ひがないちにち

建築するまでしっかりとオーナーが携わっていくことが大事です。 建築してからはもっと重要なのですが。 ①アパートを建築して終わりではありません。 　 　新築建物は努力せずともある程度は埋まるものです。 　消費者ニーズの移り変わりが激しい現代は、立地条件にもよりますが 　早いと築後５年ぐらいからが勝負どころとなります。 　賃貸住宅は数十年間の長い経営期間となるわけなので 　将来のことですから確実性はありませんが市場調査と市場予測を念入に。 　 ②満室での収入計算は「机上の空論」 　 　よく広告で満室の時の収入例が載っているものがあります。 　ずっと同じ人が住むのなら別ですが空室なしで何十年・・・ 　そんなことはありえません。 ③建物価値の減少と補修費用の増加。 　 　建物が新しい時は、補修費用が少なく家賃も高く設定可能。 　それが古くなると、家賃は下がるが補修費用が多くかかります。 　たまに、建物が古いのに補修費用がかかったから値上げする 　オーナーがいます。これは場合にもよりますが基本的には無理な話です。 　修繕費用がかかることも考えて計画しておく必要性もあるのです。 ④予算もありますが入居者の目線で建築しましょう 　建物に入居するのは建築業者でもありません。 　ましてやオーナーでもありませんから自己満足はほどほどに。 　そこを間違うと致命的なミスを犯します。 ⑤利回り 　 　銀行に預けるよりはずっと良い利率が得られます。 　ハイリターンがあるからこそ・・・ 　リスク（空室・滞納などの気疲れ）も伴います。 ⑥その他・・・ 　立地条件に合った間取・賃料設定が重要です。 　信頼出来そうな不動産業者に相談をしてみましょう。 　有料の業者もいるかもしれませんが対価を払う価値ある情報が得られるはず。 思いついたことをずらずらっと書いてみましたが もっといろいろあるので，それは個別にご相談して頂ければお答えいたします。 ってなことで　^_^;

※賃貸住宅を建てたい人へ※ サブリースって最近流行ってます。 何それ？って人がいると思いますので簡単に説明すると・・・ 業者が一括して賃貸住宅を借り上げて、空室が出てもその分を保証する制度。 たとえば １０部屋×５０，０００円のアパート。 満室だと　　　月５００，０００円 ３部屋空室だと月３５０，０００円 空室保証が８５％の場合１５％分は借り上げ業者の管理料となります。 でも、何部屋空きが出ようが月４２５，０００円が確保されます。 これを見ると・・・「お得！それいいな」って思うでしょ？ そうこれでずっといくならお得な場合『も』あります。 この『も』が大事です。( ..)φメモメモ 家賃保証規定に「数年ごとに賃料改定を行う」などの条項が 盛り込まれている場合などがあるのが普通です。その場合には、 必ずしも当初の家賃が永久に保証されるわけではありません。 もし契約書にそう書いてあっても判例（裁判所の判決）で 経済情勢の変化で借り上げ業者側が賃料を改定することも 可能ということになっております。 しっかり、事前にこれからの賃料設定計画を確認しておくことが大事です。 中には、オーナー側がかなり理不尽なことをいわれて 問題になっているケースもあります。 大手業者が損してまで大家さんに利益をあげさせるなんて そんなうまい話あるわけないですよ。 この他にもこの場ではいえませんが、いろいろ仕掛けがあるんです。 （聞きたい方には教えますのでご一報ください。） よく考えて下さいね。 家賃保証をするのは大手業者ですが、いろんな逃げ道があります。しかし、 借金をしてアパートを建築し何十年も経営するのはオーナーなのですから！ 経営者としての自覚をしっかり持ちましょう。 どうしていいかわからない時は信頼できる知識ある人へ相談しましょう。