明するものです。

その審査を受ける建築計画の内容は。

　�構造躯体の劣化対策（数世代にわたり使用できる、劣化対策の性能等級３とほぼ同等）

　�耐震性（極めてまれに発生する大地震で損傷が少ない・耐震性能等級２と同等）

　�維持管理と更新の容易性（設備などについて清掃・点検・補修・取替が容易にできる措置、維持管理性能等級３と同等）

　�可変性（ライフスタイルの変化に応じてリフォームが容易にできる措置）

　�バリアフリー性（将来のバリアフリー改修に対応できる措置）

　�省エネルギー性（省エネルギー性能が確保されている、次世代省エネルギー基準に適合）

　�良好な景観に配慮した居住環境（居住環境の維持及び向上に配慮している）

　�住戸面積の確保（２人世帯の水準として戸建てでは７５�以上）

　�維持保全計画（構造躯体・雨水進入防止・給排水に関して定期的な点検と補修の計画がつくられている、１０年毎の実施）

　��は共同住宅（アパート・マンション）にのみ適用される項目です。

これらの審査項目は各所管行政庁の夫々の基準に基づいて審査されますが、ほとんどのところは国交省の告示基準によると思われます。
ただし、「居住環境」に関しては各所管行政庁が独自の基準に基づいて自ら審査すると思われます。

◆特別の優遇税制等が受けられる・住宅市場も変わる

　一般の住宅に比べてさらに特別優遇されます。

　�住宅ローン減税は１０年間にわたり、一般住宅が控除率１％のところ１．２％に（最大控除額５００万円が６００万円）拡充される

　�ローンを使わない場合は特別控除として性能強化費用相当額の１０％（上限１０００万円）が所得税から税額控除される。　
性能強化費用相当額は木造及び鉄骨造の場合は�＠３３，０００円×床面積として算出する　
　　　　　　　　　
　�登録免許税０．４％が、一般住宅では評価額の０．１５％に減率されていますが、０．１％に引き下げられる。

　�不動産取得税について、評価額（課税標準）からの控除を一般住宅１，２００万円が１，３００万円に増額される。

　�固定資産税の減額措置として、一般住宅が３年間・５０％になりますが、５年間に延長される。

これらの優遇税制を受けるためには、年収、床面積、居住時期、その他に条件があります。
長期優良住宅の促進にインセンティブを与えるために、国としては前述した優遇税制を施策しますが、市場においてもいろいろな変化が予想されます。

例えば、次のようなものです。
・ノンリコースローン
　住宅物件そのものに担保力を評価し、担保物件以外には支払いの責任を遡及しない

・リバースモーゲージ
　高齢者が生活設計を多様化できるように死亡後に一括返済する

・アシューマブルローン
　売買時に買主が低金利時のローンを承継できる

・中古住宅の流通とリフォームの市場拡大

2009.08.31：sori：コメント(0)：[メモ/マイホーム相談室とは]

無料相談会開催

より良いマイホームづくりをお考えの皆様に
住宅業界に精通した経営コンサルタントのそりちゃん（反田）が
月3組様まで、無料にて住宅相談を承ります。
さみだれカフェにて珈琲を飲みながら気軽におしゃべりしましょう。
詳細はこちらまで。

2009.08.28：sori：コメント(0)：[メモ/イベント情報]

Ｑ．外断熱と内断熱はどちらがいいか

Ａ．工法の優位はありません。工法選びより業者選びが大事です。

　高断熱・高気密住宅の工法は、内断熱工法と外張り断熱工法があり、その工法の種類はざっと数えただけでも６０以上になります。

結論からいえば、断熱層の位置と気密性能は関係がなく、どれだけ機密構造にしたかが問題となります。
そのためには、誰が施工しても気密性能が確保できる工法か、経年変化や地震の揺れなどでも性能劣化しないかなど、施工技術が多いに関係してきます。

