家賃保証に大きな裏がある。
ＶＯＬ－１ 平成20年9月
家賃保証のからくり
賃貸事業の絶対条件は、入居がコンスタントに長期的に安定し、銀行返済と税金の支払後の
目標キャッシュフローが確実に実行されることです。
最近のように空き率が高くなるとつい弱気になり保証会社に任せることが多くなります。
それはそれでよいのです。 しかし建築当初からの入居保証に依存すべきではありません(後述)。
建設業者が最初から家賃保障を薦める理由は建主を安心させて受注をしたいからなのです。
決してそれに乗ってはいけないのです。
家賃保証契約は入居が難かしくなってからでよいのでが、できるだけ自分で行動することが利益につながるのです。
このシステムは当然保証会社の利益のためで、大家が損をする仕組みですから。
もちろんですが新築当時は入居率は高いので保証は必要がありません。
新築時の一般的な入居保証の一例を挙げますと
関係後６０日据え置き（その間の家賃収入は保証会社の収入となる）
保障期間１０年が３０年４７年間であり、そのうち１００年も出てくるのでは。
２年ごとに見直し、保証会社が損にならないよう条件を変更する
（２年間だけはどちらかが損をするが、その後のことはどうでも良い）
その間の家賃補償額はよくて８５％～９０％で、古くなるにつれ下がっていくことになります。
そのため大家は変更家賃変更範囲額を００％～００％とした特約をつけるべきです。
ある仙台の建設業者（Ａ）は「「保証料が家賃の５％で３０年間１００％家賃保証する」という。
（家賃５万円の保証料の場合は年間たったの１８日分の３万円という）この話をあなたは信じられますか。
信じられない理由
１． 大手の保証会社は損保保険会社などに再保険しています
２． この会社が３０年生存する保障はありや（再保険もない）
３． １１年目に保証額を見直し、その後は５年ごとに見直すという。それは同じ条件の３０年とはならない筈。
（これなら何百年保証でもいいではないか）
４． どうせ１１年後の見直し時に双方合意しない場合は、契約更新は成立しないのだから。
５． １０年間は入居率は高く心配はない。問題はその後なのである、
１０年を過ぎてくるころから保証会社は家賃を下げ保証料を吊り上げるなどの条件を上げてくる。
結局保証会社が儲かることになっているのです。
６． 新築当初から入居を心配するならこの事業は失敗する筈。
７． ゆえに新築１０年間の入居保証は意味がなくボランティアとなるだけ。
８． 常識的な大手保証会社のやり方は、３年間の保証料は、月家賃の３０～４０％である。
（月家賃５万円・年間保証料１８万円～２４万円と高額なものである）
９． （Ａ）のように、保証金率のかなり低い会社があるが、それは建築時の工事費から利益をとり、
当初数年間の家賃保証損を見込み先取りするのである。 そのエサにかかる人達もいるのは大変悲しい。
１０． （Ａ）社の家賃保証料の計算をしてみよう。
★ 月家賃５万円の場合は、年間家賃が６０万円で、となるはずである。
★ しかしそこにはもちろん隠されたタネも仕掛けもあるのです。
いかがですか、これほどの違いは考えられないですね。
それでは儲かるアパート経営のコツ
◎ 建設業者工事利益で稼せぐので受注のため目先を良くすることを知る。
◎ 家賃保証制度はやめ、自分も勉強し、信頼の高い不動産屋と組むこと。
◎ 家賃保証を前に出してくる業種とは組まないこと。
◎ 不動産屋にすべて任せて利用されるのではなく、不動産屋を使うのです。
その他については当社々員にお尋ねください。
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