感動家族の家づくり｜感動ホームズ株式会社

27日、28日の両日天気に恵まれ、恒例の秋の感謝祭を開催、沢山のお客様に御来場いただきました。特にフリーマーケットとバザーについては毎年盛況でこの日を待っているお客様も居る様になりました。地域と近隣のお役立ちが出来ればと思い今後も開催していきます。
御来場のお客様まことにありがとうございました。
これからも宜しくお願いいたします。

今回も業者様そして社員からのバザー品をご協力いただき、売上金はすべてユニセフに寄付させていただきます。

家賃保証に大きな裏がある。
ＶＯＬ－１　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　平成20年9月
　
　家賃保証のからくり
　賃貸事業の絶対条件は、入居がコンスタントに長期的に安定し、銀行返済と税金の支払後の
　目標キャッシュフローが確実に実行されることです。
　最近のように空き率が高くなるとつい弱気になり保証会社に任せることが多くなります。
　それはそれでよいのです。 しかし建築当初からの入居保証に依存すべきではありません(後述)。
　建設業者が最初から家賃保障を薦める理由は建主を安心させて受注をしたいからなのです。
　決してそれに乗ってはいけないのです。　
　家賃保証契約は入居が難かしくなってからでよいのでが、できるだけ自分で行動することが利益につながるのです。
　このシステムは当然保証会社の利益のためで、大家が損をする仕組みですから。
　もちろんですが新築当時は入居率は高いので保証は必要がありません。

　新築時の一般的な入居保証の一例を挙げますと
　
　　関係後６０日据え置き（その間の家賃収入は保証会社の収入となる）
　　保障期間１０年が３０年４７年間であり、そのうち１００年も出てくるのでは。
　　２年ごとに見直し、保証会社が損にならないよう条件を変更する
　　　（２年間だけはどちらかが損をするが、その後のことはどうでも良い）
　　その間の家賃補償額はよくて８５％～９０％で、古くなるにつれ下がっていくことになります。
　　そのため大家は変更家賃変更範囲額を００％～００％とした特約をつけるべきです。
　　　　
　ある仙台の建設業者（Ａ）は「「保証料が家賃の５％で３０年間１００％家賃保証する」という。
（家賃５万円の保証料の場合は年間たったの１８日分の３万円という）この話をあなたは信じられますか。
信じられない理由
１． 大手の保証会社は損保保険会社などに再保険しています
２． この会社が３０年生存する保障はありや（再保険もない）
３． １１年目に保証額を見直し、その後は５年ごとに見直すという。それは同じ条件の３０年とはならない筈。
　（これなら何百年保証でもいいではないか）
４． どうせ１１年後の見直し時に双方合意しない場合は、契約更新は成立しないのだから。
５． １０年間は入居率は高く心配はない。問題はその後なのである、
　１０年を過ぎてくるころから保証会社は家賃を下げ保証料を吊り上げるなどの条件を上げてくる。
　　結局保証会社が儲かることになっているのです。　　
６． 新築当初から入居を心配するならこの事業は失敗する筈。
７． ゆえに新築１０年間の入居保証は意味がなくボランティアとなるだけ。
８． 常識的な大手保証会社のやり方は、３年間の保証料は、月家賃の３０～４０％である。
　（月家賃５万円・年間保証料１８万円～２４万円と高額なものである）
９． （Ａ）のように、保証金率のかなり低い会社があるが、それは建築時の工事費から利益をとり、
　当初数年間の家賃保証損を見込み先取りするのである。　そのエサにかかる人達もいるのは大変悲しい。
１０． （Ａ）社の家賃保証料の計算をしてみよう。
　　★ 月家賃５万円の場合は、年間家賃が６０万円で、となるはずである。
　　★ しかしそこにはもちろん隠されたタネも仕掛けもあるのです。

いかがですか、これほどの違いは考えられないですね。

　　それでは儲かるアパート経営のコツ　　
◎ 建設業者工事利益で稼せぐので受注のため目先を良くすることを知る。
◎ 家賃保証制度はやめ、自分も勉強し、信頼の高い不動産屋と組むこと。
◎ 家賃保証を前に出してくる業種とは組まないこと。
◎ 不動産屋にすべて任せて利用されるのではなく、不動産屋を使うのです。

　　その他については当社々員にお尋ねください。　

　　　　　　　　　　　　　　　　　空き家を満室にする
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　感動ホームズ（株
　　　　　　　　　　　　　　　　　　電　話　０１２０―０５―１１５３

アパート施工例画像ここをクリックしてください。

1件まるごと塗装パックの改修前と改修後の画像を掲載しました。

　ＥＭ－Ⅹ　の不思議　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　７―９―２００８
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　７３歳　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　片　桐　昭　一
　本来農学博士の比嘉先生が農業用として発明した「有用微生物・ＥＭ菌」　が、ブラジル等世界的に貢献しておりますが、
　建物のあらゆる部門でも活用されているのです。
　　わたしの親友の小野寺先生はあらゆる農作物とバラの育成等にすばらしい成果を挙げております。
　
　少し長くなりますが、私の狭心病の体験談をご披露させていただき参考に供することができれば幸いです。

　私は今から２５年ほど前ヘビースモーカーで、タバコは日に３～４箱ほど吸っていました。
夕方になると胃がむかつきだしこのままでは胃がんは間違いなしと悟った
　私は即タバコとライターを捨て禁煙宣誓をしたのでした。
タバコをやめるとすぐ太りだすので又吸い始めたのでしたが、これを３度くりかえしたら、１．５年で５３キロ
　の体重が７８キロとなってしまったまのです。想像できますか。
それまで１日２食が４食となり、３大成人病　を背負い込んだのです。高血圧症・糖尿病・狭心症です。
特に問題なのは狭心症です。月に数度の発作の折には、１５分くらいですが胸が締め付けられ、
油汗が出る地獄の苦しみとなります。そのため予兆が出たら即ニトロを舌の裏にいれるのです。これを忘れると
地獄となりますので肌身離からはなせない生活となります。
そのうち朝方になるとたまたま胸がうずき始めるのです。すばやくニトロを使い発作対応です、その発作が頻繁になり
１０日のうち８日ほどの発作発生となりました。心筋梗塞の前兆です。
そんなある日、比嘉先生の
ＥＭファンであるドクター（埼玉県の市長さん）の著書を読んだのです。
「ＥＭ－Ｘは癌や狭心症にも効く」と書いてあり、
即購入（当社に在庫）し盃1杯を飲んでみました。
ところがどうでしょう、狭心症は完全にとまり、その後現在まで十数年間1度も発作を起こさないのです。
これから先は宣伝と思われますのでやめますが、

こんな奇跡を信じられますか。盃1杯の量で直る薬？がこの世にあるでしょうか。
この世の中には不思議なことが多々あるのですね。
比嘉先生は私の命の恩人と感謝しております。。
世界的に有名な比嘉照夫先生発明のＥＭ菌についてはホームページの「ＥＭ菌」で検索できます。
なおすべてのＥＭ商品は当社で取り扱っておりますので多少にかかわらずご注文ください。　（これは宣伝てすね）
　　　感動ホームズ（株　ＥＭ係　（高橋）

今回のリフォームはキッチンが暗く明るくすること・和室を洋室に変更し
部屋の採光を考えながらのリフォームでした。
オーナー様は空室対策の一環として行いました。入居者様の評価があがれば
随時部屋の改修を行うそうです。ありがとうございました。