　また、断熱理論についても意見は大きく二分されており、優位と断言できる工法を見分けるのは専門家にとっても難しいのが正直なところです。

　私は、工法による差別化よりも、よい業者選びの方が大事であると考えています。
よい業者選びの相談はこちらまで。

2009.08.28：sori：コメント(0)：[メモ/よくある質問]

Ｑ．住宅ローン、固定金利と変動金利どちらがいいか

Ａ．子どもの教育費がどうなるかなど、人生設計に基づいた選択が重要。

　住宅ローンは変動型のほうが表面的な金利は安いですが、安心のためにはなるべく固定期間を長くすることが得策といえます。

金利以外の要素も大切です。
住宅ローンにつける生命保険に疾病補償などの特約を追加できれば、既存の保険を整理できる場合もあります。

資金計画は一般論では成り立ちません。
現在の収入から将来の予測、子どもの教育費の考え方や生活の楽しみ方など、ご家族の人生設計を考慮した計画が必要です。

ぜひ、こちらからお気軽にお問い合わせください。

2009.08.28：sori：コメント(0)：[メモ/よくある質問]

Ｑ．土地をみる最大のポイントは何ですか

Ａ．一番恐ろしいのは「不同沈下」です。
安全、快適なマイホームは地盤からといえます。

土地を見るポイントは用途地域や建ぺい率、容積率など３０項目ありますが、最大のポイントは地盤状況です。
軟弱地盤に住宅を建てると、その荷重に耐えかねて地盤の弱い部分から沈みはじめます。
これを「不同沈下」といいます。

どんなに頑丈な基礎や建物を設計しても地盤がヤワでは、一生後悔することになりかねません。
土地選びはまず、地盤が大事なのです。
「マイホーム相談室」では土地紹介や土地診断も行っています。
お問合せははこちらまでお気軽にどうぞ

2009.08.28：sori：コメント(0)：[メモ/よくある質問]

土地探しの最大のポイント

・誰にとっても魅力的な土地を探すのは得策ではない。

日当たりがよく、駅に近く、整形で平坦な土地は人気があり高額です。
土地探しでは、良くて安いという「掘り出し物」はまずないと思った方がいいでしょう。
お買い得な土地を探そうと思ったら、誰にとっても魅力的な土地を探すのは得策ではありません。
土地探しでは誰しも「日当たり最優先」で考えます。
しかし、明るさを確保するには北側窓でも十分すぎるほどの光量が確保できるし、トップライトや中庭を併用すれば、南面にはさほどこだわる必要はないのです。
　この条件を外すだけで随分土地探しの選択肢が増えます。
隣地に緑地や公園、広い道路があるとか、ある特定の方向に優れているとかいうことがあれば、それを手がかりに魅力ある住宅のプランを組み立てていくことが可能になります。
土地探しの条件を見直し、自分にぴったり合った土地を見つけたいものです。

2009.08.28：sori：コメント(0)：[メモ/いい土地げっとナビ]

自分にぴったりの土地を見つけるには

・土地探しはお見合いと同じ、出会いです。
土地探しをはじめてから、1週間で見つかる方もいれば数ヶ月かかる方もいます。ひとついえることは、３ヶ月間真剣に土地探しをすれば大体要望に合った物件が出てきます。そこで決められないと、その物件の印象が強くて何年も決められないということがあります。早い段階で、よい土地が見つかると、「もっといい土地が出てくるのではないか」と悩みますが、「これはいいな」と思える物件は２件も３件も出てきません。土地探しは時期よりも出会いです。

2009.08.28：sori：コメント(0)：[メモ/いい土地げっとナビ]

あなたにぴったりの業者さんの選びかた

・建築家や住宅会社選びのためのコンセプトづくりや、決定の仕方をアドバイスします。
・相談員が要望や敷地条件をお聞きして、最適と考えられる建築家や住宅会社をご紹介します。
・その中から、ヒアリングや敷地調査を依頼する業者をお選びください。
あなたにぴったりの業者さん選びはこちらまで

