上山・山形の不動産のことなら山形第一不動産へ

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雑誌や広告で「徒歩○分」という表示がありますが、徒歩１分が８０メートルに相当するものとして
計算しております。

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2008.01.10：y-fudousan：[キーワード/]

テナントや工場など、その内部の設備備品などを設置したままの状態で売買・賃貸すること。
以前のままの内装や設備備品等があるので、比較的早くで営業することができます。

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2008.01.10：y-fudousan：[キーワード/]

青田売り

本来は「稲が十分に成熟しないうちに収穫高を見越してあらかじめ産米を売ること」の意味。

不動産業界においては、「未完成の宅地あるいは建物の売買等」をいいます。
青田売りについては、宅建業法により広告の開始時期の制限、工事完了時における形状・構造等の
書面による説明、契約締結等の時期の制限、手付金の保全等、様々な規制を受けます。

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2008.01.10：y-fudousan：[キーワード/]

貸したい方、売りたい方

お持ちの不動産に関して貸したい。売りたい。
または、どう活用していけばよいか？などのご相談を受け付けております。
物件査定やご相談は無料となっておりますので、お気軽に電話か下記メールにてお問い合わせ
下さい。

＞＞お問い合せ

2008.01.09：y-fudousan：[メモ/不動産オーナーの方へ]

修繕義務

建物賃貸借契約において、貸主は建物の汚損・破損（借主の故意や過失によって発生した
汚損・破損を除く）について、必要な修繕を行なう義務を負うものとされています。

しかし、任意規定であるので、実際には修繕義務を貸主と借主でそれぞれ分担しているのが
通例です。　

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2007.12.26：y-fudousan：[キーワード/]

修繕積立金

マンションなどで長期修繕計画にしたがって修繕を実施するために、区分所有者から毎月徴収
した金銭を積み立てたお金。

区分所有者は、管理組合に対して管理費と特別修繕費を支払いますが、この特別修繕費を毎月
積み立てたものが「修繕積立金」。

この修繕積立金は、管理費とは別に経理することが管理規約で定められている場合が多いです。　

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2007.12.26：y-fudousan：[キーワード/]

重量鉄骨

厚さが６ミリメートルを超える鋼材のこと。
厚さが６ミリメートル以下の鋼材は「軽量鉄骨」。

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2007.12.25：y-fudousan：[キーワード/]

軽量鉄骨

正式名称は「軽量形鋼」（けいりょうけいこう）といい、厚さ６ミリメートル以下の鋼板を複雑な形状に
折り曲げてつくった鋼材のこと。

アパートなどで使用されることが多いです。

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2007.12.25：y-fudousan：[キーワード/]

自分（自社）の不動産を守りたい

当社は、不動産を守ることも仕事です。

例えば、住宅ローンや抵当権債務の返済が滞ってしまい、専門家に相談した結果･･･

「任意売却しかないです。」
「このままでは競売になってしまいます。」
「自己破産しかないです。」

全ての方が不動産（住宅など）を手放したくないと考えているはずです。
家を手放すことしか方法が無いというのも間違っています。

もちろん全ての方の不動産を守れるとは限りません。
状況によっては売却する事がベストの場合もあります。
ただ、返済が遅れたからと言ってすぐに売却という事ではありません。

不動産を守る方法を当社がお手伝い出来る順にお教えしましょう。

①不動産の評価・分析
　・自宅などの個人所有の不動産の査定
　・賃貸物件などの事業用資産の査定・分析
　・自社ビルなどの事業用資産の査定など　

★不動産の市場価値の調査です。
　実勢売却価格（今なら幾らで売れるのか）を算出する事によって、不動産に対する債務と価格の
　バランスを分析します。これが基本であり、とても重要な事です。

②家計・経営の評価の分析
　・個人の家計から返済方法の評価
　・賃貸物件などの収益状況の評価・分析
　・自社ビルなどの事業用資産の使用評価・分析など

★家計（事業者であれば会社の収支）の調査です。
　他の債務があったり、無駄な支出があったりとご自身では判断出来ない場合が多々あります。
　家計（収支）を調査・分析することによって、住宅ローン（抵当権債務）を捻出できる可能性も
　あります。そうなれば、この時点で簡単に不動産を守る戦略が立てられます。

③保全方法の検討・作成・提案
　・住宅ローンの返済額の減額方法の検討
　・賃貸収益の検討、返済額の減額方法などの検討
　・経営改善の検討による返済額の減額方法の検討（自社ビル保有者）
　・上記の保全方法の立案・提案
　・住宅ローン（抵当権債務）以外の債務の減額方法などの検討　　
　・その他の保全方法の検討・提案など

★家計（収支）の分析が出来たら、返済出来る額でどのように今後の返済計画が立てられるかを
　検討します。生活費や経費、また他の債務の圧縮・軽減によって生じた留保金（キャッシュフロー）
　を使って返済計画が立案できれば、それを金融機関に提示して減額交渉も可能になります。
　また、返済が出来ない場合でも守る方法はあります。
　（状況によって方法が異なりますので、当社へご相談下さい。）

④保全方法の実施・アドバイス・サポート
　・住宅ローンの条件変更による返済計画案の作成サポート＆交渉立会い
　・賃貸物件の改善案の作成、返済計画案の作成サポート＆交渉立会い
　・経営改善計画の作成サポート・返済計画案の作成サポート＆交渉立会い
　・その他の保全方法の実施・アドバイス＆サポートなど

★返済計画が出来上がれば、金融機関との交渉になります。きちんとした返済計画案を書面にして
　提示すれば金融機関との交渉もスムーズに行えます。
　また、法人の場合は貴社の顧問税理士などにアドバイスをしたり、優秀な税理士を紹介する事も
　出来ます。法人の場合には金融機関に対して税理士作成の返済計画案を提示する事によって、
　金融機関の信頼を得やすくなります。

⑤保全後のアドバイス・サポート
　・住宅ローンの条件変更後のサポート
　・賃貸物件の改善計画の進行状況の調査・運営アドバイス
　・経営改善計画の進行状況の調査、販売促進のアドバイスなど

★保全後の返済計画に不安がある場合や、その後の経済状況の変化によって返済計画が困難に
　なってしまった場合も、再度返済計画案の検討・作成やその他の方法への実施・アドバイスも
　致します。
　計画どおりに行かない場合も多々あります。
　そんな時でもお気軽にご相談下さい。

仮に、当社で難しくても心強い専門家が周りにおりますので、お力になれるはずです。
治療は早期のうちから行うことをお勧めいたします。

「　LLP みちのく事業再生支援センター　」

2007.12.14：y-fudousan：[メモ/不動産でお困りの方へ]

ＬＬＰ　みちのく事業再生支援センター

過去に経営難から借金返済で苦しみ、その地獄から自力で脱出した経験を生かし、数多くの債務に
苦しむ事業主の支援をしてきた専門家と、税理士・公認会計士として多くの事業主の相談を受けてき
た専門家が、借金で苦しんでいる東北圏の中小零細企業及び個人事業主の方を対象に、１人でも
多くの方を借金地獄から救い出し、そして借金苦で自殺する事業主をゼロにしたいという強い思いを
持って作った事業組合です。

http://www.llpmichinoku.com/

2007.12.14：y-fudousan：[ブックマーク/]

売主

不動産の売買契約において、不動産を売る人または法人のこと。

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2007.10.23：y-fudousan：[キーワード/]

貸主

賃貸借契約において、不動産を貸す人を「貸主」といいます。

また、借りる方の人は｢借主｣といいます。

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2007.10.23：y-fudousan：[キーワード/]

媒介契約

媒介とは、宅地建物取引業者が、売買取引・交換取引・賃貸借取引について、売主と買主（又は
貸主と借主）との間で取引成立に向けて活動するという意味です。
「仲介」とも言われております。

その際に、依頼者（売主・買主・貸主・借主）と宅地建物取引業者との間に締結される契約を
「媒介契約」といいます。要するに依頼書ですね。

｢一般媒介契約｣　｢専任媒介契約｣　｢専属専任媒介契約｣　の３つの種類があります。

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2007.10.22：y-fudousan：[キーワード/]

専任媒介契約

媒介契約のひとつで、依頼者が他の不動産会社に重ねて依頼することが禁止されている契約。
自ら発見した相手との契約は可能。

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2007.09.26：y-fudousan：[キーワード/]

専属専任媒介契約

媒介契約の１つで、次の①と②の特約が付いています。

①依頼者は、他の宅地建物取引業者に重ねて売買（又は交換）の媒介（又は代理）を依頼することが
　できない。
②依頼者は、依頼した宅地建物取引業者が探索した相手方以外の者と、売買（又は交換）の契約を
　締結することができない。
　　

依頼者は自分で発見した取引の相手方と当該宅地建物取引業者の媒介（又は代理）を経ずに、契約
を締結することはできません。　

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2007.09.26：y-fudousan：[キーワード/]

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