2009.08.28：sori：コメント(0)：[メモ/ぴったり業者ナビ]

あなたにぴったりの住宅ローンアドバイス

住宅の計画で一番重要なのが資金計画ですよね。
自分の生命（多くはお父さんの）を担保にして数千万円の借金をするのですから。
変動金利がいいか、固定金利でいくべきか？どんな有利なローンがあるの？と、悩みは尽きません。
資金計画セミナーなどがありますが、資金計画に一般論は通用しません。
中立的なファイナンシャルプランナー（ＦＰと呼ばれる金融やライフプランなどの専門家）にアドバイスをもらうのがいいのですが、日本ではまだあまり普及していません。ちなみに、そりちゃんはファイナンシャルプランナー・日本ＦＰ協会会員Ｎｏ．３０２００８６０です。
住宅ローンで自己破産しないためにも正しい知識を！
あなたにぴったりの資金アドバイスはこちらまで

2009.08.28：sori：コメント(0)：[メモ/らくらく資金ナビ]

よい業者と悪い業者の見分け方(3)

・事務所に行ってその会社の社長さんに会ってみる。

マイホームづくりを台無しにする「悪い業者」がいる反面、「よい業者」を選んで、大満足のマイホームに住んでいる人たちはたくさんいます。結局、よい住まいづくりの成否は人と人とのコミュニケーションが決め手になります。

建て主さんと業者さんの「よい人間関係の現場にはよい家が建つ」。これが今も昔も変わらない公理なのでしょう。
業者の技術力、実績など客観的な条件をクリアしたうえで、お互いに想像力を通い合わせられる仲になれるかどうかが大事だと思います。

私は、その会社の「社長さん」に会うことをお勧めしています。ぜひ事務所に行って社長さんに会ってみてください。社長さんの家づくりに対する考え方、事務所の雰囲気、そこに働く人々の表情などを見たり聞いたりすることで、きっと大切な何かが感じられるはずです。

ご不安な方は同行もしています。関心のある方はこちらからご連絡ください

2009.08.25：sori：コメント(0)：[メモ/ぴったり業者ナビ]

よい業者と悪い業者の見分け方(2)

・施工例は情報の宝庫です。

その業者の「腕」や「センス」を見極めるための絶好の機会です。
その際のポイントは次の通りです。
①自分の希望予算、面積、デザイン、家族構成などにできるだけ近い施工例に案内してもらう。
②標準の仕上材、設備機器のグレードや使い勝手をチェックする。
③同時に、すでにその業者と付き合い、そこで建てた家で暮らしてきた入居者の本音を聞くことです。

その会社の誠意誠実度、工事中の対応、実際の住み心地、アフターサービスの良し悪しなど。
マイホームづくりは一生に一度の大事業、遠慮せずに聞いてみることです。

「マイホーム相談室」では同行見学も行っています。
ご関心のある方はこちらからご連絡ください

2009.08.25：sori：コメント(0)：[メモ/ぴったり業者ナビ]

よい業者と悪い業者の見分け方(1)

・３社以上の相見積りをとる。

残念ながら、特定の住宅会社＝悪徳業者、という図式は成り立ちません。欠陥、手抜き工事、トラブルの発生は住宅業界に広く薄く存在しています。大きな会社になると、店単位、現場単位でぜんぜん違うところもあります。

欠陥トラブルは、会社の規模の大小や知名度に関係なく起こるといえます。よい業者と悪い業者を見分けるために絶対に必要なものは、複数の業者から相見積りをとること。最低３社、多くても５社、同じ条件でプラングと見積りを依頼すれば、各社の特徴、社風、対応の良し悪しや実力がよくわかるし、住宅の価格も見えてきます。

見積り依頼や見積書の見方の相談にものっています。
関心のある方はこちらからご連絡ください

2009.08.25：sori：コメント(0)：[メモ/ぴったり業者ナビ]

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